PREMIERE CHAMBRE

28 Août 2025

N° RG 24/05994 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OBX6

72A

S.D.C. PRINCIPAL DE LA RESIDENCE [7]

C/

S.C.I. MARIE-JOSEPH IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

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DEMANDEUR

Syndicat principal des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société COGEVA PM, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 753 526 243, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 4]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau de Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. MARIE-JOSEPH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

La société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER, société civile immobilière, est propriétaire du lot n° 972 dépendant de l’immeuble sis résidence [7],[Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [7] (SDC résidence [7] ABP), représenté par son syndic en exercice la société Cogeva PM, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER, aux fins de la voir condamnée à lui payer, les sommes de :

—  19 897 euros en principal, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 18 octobre 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 13 057,10 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  8 000 euros à titre de dommages-intérêts.

—  2 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom et le nom du gérant de la société sont inscrits sur la boîte aux lettres. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 6 février 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 22 mai 2025 et mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER est propriétaire du lot n°972 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un extrait de compte copropriétaire pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions travaux pour la période du 6 juillet 2023 au 2 octobre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 décembre 2022, 6 avril 2023 et 27 juin 2024 ayant régulièrement voté les travaux et approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un courrier de mise en demeure en date du 12 juin 2024 ;

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Il ressort de l’extrait de compte arrêté le 18 octobre 2024 qu’à cette date, le compte copropriétaire de la société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER était débiteur de la somme de 19 843 euros hors frais de recouvrement.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de relance du 24 avril 2024, pour la somme de 12 euros, ne peuvent être retenus dès lors qu’ils ne sont justifiés par aucun élément versé au dossier.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit les frais de la mise en demeure du 12 juin 2024 pour la somme de 42 euros.

Il convient en conséquence de condamner la société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER à verser au SDC résidence [7] ABP la somme de 19 885 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement suivant décompte arrêté au 18 octobre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC résidence [7] ABP produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à la société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER avisé le 17 juin 2024 et distribué le 2 juillet 2024.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 18 juin 2024 sur la somme de 13 057,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC résidence [7] ABP n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :

—  19 885 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 18 octobre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 18 juin 2024 sur la somme de 13 057,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette la demande du syndicat principal des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 1] à [Localité 6] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne la société MARIE-JOSEPH IMMOBILIER, aux dépens de l’instance ;

Ainsi fait et jugé le 28 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS