TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 23/02763 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOQX

Minute : 24/01112

PMM

Monsieur [L] [M] [U] [D]

Représentant : Maître Emilie ISAL-PICHOT de l’AARPI DALIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 430

C/

Madame [B] [T]

Monsieur [K] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Emilie ISAL-PICHOT

Copie délivrée à :

Mme [B] [T]

M [K] [T]

Le Préfet de [Localité 7]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT-CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame [V] [F], en qualité de juge des contentieux de la protection

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [L] [M] [U] [D], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Emilie ISAL-PICHOT de l’AARPI DALIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er octobre 2015, Monsieur [L] [M] [U] [D] a donné à bail à Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] et un emplacement de stationnement n°205 et une cave n°205, pour un loyer mensuel initial de 750 € et 200 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [M] [U] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, Monsieur [L] [M] [U] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 25 avril 2024, Monsieur [L] [M] [U] [D] – représenté par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; condamner solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 28. 958 € ; condamner in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ; supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; condamner solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] au paiement d’une somme de 2. 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] aux dépens le tout.

Monsieur [L] [M] [U] [D] est opposé à l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude, pour tous deux, le 27 novembre 2023, Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T], assignés à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 10 novembre 2023, soit plus de six semaines mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [L] [M] [U] [D] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat. En outre, ce délai est plus favorable au locataire, de sorte qu’il convient d’appliquer l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, relevant de l’ordre public de protection, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023.

Le bail conclu le 1er octobre 2015 contient une clause résolutoire (article clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2023, pour la somme en principal de 18. 999 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2023.

Le contrat de bail est donc résilié au 14 août 2023 et Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] sont donc désormais occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Monsieur [L] [M] [U] [D], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [L] [M] [U] [D] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 23. 258 € à la date du octobre 2023. En effet, il convient de ne pas retenir l’actualisation de la dette à la hausse, en l’absence des défendeurs à l’audience.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le bail contient une clause de solidarité et d’indivisibilité entre les locataires (article clause de solidarité-indivisibilité).

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 23. 258 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 18. 999 € à compter du commandement de payer (13 juin 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 août 2023, Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

De plus,

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens solidairement, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [M] [U] [D], Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 1. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [L] [M] [U] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2015 entre Monsieur [L] [M] [U] [D] et Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] et un emplacement de stationnement n°205 et une cave n°205 sont réunies à la date du 14 août 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] à verser à Monsieur [L] [M] [U] [D] la somme de 23. 258 € (décompte arrêté au octobre 2023, incluant octobre 2023), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 18. 999 € à compter du 13 juin 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] à verser à Monsieur [L] [M] [U] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [L] [M] [U] [D] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [M] [U] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] à verser à Monsieur [L] [M] [U] [D] une somme de 1. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [B] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 7] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 25 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,