RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00239 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3PZ

MINUTE N° : 115

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 22 juillet 2021, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F a consenti à Madame [K] [E] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] (logement n°42) à [Localité 6], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 508,30 € hors charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 15 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5 330,08 € en principal, arrêtée au 2 juin 2025.

Par exploit signifié à étude le 15 septembre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F a fait assigner Madame [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 24 novembre 2025, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire à titre principal ; subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 7246,56 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 31 août 2025, outre intérêts au taux légal ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] (logement n°42) à [Localité 6] ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 360 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 8 628,68 € au 17 novembre 2025. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités et mentionne le dernier paiement enregistré couvrait le mois de mai 2025.

En défense, Madame [K] [E], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 230 € par mois en sus du loyer courant. Elle précise qu’elle a été en arrêt maladie pendant 1 an puis n’a repris son travail initialement qu’à mi-temps, qu’elle avait souscrit des crédits à la consommation et qu’ils ont été remboursés, que désormais son salaire est de 2 700 € par mois et qu’elle perçoit l’allocation de soutien familial de la CAF. Elle indique avoir réglé le loyer du mois de novembre la veille de l’audience

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

À la demande du président, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F a transmis à la juridiction un décompte actualisé en cours de délibéré, par courriel du 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 11 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 15 septembre 2025 a été dénoncée le 18 septembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 novembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 25 novembre 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, et Madame [K] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 7 942,34 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 25 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 4juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 5 330,08 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 5 août 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [K] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 5 août 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 18 août au 25 novembre 2025.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il est justifié par le décompte actualisé que Madame [K] [E] a repris le paiement intégral des loyers courants au mois de novembre 2025. Si elle ne justifie pas de situation financière et personnelle, elle a déclaré à l’audience qu’elle avait repris un travail à temps plein, ce qui n’était plus le cas depuis en 2024 (arrêt maladie) puis au début de l’année 2025 (travail à mi-temps), de sorte qu’elle est en capacité de régler le loyer courant et un échéancier de dette.

Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités lui seront accordés. Il est rappelé que le juge ne peut accorder des délais que sur 3 ans et qu’un échéancier plus long peut être trouvé à l’amiable entre les parties.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [K] [E] y sera condamnée.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [K] [E] sera donc condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 5août 2025 ;

DIT qu’à défaut par Madame [K] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] (logement n°42) à [Localité 6], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 5 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer, en deniers ou quittances, à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F la somme de 7 942,34 € (sept mille neuf cent quarante-deux euros et trente-quatre centimes), représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la somme de 7 942,34 € susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation pour la période du 5 août au 25 novembre 2025 ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Madame [K] [E] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 230 € chacune, et une 24ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Madame [K] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] (logement n°42) à [Localité 6], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Madame [K] [E] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [K] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F la somme de 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe, le 9 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION