TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 25/51218 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B6H

N° : 4

Assignation du :

14 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 septembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] représenté par son Syndic, la Société Michel Deniau, SARL

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Inès PLANTUREUX, avocat au barreau de PARIS – #B0171

DEFENDERESSE

La S.C.I. GRAND ML

[Adresse 2]

[Localité 7]

et pour signification chez son gérant, monsieur [I] [X]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-victor ANNICCHIARICO, avocat au barreau de PARIS – #A0721

DÉBATS

A l’audience du 17 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 13] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis

La société Grand ML a acquis le lot n°30 de l’immeuble constitué d’un appartement situé au 3ème étage.

Les copropriétaires se sont aperçus dans le courant du mois d’août 2022 que de très importants travaux étaient menés, sans aucune autorisation, par la société Grand ML, dans le lot n°30, consistant notamment en la démolition du mur de refend entre les immeubles du [Adresse 9] et du [Adresse 5] en vue de créer une ouverture entre les deux immeubles.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 septembre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] mettait en demeure la société Grand ML de cesser les travaux.

La société Grand ML suspendait les travaux et sollicitait la tenue d’une assemblée générale en vue d’être autorisée à mener les travaux qu’elle avait déjà réalisés, joignant à sa demande trois projets de résolutions, l’étude sur l’ouverture du mur mitoyen, l’ouverture du mur mitoyen entre les immeubles du [Adresse 4] et du [Adresse 11] en vue d’agrandir la clinique de soins esthétiques exploitée au [Adresse 5] et un projet de modification des fenêtres impliquant une modification de l’aspect extérieur en façade sur rue.

L’assemblée s’est tenue le 23 novembre 2022 et les copropriétaires ont refusé d’autoriser les travaux d’ouverture du mur entre le 8 et le [Adresse 5].

La société Grand ML a immédiatement repris les travaux sur les parties communes refusant l’accès au chantier aux copropriétaires, au syndic et à l’architecte de l’immeuble.

Compte tenu de la poursuite des travaux d’agrandissement de la Clinique de soins esthétiques au sein de l’immeuble du [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés.

Par une ordonnance du 23 février 2024, le juge des référés a ordonné à la société Grand ML de laisser pénétrer dans le lot n°30, un représentant du syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 15], accompagné de l’architecte de l’immeuble, pour vérifier si le mur séparatif entre les immeubles du [Adresse 10] et du [Adresse 6] dans lequel a été pratiquée au sein de ce lot, une ouverture, a été remis en état à l’identique.

Depuis, les copropriétaires ont constaté que le mur de refend avait été rebouché.

Au mois de mai 2024, les copropriétaires se sont aperçus que la société Grand ML entreprenait, d’importants travaux dans l’appartement, causant des vibrations dans l’immeuble et des nuisances sonores.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a demandé à l’avocat de la société Grand ML la nature des travaux entrepris.

Aucune réponse précise ne lui était apportée.

Constatant que la société Grand ML avait installé une unité de climatisation dans un cagibi débarras appartenant aux parties communes, une nouvelle correspondance officielle était adressée à son conseil le 4 juillet 2024.

Les travaux de la société Grand ML dans les parties communes ont été constatés par commissaire de Justice le 22 juillet 2024 :

Le syndic par lettre du 11 octobre 2024 mettait en demeure la société Grand ML de déposer la climatisation installée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La société Grand ML n’a pas retiré la climatisation.

Par exploit en date du 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] a assigné la société Grand ML devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de voir :

« Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Vu les articles 8, 9 et 25 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

— ORDONNER, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, à la société GRAND ML de déposer la climatisation installée dans le cagibi donnant sur la coursive au 3ème étage de l’immeuble sans autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires telles qu’elles ressortent du procès-verbal de constats de Maître [H], huissier de justice, en date du 22 juillet 2024

— ORDONNER, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, à la société GRAND ML de remettre les lieux dans leur état antérieur la porte du débarras, la dépose des deux grilles de ventilations installée sur le panneau du bas de la porte et sur l’imposte, la réfection du coffrage des gaines techniques, la remise en état de la porte palière donnant sur la coursive de l’appartement constituant le lot 30.

— CONDAMNER la société GRAND ML au paiement de la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société GRAND ML aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat établi le 22 juillet 2024 par Maître [H], huissier de justice ».

A l’audience du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 16 juillet 2025, régularisées et soutenues à l’audience, la société Grand ML, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 14, 15 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les pièces produites,

— RECEVOIR la SCI GRAND ML en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondée ;

En conséquence,

— PRENDRE ACTE de ce que la SCI GRAND ML accepte de déposer l’installation de climatisation ;

Et,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes au titre de l’astreinte, des frais irrépétibles et des dépens. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de dépose de la climatisation et de remise en état

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] fait valoir que le trouble manifestement illicite causé par la société Grand ML consiste en une violation du règlement de copropriété et une violation de la loi.

Il soutient que :

— le règlement de copropriété de l’immeuble interdit expressément à tout copropriétaire de modifier ses portes palières sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— conformément aux dispositions de l’article 25b) de la Loi du 10 juillet 1965, l’installation de climatisation dans une partie commune aurait donc dû être soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— le descriptif en page 8 du règlement de copropriété du lot n°30 appartenant à la société Grand ML est clair et précis,

— si le débarras avait été privatif, la société Grand ML en modifiant les portes du cagibi et sa propre porte palière, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, aurait quoi qu’il en soit manifestement procédé en violation des dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble,

— la société Grand ML a de surcroît effectuer les travaux sans se préoccuper de la tranquillité des voisins en installant une unité de climatisation très bruyante et sans aucune précaution,

— la cloison du coffrage des gaines techniques a été cassée pour permettre la pose de l’appareil et l’installation de cette climatisation a rendu inaccessible le compteur d’eau et interdit donc l’accès à des équipements communs,

— la société Grand ML a modifié la porte du débarras et a posé sur le panneau bas et au niveau de l’imposte des grilles de ventilation, modifiant ainsi la porte et rompant l’harmonie extérieure de l’immeuble,

— l’acquisition hypothétique en l’état du cagibi n’emporterait pas une régularisation de la situation dès lors que l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire pour des travaux qui affectent les parties communes,

La société Grand ML oppose que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu’il existe un trouble manifestement illicite.

Elle indique accepter de déposer la climatisation, mais soutient que l’on peut légitimement questionner l’existence d’une occupation des parties communes, d’une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou de nuisances sonores.

Elle soutient que :

— le règlement de copropriété n’utilise pas le terme de « cagibi » et que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut interpréter le règlement de copropriété de sorte qu’il n’est pas établi que la climatisation ait été installée dans une partie commune,

— le règlement de copropriété différencie les « portent d’entrée » des « portes palières », or seule la modification des portes d’entrée est soumise à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— une porte parlière, par hypothèse invisible depuis l’extérieur de l’immeuble, n’a pas d’incidence sur l’harmonie du bâti, or en l’espèce, la porte n’est pas visible depuis un lieu de passage,

— certains travaux peuvent être ponctuellement dispensés d’autorisation, dès lors qu’ils ne nuisent pas à l’harmonie générale de l’immeuble, tel que le remplacement de persiennes par des volets roulants de même couleur ne modifiant pas de façon notable les façades,

— les modifications apportées par la défenderesse ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble,

— le rapport, non-contradictoire, de la société Art Acoustique, versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, ne permet pas de tirer une quelconque conclusion sur l’éventualité d’un trouble anormal du voisinage.

*

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’une demande de « prendre acte » ne constitue pas, sauf exception, la formulation d’une prétention au sens de l’article 30 du code de procédure civile.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En outre, le règlement de copropriété précise, dans son article 1er, que sont des parties communes « les fondations, les gros murs de façade et de refend »

Le règlement de copropriété mentionne également que « les parties communes de l’immeuble comprennent […] les entrées, les couloirs, les vestibules, passage de services, locaux du vide-ordures, débarras, remise aux voitures …, toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas réservées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires »

Enfin, la page 9 du règlement de copropriété prévoit que « bien que constituant la propriété exclusive des propriétaires des locaux dont ils dépendent, les portes d’entrée des locaux, fenêtres, garde-corps et, en général, tout ce qui est à l’extérieur des locaux contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés sans le consentement de l’assemblée des propriétaires »

Le syndicat des copropriétaires expose que la société Grand ML a effectué des travaux sans autorisation consistant en l’installation d’une climatisation dans un cagibi ou débarras, partie commune, que pour la pose de cette climatisation la société Grand ML a modifié la porte du débarras et a été contrainte de poser sur le panneau bas et au niveau de l’imposte des grilles de ventilation, modifiant ainsi en outre l’harmonie de l’immeuble.

Au cas présent, il est démontré que la société Grand ML est propriétaire du lot n°30 décrit comme suit par le règlement de copropriété : « –Un appartement sur rue, au troisième étage, comportant : hall, trois pièces principales, cuisine, salle de bain, toilettes. Water-closets, penderie, couloir de dégagement » (pièce n°1 du demandeur).

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 juillet 2024, que la société Grand ML a posé une grille de ventilation à l’emplacement du panneau bas de la porte d’accès aux anciens WC communs et une autre grille au niveau de l’imposte au 3ème étage, côté gauche (pièce n°10 du demandeur).

Le commissaire de juste a constaté après avoir ouvert la porte, qu’une unité de climatisation de marque LG est installée à l’intérieur du local et occupe l’espace, que la cloison du coffrage des gaines techniques est cassée pour permettre la pose de l’appareil et que le compteur d’eau est inaccessible.

Il est également établi au regard de ce procès-verbal et des photographies y figurant que s’agissant de la porte sur coursive du local de la société Grand ML qui se trouve à droite des anciens WC communs que le sol apparait comme ayant été surélevé, que la porte est découpée en partie basse à la différence de l’autre porte de service située au même niveau sur la coursive.

Il ressort sans ambiguïté des dispositions du règlement de copropriété relatives à la description du lot n°30 et à la détermination des parties communes que le local dans lequel est installé la climatisation est une partie commune.

En outre, le règlement de copropriété indique également clairement que les portes d’entrée des locaux et tout ce qui est à l’extérieur des locaux contribue à l’harmonie de l’immeuble et ne peut être modifié sans autorisation de l’assemblé générale des copropriétaires.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que la société Grand ML a procédé à des travaux affectant des parties communes et rompant l’harmonie extérieure de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’absence d’autorisation pour ces travaux constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant, sous astreinte, la dépose de la climatisation installée dans le cagibi donnant sur la coursive au 3ème étage de l’immeuble, ainsi que la remise en état des lieux selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Nonobstant les déclarations de la défenderesse qui a indiqué accepter de déposer la climatisation, il y a également lieu de prononcer une astreinte pour assurer l’exécution de la présente décision dès lors que, mise en demeure par lettre du 11 octobre 2024 de déposer la climatisation litigieuse, soit il y a près d’un an, la défenderesse n’a toujours pas procédé à cette dépose.

Sur les demandes accessoires

Succombante, la société Grand ML sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes.

Il y a lieu de rappeler que l’éxécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

ORDONNONS à la société Grand ML de faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des lieux à ses frais sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, consistant en :

— la dépose de la climatisation installée dans le local donnant sur la coursive au 3ème étage de l’immeuble,

— la remise dans son état antérieur de la porte du débarras,

— la dépose des deux grilles de ventilations installées sur le panneau du bas de la porte et sur l’imposte,

— la réfection du coffrage des gaines techniques,

— la remise en état de la porte palière donnant sur la coursive de l’appartement constituant le lot 30.

Et ce sous astreinte de 300 euros par jour à compter d’un délai de deux mois après la signification de la présente ordonnance, pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS la société Grand ML aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la société Grand ML à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 14] le 11 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON