N° RG 25/00619 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3PW

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de [Localité 5] GOLFE HABITAT, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Madame [I] [F], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [M] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Octobre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00619. Jugement du 27 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 3 mars 2015, l’Office public de l’Habitat [Localité 5] Golfe Habitat a donné à bail à M. [V] [W] et Mme [R] [S] un logement d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 505,59 euros, outre la somme de 8,30 euros à titre de provision sur charges et 16,08 euros pour la location du jardin.

Plusieurs mises en demeure ont été adressées aux locataires.

Mme [S] a quitté le logement en juin 2024.

Par courrier recommandé du 14 janvier 2025, reçu par le locataire, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat a mis M. [V] [W] en demeure de payer la somme de 1557,45 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par courrier recommandé reçu le 19 juillet suivant, Morbihan Habitat a mis le locataire en demeure de payer la somme de 4777,70 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 27 mars 2025, le conciliateur de justice a dressé constat d’échec de la tentative de conciliation amiable.

Par acte du commissaire de justice en date du 12 août 2025, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, a fait assigner M. [V] [W] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de M. [V] [W] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner M. [V] [W] à lui payer :5415,09 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges à échoir jusqu’au prononcé du jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, jusqu’à libération des lieux,condamner M. [V] [W] aux entiers dépens de l’instance et aux dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 13 août 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas avoir reçu l’évaluation sociale.

Morbihan Habitat, valablement représenté par Mme [F] munie d’un pouvoir, a confirmé l’ensemble de ses demandes et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6689,87 euros au titre des loyers impayés.

MORBIHAN HABITAT a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à sa personne, M. [V] [W] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée par courrier de la situation d’impayés en date du 14 janvier 2025 (accusé de réception du 29 janvier suivant), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte du bail et du décompte actualisé au jour de l’audience que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 6689,87 euros.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

M. [V] [W] n’a pas comparu pour contester la dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner M. [V] [W] à verser à Morbihan Habitat la somme de 6689,87 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que M. [V] [W] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis septembre 2024 et ce malgré deux mises en demeure et une tentative de conciliation amiable.

Depuis mars 2025, M. [W] n’a effectué aucun paiement.

Il n’a pas comparu à l’audience pour évoquer sa situation ou solliciter d’éventuels délais de paiement.

Les impayés répétés de loyers constituent de graves manquements aux obligations pesant sur les locataires qui justifient, compte tenu en l’espèce de l’importance de la dette, le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [V] [W], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [V] [W] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au loyer et charges qui auraient été dus si le bail avait perduré.

L’Office HLM sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Cette indemnité sera due à compter du 27 novembre 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [V] [W], sera condamné aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

R.G. N° 25/00619. Jugement du 27 novembre 2025

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

A défaut pour M. [V] [W] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [W] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, la somme de 6689,87 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE M. [V] [W] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 27 novembre 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que Morbihan Habitat sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [V] [W] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [V] [W] aux entiers dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE