TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e GODIGNON SANTONI

— M^e LAMBARD

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/14228

N° Portalis 352J-W-B7F-CVHRF

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

21 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 22 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CHARJAC (RCS de [Localité 12] 392 059 804)

[Adresse 13]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. PBCR (RCS de [Localité 10] 432 692 986)

[Adresse 2]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. PBCR

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [C] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. PBCR

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentées par Maître Thomas LAMBARD de la SELEURL SELARLU THOMAS LAMBARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0106

Décision du 22 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/14228 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHRF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Sandrine BREARD, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2025, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2016, la société CHARJAC a donné à bail commercial à la société PBCR des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 11], pour une durée de neuf ans du 1er juin 2016 au 31 mai 2025, pour l’exercice exclusif de l’activité de « BUREAUX » et un loyer annuel de 32 000 euros hors taxes et charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 02 juillet 2021, la société CHARJAC a fait signifier à la société PBCR un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de payer la somme de 8 582,72 euros au titre des loyer et charges restant dus selon décompte joint arrêté au 25 février 2021.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 21 octobre 2021, la société CHARJAC a assigné la société PBCR devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 02 août 2021, de la voir expulser sous astreinte, et condamner au paiement de l’arriéré de loyer et charges, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et du montant de la clause pénale contractuellement prévue. L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 21/14228.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er décembre 2021, la société PBCR a fait délivrer à la société SOCIETE GRIFFATON ET [Localité 9] exerçant sous l’enseigne ORALIA, en sa qualité d’administratrice de biens et de mandataire de la société CHARJAC, un congé pour le 31 mai 2022.

Par acte d’huissier de justice signifié le 14 décembre 2021, la société PBCR a fait convoquer la société SOCIETE GRIFFATON ET [Localité 9], en sa qualité d’administratrice de biens et de mandataire de la société CHARJAC afin de procéder à l’établissement d’un état des lieux de sortie et à la restitution des clefs du local le 22 décembre 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 décembre 2021, la société SOCIETE GRIFFATON ET [Localité 9] en sa qualité d’administratrice de biens et de mandataire de la société CHARJAC a refusé de déférer à cette convocation et de se voir remettre les clefs.

Selon procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 22 décembre 2021, un état des lieux de sortie non-contradictoire a été dressé à la demande de la société PBCR.

Selon ordonnance du 13 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et a renvoyé celle-ci à l’audience juge unique du 11 octobre 2023.

Par jugement du 04 juillet 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société PBCR et a désigné la société 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [C], en qualité d’administrateur judiciaire de la société PBCR, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I], en qualité de mandataire judiciaire de la société PBCR.

Par jugement du 25 octobre 2023, le tribunal a notamment :

— révoqué l’ordonnance de clôture de la mise en état du 13 janvier 2023 ;

— constaté l’interruption de l’instance engagée par la société CHARJAC à l’encontre de la société PBCR ;

— enjoint à la société CHARJAC de produire une copie de sa déclaration de créance et de faire assigner en intervention forcée Maître [G] [C] de la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS et Maître [O] [I] de la S.E.L.A.R.L. AXYME en leurs qualités respectives d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la société PBCR.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 8 août 2023, la société CHARJAC a déclaré auprès de la société AXYME prise en la personne de Maître [O] [I] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société PBCR, une créance antérieure privilégiée d’un montant de 46 934,84 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié les 24 et 29 novembre 2023, la société CHARJAC a assigné en intervention forcée à l’instance la société 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [C] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société PBCR, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société PBCR. Cette nouvelle instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/15932.

Par ordonnance du 2 février 2024, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des instances enrôlées respectivement sous les numéros RG 21/14228 et RG 23/15932, sous le seul numéro RG 21/14228.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, la société CHARJAC demande au tribunal de :

« RECEVOIR la Société SCI CHARJAC en ses demandes et les en déclarer bien fondées.

CONSTATER que la SCI CHARJAC est titulaire d’une créance de 46.934,84 euros à l’encontre de la Société PBCR

FIXER la créance de la SCI CHARJAC au passif de la Société PBCR à une somme totale de 46. 934,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2022 ;

PRENDRE ACTE que la SCI CHARJAC se désiste de ses demandes de condamnation financière à l’encontre de la Société PBCR.

PRENDRE ACTE QUE LA SCI CHARJAC se désiste de sa demande de voir ordonner l’expulsion de la société PBCR.

DEBOUTER la société PBCR de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER, la société PBCR, à payer à la SCI CHARJAC, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, la société PBCR, la société 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [C], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société PBCR, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société PBCR demandent au tribunal de :

«  A titre principal :

Dire et juger que la résiliation du bail est intervenue le 2 août 2021, jour de l’acquisition de la clause résolutoire invoqué par la SCI Charjac dans son acte introductif d’instance,Débouter la SCI [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes,Ordonner la restitution du dépôt de garantie de 8.436,39 euros à la société PBCR,A titre subsidiaire :

Fixer la créance de la SCI Charjac à la somme maximum de 20.738,51 euros à titre de loyers et charges relatifs à la période antérieure au 2 août 2021,Débouter la SCI Charjac du surplus de ses demandes, fins et conclusions,Plus subsidiairement :

Fixer la créance de la SCI Charjac à la somme maximum de 20.738,51 euros à titre de loyers et charges relatifs à la période antérieure au 2 août 2021,Fixer la créance de la SCI Charjac à la somme maximum de 13.090,29 euros à titre de loyers et charges relatifs à la période comprise entre le 2 août et le 22 décembre 2021, après déduction des frais indûment réclamés à hauteur de 396,70 euros,A titre infiniment subsidiaire :

Fixer la créance de la SCI Charjac à la somme maximum de 20.738,51 euros à titre de loyers et charges relatifs à la période antérieure au 2 août 2021,Fixer la créance de la SCI Charjac à la somme maximum de 21.386,98 euros à titre de loyers et charges relatifs à la période postérieure au 2 août 2021,En tout état de cause :

Ordonner, en tant que de besoin, la compensation entre les créances respectives de la société PBCR et de la SCI Charjac,Débouter la SCI Charjac du surplus de ses demandes, fins et conclusions,Condamner la SCI Charjac à verser à la société PBCR la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions seront exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 8 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience de juge unique du 02 juillet 2025 et mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger », « constater », « dire » et « prendre acte » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1 – Sur la demande de la société CHARJAC de fixation de sa créance au passif du redressement judiciaire de la société PBCR

1 – 1 Sur le terme du bail

La société PBCR explique que le contrat de bail a pris fin le 02 août 2021, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire à défaut de paiement des causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 2 juillet 2021 par la société CHARJAC. Elle soutient que de ce fait la société CHARJAC ne peut lui réclamer des loyers postérieurs à cette date ni des indemnités d’occupation dans la mesure où elle avait libéré les locaux depuis le mois de février 2021, que les locaux avaient été remis en état en mars 2021 et que la société CHARJAC avait refusé la restitution des clés en décembre 2021. Elle considère que la société CHARJAC fait preuve de mauvaise foi et se contredit en soutenant désormais que le terme du bail est intervenu le 31 mai 2022 par l’effet du congé délivré alors même qu’elle a soutenu aux termes de l’assignation et de ses conclusions précédentes l’acquisition de la clause résolutoire au 02 août 2021, de sorte que le contrat de bail est résilié de plein droit et ce, peu importe la délivrance d’un congé pour le 31 mai 2022 à titre conservatoire et les échanges ultérieurs entre les parties.

La société CHARJAC expose que si elle était bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire au moment de la délivrance de son assignation, désormais le contrat de bail a pris fin par l’effet du congé délivré par la société PBCR à la date du 31 mai 2022, de sorte qu’elle est en droit de faire fixer sa créance de loyers et charges au passif de la société PBCR jusqu’à cette date.

Sur ce,

a) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Pour que la clause résolutoire stipulée dans le bail soit acquise, il est nécessaire que soit violée par une partie une stipulation expresse du bail et que la clause résolutoire sanctionne contractuellement ladite violation.

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article L.622-21 du code de commerce, posant le principe de l’arrêt des poursuites individuelles des créanciers, et de l’article L.631-14 du code de commerce que la clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial est paralysée par le prononcé du redressement judiciaire du preneur et que le bailleur qui a introduit une action en justice aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire avant l’ouverture de la procédure collective ne peut obtenir le bénéfice de cette clause que si elle a été déclarée acquise par une décision devenue définitive au jour de l’ouverture de ladite procédure collective. De même, le principe de l’arrêt des poursuites individuelles prévu à l’article L. 622-22 du code de commerce s’applique lorsque l’action en résiliation judiciaire du bail commercial est fondée sur le défaut de paiement des loyers et charge.

Il est donc admis de façon constante que la clause résolutoire d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges n’est définitivement acquise, avant l’ouverture de la procédure collective du preneur, qu’en vertu d’une décision de justice passée en force de chose jugée avant la date d’ouverture du redressement judiciaire.

En l’espèce, la clause 18 intitulée « Clause résolutoire » du contrat de bail stipule notamment que « Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment le paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu et/ou de ses accessoires, ou de toute autre somme dont ce dernier serait redevable, le Bailleur aura la faculté de résilier le présent bail, si bon lui semble.

Le Bailleur devra avoir préalablement mis le Preneur en demeure de régulariser sa situation, soit sous forme d’un commandement ou d’une sommation de payer, soit sous forme d’une mise en demeure ou d’une sommation d’exécuter ou de respecter les stipulations du Bail, délivrés par acte extrajudiciaire, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, si bon lui semble.

Si, un mois après le commandement de payer ou la mise en demeure d’exécuter, le Preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation, le Bail sera résilié automatiquement, si bon semble au Bailleur, sans notification complémentaire et sans préjudice du droit réservé à ce dernier de renoncer dans le délai d’un mois à la résiliation du Bail ».

Si un commandement de payer la somme de 8 582,72 euros au titre des loyers et charges dus et visant la clause résolutoire a été délivré par la société CHARJAC à la société PBCR le 02 juillet 2021, que la société PBCR n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de sa signification, que la société CHARJAC a assigné la société PBCR en acquisition de la clause résolutoire devant le tribunal judiciaire le 21 octobre 2021, le jugement du tribunal de commerce du 04 juillet 2023 ouvrant une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société PBCR a interrompu la présente procédure.

En l’absence de décision définitive précédant le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et constatant l’acquisition de la clause résolutoire, la clause résolutoire n’a pu prendre effet le 02 août 2021.

Par conséquent, le contrat de bail liant les parties n’a pas été résilié de plein droit le 02 août 2021.

b) Sur le congé délivré par la société PBCR

Il résulte des articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce que le contrat de bail commercial prend fin par l’effet d’un congé délivré, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, par le preneur au bailleur à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance.

En l’espèce, par l’effet du congé délivré par la société PBCR au mandataire de la société CHARJAC par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er décembre 2021, le contrat de bail a pris fin entre les parties le 31 mai 2022, date d’expiration d’une période triennale du bail.

Par conséquent, il doit être retenu que le contrat de bail a pris fin le 31 mai 2022.

1 – 2 Sur l’exigibilité des loyers et des charges

La société PBCR soutient que l’ensemble des loyers et charges échus avant le terme du bail qu’elle estime au 02 août 2021 ne sont pas dus aux motifs que la société CHARJAC a eu une conduite abusive dans la recherche d’un repreneur des locaux loués notamment en faisant obstacle à la reprise du bien par un nouveau preneur à bail de façon discrétionnaire et sans motif légitime. Elle indique qu’en effet la société CHARJAC et son mandataire n’ont fait preuve d’aucune coopération et ont fait échec aux négociations avec les candidats en exigeant un loyer supérieur au marché et en mettant du temps à répondre à ses sollicitations ainsi qu’à celles des candidats, de sorte qu’elle a cessé de payer ses loyers et provisions sur charges durant la période d’échanges sur la recherche d’un nouveau preneur. Elle considère que cette situation lui a causé un préjudice indemnisable qui s’évalue au montant des loyers réclamés pour le local qu’elle n’exploite plus depuis février 2021, ce qui justifie qu’aucun loyer ne soit dû. Pour les sommes postérieures au terme du bail qu’elle fixe au 2 août 2021, elle soutient qu’elles ne sont pas dues dans la mesure où elle a libéré les locaux en février 2021 et que par conséquent aucun loyer ne peut être réclamé pour cette période, ni aucune indemnité d’occupation en l’absence d’occupation effective sans droit ni titre. Elle considère que la société CHARJAC réclame de mauvaise foi ces sommes alors même qu’elle n’a jamais demandé la restitution des clés en mars 2021 et qu’elle l’a refusée en décembre 2021. Subsidiairement, elle expose ne devoir aucune somme à compter du 22 décembre 2021, date du refus de restitution des clés, au motif que la société CHARJAC avait comme volonté initiale l’acquisition de la clause résolutoire pour finalement refuser la restitution des clés en décembre 2021 alors même qu’elle savait que les locaux étaient libérés depuis mars 2021.

La société CHARJAC expose qu’elle ne s’est pas livrée, avec son mandataire, à une opposition injustifiée tant à la résiliation anticipée du bail qu’à la cession du droit au bail et qu’elle a été active dans la participation aux négociations pour la recherche d’un nouveau preneur ainsi que cela ressort de leurs divers échanges électroniques. Elle précise que l’échec des négociations résulte en réalité du changement de position des différents candidats qui n’ont pas répondu aux demandes présentées pour la signature d’un nouveau bail aux conditions proposées et de l’absence de nouvelles de la société PBCR depuis juin 2021.

Sur ce,

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des nombreux échanges intervenus entre les parties et entre la société CHARJAC et son mandataire, de juillet 2020 à juin 2021, au sujet de la recherche d’un sous-locataire, puis finalement en vue de la résiliation anticipée du contrat de bail et de la recherche d’un repreneur de la société PBCR, que la société CHARJAC a autorisé dans un premier temps la sous-location, et dans un second temps a accepté la résiliation anticipée du bail et la conclusion d’un nouveau bail avec un repreneur. La société CHARJAC a conditionné la conclusion d’un nouveau bail avec un repreneur à la fixation du loyer à la somme de 584 euros par m² et par an, soit à la somme annuelle de 58 697 euros hors taxes et hors charges. Elle a notamment proposé à un potentiel repreneur des locaux de faire un loyer à palier avec faculté de révision annuelle, à savoir sur les trois premières années un loyer à la somme annuelle de 33 400 euros, puis à l’issue de la troisième année un loyer annuel 42 000 euros et enfin à l’issue de la sixième année un loyer annuel de 50 000 euros.

Il ressort également de ces échanges que la société CHARJAC a tenté des négociations avec des candidats à la reprise des locaux qui n’ont pas abouti, en l’absence d’accord sur les clauses et conditions du nouveau bail (charges des honoraires, garantie bancaire) et pas seulement sur la clause de loyer, et également au regard des éléments financiers fournis par les candidats concernés.

Si la société PBCR a relancé à quelques reprises la société CHARJAC, cette simple circonstance est insuffisante pour retenir une absence de coopération de la société CHARJAC et donc une exécution de mauvaise foi de ses obligations contractuelles, d’autant qu’il est établi, au regard des échanges précités, que la société CHARJAC, par l’intermédiaire de son mandataire, a participé activement aux négociations dans la recherche d’un futur preneur.

Dans ces conditions, il n’est pas établi par la société PBCR que la société CHARJAC a fait preuve de mauvaise foi dans la recherche d’un nouveau repreneur et de la résiliation anticipée du bail et le simple échec des négociations ne peut justifier l’inexigibilité des loyers réclamés au titre de la période antérieure au terme du bail.

En outre, si les locaux ont été libérés de façon effective et volontaire en mars 2021 par la société PBCR, cette restitution prématurée, avant le terme du bail, sans accord exprès des parties sur une résiliation anticipée du bail et ses conséquences, relève du seul choix de la société PBCR et ne peut mettre fin au contrat de bail, de sorte que le contrat de bail s’est poursuivi aux conditions prévues jusqu’à son terme.

Dès lors, la société PBCR est redevable des loyers et charges jusqu’au 31 mai 2022, terme effectif du bail et la société CHARJAC est en droit de faire fixer sa créance à ce titre.

Par conséquent, l’exception d’inexécution invoquée par la société PBCR ne peut être retenue.

1 – 3 Sur le montant de la créance

La société PBCR soutient que les frais non justifiés réclamés par la société CHARJAC ne peuvent être mis à sa charge et notamment :

— la somme de 228,47 euros intitulée « frais de procédure » sur le décompte versé aux débats par la société CHARJAC qui n’est ni décrite ni justifiée, les frais d’huissier correspondant au coût du commandement de payer étant déjà réclamés pour la somme de 168,23 euros ;

— la somme de 297,72 euros intitulée « frais d’huissier » échue au 1er avril 2022, sans être justifiée ;

— la taxe d’ordures ménagères d’un montant de 523 euros et les taxes foncières d’un montant de 1278 euros réclamées au 1er janvier 2022 ;

— les taxes d’ordures ménagères et foncières réclamées le 26 septembre 2022 et respectivement de 218,53 euros et 536,63 euros ;

— la somme de 1727 euros correspondant aux « travaux locatifs départ ».

Elle indique que les impôts, taxes et redevances ne sont pas dues puisque la clause résolutoire stipulée au contrat de bail prévoit qu’à compter de la résiliation, le preneur n’est redevable que d’une indemnité d’occupation, outre les charges, sans que les « impôts, taxes et redevances » soient visés.

La société CHARJAC expose que l’ensemble des loyers et charges échus jusqu’au 31 mai 2022 sont dus par la société PBCR.

Sur ce,

Il résulte des articles 369 du code de procédure civile et L. 631-14 et L.622-22 du code de commerce, que les instances en cours tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une créance née antérieurement au jugement d’ouverture sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant procède à la déclaration de sa créance, et qu’elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article 622-16 du code de commerce dispose qu’en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. Si le bail n’est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir lorsque les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou lorsque celles qui ont été fournies depuis le jugement d’ouverture sont jugées suffisantes. Le juge-commissaire peut autoriser le débiteur ou l’administrateur, selon le cas, à vendre des meubles garnissant les lieux loués soumis à dépérissement prochain, à dépréciation imminente ou dispendieux à conserver, ou dont la réalisation ne met pas en cause, soit l’existence du fonds, soit le maintien de garanties suffisantes pour le bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le locataire est redevable d’un loyer annuel de 32 000 euros hors taxes et charges, révisé annuellement en fonction de la variation de l’indice sur les activités tertiaires et d’une provision annuelle pour charges de 1 680 euros versée en sus du loyer et selon la même périodicité. Le contrat de bail prévoit également la possibilité d’une modification du montant des provisions dans les années suivantes en fonction de la fluctuation des charges.

En outre le contrat de bail stipule notamment en sa clause 19 intitulée « clause pénale » que « Le preneur sera également redevable envers le bailleur de tous les frais de contentieux résultant de son retard [dans le paiement du loyer, de ses accessoires ou d’une somme quelconque due en exécution du contrat] et, en cas de procédure judiciaire, il devra rembourser au bailleur, outre les dépens, les honoraires d’avocats, d’auxiliaires de justice ou autres que celui-ci aurait eu à supporter ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 août 2023, la société CHARJAC a procédé à la déclaration de sa créance entre les mains du mandataire judiciaire, la SELARL AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I], pour une somme de 46 934,84 euros, à titre de créance privilégiée antérieure correspondant à un arriéré de loyer et de charges arrêté au 31 mai 2022, déduction faite du solde du dépôt de garantie d’un montant de 8 436,39 euros.

La société CHARJAC produit, un décompte de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2022 faisant état d’une dette d’un montant total de 46 943,84 euros.

Il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et/ou accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation au paiement, l’exactitude des sommes réclamées.

En ce qui concerne les frais d’huissier de justice et de procédure, la somme de 228,47 euros qui est ajoutée à l’échéance du 1er octobre au 31 décembre 2021, correspond au montant de la facture de l’huissier de justice en date du 28 juillet 2021 et annexée au procès-verbal de difficultés du 28 juillet 2021. En outre, ainsi qu’elle le mentionne, elle inclut le coût du commandement de payer du 02 juillet 2021 qui s’élève à 168,23 euros alors que cette somme a été ajoutée au titre des frais d’huissier à l’échéance du 1er octobre au 31 décembre 2021. Seule la somme de 228,47 euros est ainsi due. S’agissant de la somme de 297,72 euros ajoutée à l’échéance du 1er avril au 31 mai 2022 au titre des frais d’huissier, elle n’est justifiée par aucun document.

Les sommes de 218,53 euros et 523 euros correspondant aux taxes d’ordures ménagères, de 536,63 euros et de 1 278 euros correspondant aux taxes foncières réclamées au titre des échéances du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 mars 2022 ne sont pas justifiées.

La somme de 1 727 euros au titre des travaux locatifs de départ réclamée au titre de l’échéance du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 n’est pas davantage justifiée.

Par conséquent, la somme totale de (168,23 + 297,72 + 218,53 + 523 + 536,63 + 1 278 + 1 727 =) 4 749,11 euros sera déduite de la dette locative réclamée.

Il est souligné que la société CHARJAC a d’ores et déjà procédé à la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 8 436,39 euros.

Le surplus de la dette apparaît justifié et il est relevé que la société PBCR ne prouve pas l’avoir payé.

En ce qui concerne le caractère privilégié de cette créance, il résulte des dispositions susvisées de l’article L.622-16 du code de commerce.

Par conséquent, la fixation de la créance de la société CHARJAC au passif de la liquidation judiciaire de la société PBCR sera ordonnée pour une somme de (46 934,84 – 4 749,11 =) 42 185,73 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêté au 31 mai 2022 et à titre privilégié selon les conditions de l’article L.622-16 du code de commerce.

2 – Sur la demande de la société PBCR de restitution du dépôt de garantie

Il ressort des développements précédents que la société PBCR a déduit le dépôt de garantie d’un montant de 8 436,39 euros de l’arriéré locatif de sorte qu’il n’y a pas lieu à restitution.

Par conséquent, la demande de la société PBCR de condamnation de la société CHARJAC à lui restituer le dépôt de garantie de 8 436,39 euros sera rejetée.

3 – Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société PBCR, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Elle ne peut être tenue au paiement du coût du commandement de payer du 2 juillet 2021 au titre des dépens dès lors qu’il en a déjà été tenu compte dans la fixation de la créance de la société CHARJAC.

L’équité commande de rejeter la demande de la société CHARJAC de condamnation de la société PBCR à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société PBCR de condamnation de la société CHARJAC à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il n’y a pas lieu à constater le désistement de la société CHARJAC de ses demandes d’expulsion et de condamnation financières dès lors que cette dernière a modifié ses prétentions et que le tribunal statue sur les prétentions formulées dans les dernières écritures.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant à juge unique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Ordonne la fixation de la créance de la société CHARJAC au passif du redressement judiciaire de la société PBCR, représentée par la société 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [C], en sa qualité d’administrateur judiciaire, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire, à la somme de 42 185,73 euros (quarante-deux mille cent quatre-vingt-cinq euros et soixante-treize centimes) au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêté au 31 mai 2022 et à titre privilégié ;

Rejette la demande de la société PBCR, représentée par la société 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [C], en sa qualité d’administrateur judiciaire, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire, de condamnation de la société CHARJAC à lui restituer le dépôt de garantie de 8 436,39 euros ;

Condamne la société PBCR, représentée par la société 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [C], en sa qualité d’administrateur judiciaire, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire, aux dépens ;

Rejette la demande de la société CHARJAC de condamnation de la société PBCR, représentée par la société 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [C], en sa qualité d’administrateur judiciaire, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire, à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société PBCR, représentée par la société 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [C], en sa qualité d’administrateur judiciaire, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire, de condamnation de la société CHARJAC à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 10] le 22 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Sandrine BREARD Sabine FORESTIER