TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02267 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7EX2

N° MINUTE : 6

Assignation du :

13 Février 2025

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e THEILLAC et M^e HAMET DE CLOUET

CCC à Mme [O] et SAS TIDOU par lrar

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [O] née [F]

[Adresse 12]

[Localité 1] (NORVEGE),

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.A.S. TIDOU

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1706

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2014, Mme [Z] [O] a donné à bail commercial à la société J.M. Laverie, aux droits de laquelle vient la SAS Tidou, des locaux à usage commercial dépendants d’un immeuble sis [Adresse 4], dans le [Localité 5], pour une durée de neuf années, à compter du 1er mai 2014, moyennant un loyer annuel en principal de 13.500 euros, hors charges et hors taxes, pour une activité de laverie automatique.

En application de la clause d’indexation, le dernier loyer contractuel s’établissait à 17.059,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022, Mme [O] a donné congé à la société Tidou pour la date du 30 avril 2023 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er mai 2023 moyennant un loyer porté à 28.000 euros par an HC/HT.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée reçue le 15 janvier 2024, Mme [O] a demandé la fixation du loyer à la valeur locative estimée à la somme de 28.800 euros HC/HT par an, en application des stipulations contractuelles.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 février 2025, Mme [O] a assigné la société Tidou devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux mêmes fins que celles figurant dans son mémoire préalable.

Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée le 16 septembre 2025, Mme [O] demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, de :

« – CONSTATER que par l’effet du conge avec offre de renouvellement délivré par Madame [O] le 30 septembre 2022 à la Société TIDOU, le bail des locaux sis [Localité 6] s’est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er mai 2023 ;

— JUGER que le loyer du bail renouvelé doit être fixé, en fonction de la valeur locative de marché, conformément aux dispositions contractuelles ;

EN CONSEQUENCE

— FIXER le loyer des locaux sis à [Adresse 7] à la somme de 28.800€ (VINGT-HUIT MILLE HUIT CENTS EUROS) par an en principal à compter du 1er mai 2023 ;

— ASSORTIR les rappels de loyers à compter de cette date des intérêts au taux légal et ce, à compter de chaque échéance, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-1 du Code civil ;

— RAPPELER que les dispositions de l’alinéa 4 de l’article L.145-34 du Code de commerce ne sont pas applicables en l’espèce ;

Subsidiairement, si le Tribunal de céans ne pouvait statuer de plano :

— DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira avec mission de déterminer la valeur locative de marché des locaux loués, telle que définie par l‘article L.145-33 du Code de Commerce et les stipulations contractuelles ;

— FIXER en ce cas le loyer provisionnel dû, pendant la durée de la procédure, à la somme demandée de 28.800 € ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société locataire de ses demandes ;

— SE DECLARER incompétent sur l’interprétation des clauses du bail ;

— CONDAMNER la société locataire en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise. »

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Tidou, Mme [O] expose que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Tidou et tirée du non-respect de la clause de recours à un mandataire commun pour la fixation du loyer renouvelé, les parties n’ayant pas la même interprétation de la clause et le juge des loyers commerciaux n’étant pas compétent pour interpréter le contrat.

Sur la fixation du loyer, elle soutient que les règles de plafonnement du loyer doivent être écartées en application des stipulations contractuelles qui prévoient la fixation du loyer à la valeur locative de marché ; qu’en application de cette clause, la valeur locative de marché s’établit à la somme de 28.800 euros, supérieure au dernier loyer indexé. Elle estime que le mécanisme de lissage n’a pas à s’appliquer en l’espèce car la fixation du loyer résulte de l’application d’une stipulation contractuelle et non d’une modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce ; que le juge des loyers commerciaux n’est, en outre, pas compétent pour « ordonner » l’application du mécanisme de lissage.

Aux termes de son mémoire n°2 en duplique notifié par lettre recommandée du 19 septembre 2025 après notification par courrier électronique et par RPVA non contestée par la bailleresse, la société Tidou demande au juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE LIMINAIRE,

— RECEVOIR la société TIDOU en sa fin de non-recevoir tirée des dispositions contractuelle ;

En conséquence :

— DECLARER Madame [R] irrecevable en sa demande ;

Subsidiairement,

L’en DEBOUTER ;

SUR LE FOND,

Statuant sur la fixation du loyer du bail renouvelé pour les locaux occupés par la société TIDOU sis [Adresse 2], à [Localité 11],

— DECLARER les stipulations de la clause de détermination du loyer de renouvellement relatives à une fixation du loyer uniquement à la hausse réputées non écrite,

— DIRE que le loyer numéraire du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché calculée par référence aux dispositions du bail commercial du 24 mars 2014 ;

AVANT DIRE DROIT,

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal et qui aura pour mission :

— De mesurer de manière contradictoire l’ensemble des surfaces du local commercial et de procéder ensuite, à la pondération de celles-ci en respectant la charte de l’expertise sur ses dispositions concernant les locaux en pied d’immeuble de moins de 600m² ;

— De convoquer toutes les parties sur les lieux des locaux commerciaux situés [Adresse 3] ;

— Après s’être fait remettre l’intégralité des documents de toute nature ayant trait au bail en date du 24 mars 2014, de procéder à la visite des lieux concernés ;

— De déterminer, conformément aux dispositions du bail commercial du 24 mars 2014, la valeur locative de marché à la date du 1er mai 2023 ;

— De solliciter la communication de tous les justificatifs des charges issues des clauses exorbitantes de droit commun et d’en déduire les montants au loyer de renouvellement ;

— De déterminer en conséquence le montant du loyer révisé à la date du 1er mai 2023 ;

— De procéder à une analyse approfondie des circonstances du déplafonnement pour déterminer l’applicabilité du mécanisme de lissage prévu à l’article L 145-34 du Code de Commerce.

— DIRE que l’expert aura toutes facultés de s’adjoindre éventuellement tout sapiteur de son choix et d’entendre tout sachant éventuel,

— DIRE qu’il appartiendra à l’expert d’une façon générale de donner tout élément susceptible de permettre au Tribunal de céans de fixer le loyer de renouvellement,

— CONDAMNER Madame [O] au paiement des frais et honoraires de l’expertise à intervenir ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— ORDONNER le lissage du déplafonnement du loyer de renouvellement ;

— CONDAMNER Madame [O] à payer à la société TIDOU la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens de l’instance. »

La société Tidou expose que le contrat de bail contient une clause de détermination de la valeur locative de renouvellement du bail en cas de désaccord entre les parties qui imposait de suivre une procédure amiable incluant le recours à une expertise préalablement à la saisine du juge ; que la bailleresse n’a pas mis en œuvre cette procédure ; qu’à défaut d’acte positif d’acceptation du renouvellement du bail, le bail est entré dans une phase de tacite prolongation ; qu’à tout le moins le preneur peut être considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail mais aux clauses et conditions du bail expiré ; que le juge des loyer est compétent pour statuer sur les questions procédurales et de recevabilité des demandes de sa compétence ; qu’en l’absence de mise en œuvre de la clause de procédure amiable, la demande de la bailleresse est irrecevable.

Sur la fixation du loyer, la société Tidou soutient que la clause de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative uniquement si elle est supérieure au loyer en vigueur doit être réputée non écrite en ce qu’elle contrevient à l’article L. 145-38 du code de commerce ; que le loyer de renouvellement doit donc être fixé à la valeur locative de marché. Elle sollicite une expertise et estime qu’il doit être fait application du mécanisme de lissage des loyers de l’article L. 145-34 du code de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré à ce jour.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Tidou

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 124 du même code, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Il résulte de ces textes que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées.

Il est constant que le juge des loyers commerciaux, qui a une compétence d’exception, est néanmoins compétent pour apprécier la recevabilité et la régularité de la procédure qui lui est soumise.

En l’espèce, l’article 21 « LOYER DE RENOUVELLEMENT » du contrat de bail du 24 mars 2014 stipule que :

« A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative de renouvellement sera fixée par un expert, agissant en qualité de mandataire commun des parties, choisi parmi les membres de l’AFEXIM, étant précisé que l’expert ne devra pas avoir travaillé pour l’une des parties dans les douze mois précédant sa nomination. Les frais du mandataire commun seront supportés par moitié par chacune des parties.

La valeur ainsi déterminée s’imposera aux parties comme si elles l’avaient fixée elles-mêmes.

Dans l’hypothèse où les parties n’arriveraient pas à s’entendre sur le nom de l’expert ou si tous les experts ont travaillé pour l’une des parties dans les douze mois précédant leur nomination ou si l’AFEXIM venait à disparaître, la partie la plus diligente saisira le président du Tribunal de grande instance de PARIS statuant en référé qui nommera l’expert en sa qualité indiquée ci-dessus.

La mise en œuvre de cette procédure de renouvellement sera obligatoirement régularisée par l’établissement d’un acte de renouvellement du bail aux frais du preneur. »

Il ne ressort pas de cette stipulation, qui établit des modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, une procédure amiable qui serait un préalable obligatoire à la saisine du juge et dont la mise en œuvre suspendrait le cours de la prescription. Il n’en résulte donc pas de fin de non-recevoir que l’une des parties serait susceptible d’opposer en cas de saisine du juge des loyers commerciaux sans mise en œuvre de ces modalités de fixation du loyer renouvelé.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la société Tidou sera rejetée.

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire, ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L. 145-56 et R. 145-23 du code de commerce est une compétence d’exception d’interprétation stricte.

En tant que juridiction d’exception, le juge des loyers commerciaux ne peut connaître, aux termes de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution.

En l’espèce, la société Tidou conteste la validité de l’article 21 du contrat de bail du 24 mars 2014 en ce qu’elle prévoit la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de marché uniquement à la hausse par rapport au loyer en vigueur et sollicite qu’elle soit partiellement réputée non écrite. Elle estime également que la procédure de détermination de la valeur locative prévue contractuellement n’a pas été mise en œuvre par la bailleresse, laquelle oppose une interprétation différente de l’article 21 du contrat.

Ces questions qui visent à interpréter les stipulations contractuelles d’une part, et à apprécier leur validité d’autre part, ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux mais de celle du tribunal judiciaire en application de l’article L. 145-56 du code de commerce, en ce qu’elles dépassent la question de la fixation du loyer renouvelé ou révisé.

Il convient, en conséquence, dans le souci d’une bonne administration de la justice, pour le juge des loyers commerciaux de se déclarer incompétent pour connaître du litige entre les parties, et de renvoyer l’ensemble de la procédure devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris qui aura compétence pour statuer sur le tout.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Tidou,

Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la validité de l’article 21 du bail du 24 mars 2014, de l’obligation de mise en œuvre de la procédure de fixation de la valeur locative de renouvellement et de la mise en œuvre du mécanisme de lissage,

Renvoie l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile,

Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait et jugé à [Localité 10], le 20 novembre 2025.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES