DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Janvier 2026

N° RG 25/01671 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJBK

Code NAC : 50G

S.C.I. LES QUATRE FRERES

C/

[J] [I] [H] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame SAMAKÉ, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 03 Novembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

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DEMANDERESSE

S.C.I. LES QUATRE FRERES, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 839 513 041 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Yann-Charles CORRE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [I] [H] [T], né le 24 Août 1972 à [Localité 4] (25), demeurant [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Selon une promesse unilatérale de vente du 4 juillet 2024, la SCI LES QUATRE FRERES s’est engagée à vendre à [J] [T] le lot n°6 d’un lotissement sis [Adresse 3], moyennant le prix de 400.000 €, sous la condition suspensive d’obtention d’un financement jusqu’au 16 septembre 2024.

Une indemnité d’immobilisation de 40.000 € était prévue.

Le délai d’option de la promesse unilatérale de vente expirait le 4 octobre 2024 à 16h00.

Aucune levée d’option n’est intervenue dans le délai et [J] [T] n’a pas obtenu de crédit immobilier.

Procédure

La SCI LES QUATRE FRERES, représentée par Me. [U], a fait assigner [J] [T] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

[J] [T] n’a pas constitué avocat.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 3 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 12 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : la SCI LES QUATRE FRERES

Dans son assignation signifiée le 14 mars 2025, la SCI LES QUATRE FRERES sollicite, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire, la condamnation de [J] [T] à lui verser les sommes suivantes :

40.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle argue que [J] [T] n’a pas justifié de ses démarches aux fins d’obtention d’un crédit immobilier avant le 16 septembre 2024, que les deux refus de prêt produits sont postérieurs à cette date, ne permettent pas de savoir si la demande a été réalisée dans les délais et si les conditions correspondent à la promesse unilatérale de vente (pas de mention du taux d’intérêt et durée non conforme).

Elle estime donc que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie et qu’elle est fondée à obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue.

2. En défense : [J] [T]

[J] [T], bien que régulièrement assigné à l’étude de l’huissier n’a pas constitué avocat. Le présent jugement, qui est susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1124 alinéa 1 du code civil, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

En vertu de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Par application de l’article 1304 du Code civil « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

L’article 1304-3 ajoute que "la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt".

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente consentie le 4 juillet 2024 par la SCI LES QUATRE FRERES au bénéfice de [J] [T] expirait le 4 octobre 2024 à 16h00.

Elle a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour un montant maximal emprunté de 500.000 €, sur une durée maximale de 20 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 4% (hors assurance). Le délai pour l’obtention de ce financement était le 16 septembre 2024.

Le bénéficiaire s’est engagé, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues dans la promesse unilatérale de vente et s’est donc engagé à déposer deux demandes de prêt.

La promesse unilatérale de vente précise que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

Elle ajoute que « l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception à son adresse avec une copie en lettre simple au notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant ».

La promesse unilatérale de vente prévoit, enfin, une indemnité d’immobilisation de 40.000 € qui sera versée, en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus, au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble.

Le bénéficiaire n’a pas levé l’option avant la date impartie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 novembre 2024, la SCI LES QUATRE FRERES a mise en demeure [J] [T] de se positionner sur l’indemnité d’immobilisation de 40.000 € dont elle revendique le paiement.

[J] [T] a alors communiqué deux refus de prêt, l’un du CREDIT MUTUEL et l’autre de la SA LE CREDIT LYONNAIS.

Cependant, ces refus ne sont pas conformes aux stipulations de la promesse unilatérale de vente.

En effet, le délai de remboursement sollicité est de 180 mois au lieu de 240 et le taux d’intérêts n’est stipulé dans aucun des refus.

En outre, pour le refus du CREDIT LYONNAIS, il n’est pas établi que la demande de prêt ait été réalisée par [J] [T] avant le 16 septembre 2024.

Dans ces conditions, la condition suspensive est réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation de 40.000 € est due à la SCI LES QUATRE FRERES par [J] [T].

Ce dernier sera donc condamné au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, date de la mise en demeure.

2. Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI LES QUATRE FRERES

La SCI LES QUATRE FRERES sollicite la condamnation de [J] [T] à lui verser une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cependant, son préjudice a été réparé par l’allocation d’une indemnité d’immobilisation forfaitaire et il n’est pas fondé à obtenir des dommages-intérêts.

Au surplus, la SCI LES QUATRE FRERES n’établit pas la faute de [J] [T] qui auraient résisté abusivement. Il convient de la débouter de sa demande de dommages-intérêts.

3. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [J] [T] est tenu aux dépens.

En outre [J] [T] devra verser à la SCI LES QUATRE FRERES une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Condamne [J] [T] à verser à la SCI LES QUATRE FRERES la somme de 40.000 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024,Déboute la SCI LES QUATRE FRERES de sa demande de dommages-intérêts, Condamne [J] [T] à verser à la SCI LES QUATRE FRERES la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,Condamne [J] [T] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 12 janvier 2026, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY