RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00614 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVAH

MINUTE N° :

[N] [Z], [P] [J] épouse [Z]

c/

[A] [L]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [N] [Z]

Madame [P] [J] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Monsieur [A] [L]

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Charlotte BOIROUX, auditrice de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Madame [P] [J] épouse [Z], son épouse, avec pouvoir

Madame [P] [J] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Madame [I] [U] [G], sa compagne, avec pouvoir

— ----------

Le tribunal a été saisi le 07 Août 2025, par Assignation – procédure au fond du 24 Juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 16 Décembre 2025, et jugée le 12 Février 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2017, M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] ont consenti un bail d’habitation à M. [A] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 575 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3932,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [L] le 15 avril 2025.

Par assignation du 24 juillet 2025, M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−3972,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 16 décembre 2025, M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 12 décembre 2025, s’élève désormais à 4051 euros.

Monsieur [A] [L], représenté par sa compagne Madame [I] [U] [G], conteste le montant de la dette locative, qu’il impute à un surplus de consommation d’eau froide pour l’année 2023. Il soutient que cette surconsommation résulterait d’un dégât des eaux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la régularisation des charges locatives

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 a) le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un niveau minimal au sens de l’article L.173-1-1 du Code de la construction. Le bailleur est ainsi dans l’obligation a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, b) d’assurer la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou des défauts, c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a) le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut réclamer le paiement des charges locatives dans un délai de trois ans à compter du jour où il a eu connaissance du montant régularisé des charges.

En application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables donnent lieu au versement de provisions et doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, laquelle implique l’établissement d’un décompte par nature de charges, fondé sur les dépenses réellement exposées par le bailleur ;

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, au soutien de leur demande de paiement, M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] produisent le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée, un relevé détaillé des charges pour l’année 2023 qui leur a été transmis par la SAS IMMO DE FRANCE PARIS et qui fait apparaître un montant de 4 050 euros au titre de l’eau froide après compteur.

En réplique, monsieur [A] [L] produit une facture du 5 novembre 2023 de la société Plombelec.idf pour un montant de 85 euros, des documents de la société Polyexpert en date des 7 et 8 novembre 2023 dont il ressort que monsieur [A] [L] a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur la MACIF, que des convocations pour une expertise lui ont été adressées.

Il ressort des débats à l’audience que M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] étaient informés de ce sinistre, qu’ils sont venus dans les locaux pour procéder à des réparations.

Aucun rapport d’expertise, aucune facture de plombier descriptive n’a été produit afin d’établir les causes de la fuite d’eau, de sorte qu’aucun élément ne permet de déterminer si le sinistre est dû à un défaut d’entretien du locataire ou pas.

En outre, alors que le locataire règle des provisions mensuelles depuis la prise à bail en 2017, il n’est justifié d’aucune régularisation annuelle. Il n’est pas produit non plus de relevé détaillé des charges établissant les quotes-parts respectives entre les charges restant à charge du propriétaire et les charges locatives.

Dès lors, M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] en demande ne démontrent pas que la consommation de l’eau froide est imputable à monsieur [A] [L] et donc que somme de 4051 euros réclamée au titre de celle-ci au titre des charges locatives pour l’année 2023 est due par celui-ci.

Par conséquent, la demande en paiement de M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] sera rejetée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il est constant que les charges ne sont pas exigibles, faute d’avoir donné lieu, à une régularisation annuelle ou faute pour le bailleur d’avoir préalablement communiqué au locataire le mode de répartition des charges et d’avoir tenu à sa disposition les pièces justificatives.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 avril 2025.

Or la dette locative n’est constituée que de charges dont il n’est pas démontré qu’elles sont dues par le locataire.

La clause résolutoire ne saurait jouer pour non-paiement de celles-ci.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z], qui succombent à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le contrat conclu le 11 août 2017 entre M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z], d’une part, et M. [A] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] n’est pas résilié,

DEBOUTE M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] de leur demande de condamnation de Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 4051 euros (quatre mille cinquante et un euros) au titre des charges,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [Z] et Mme [P] [J] épouse [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2025 et celui de l’assignation du 24 juillet 2025.

Ainsi jugé le 12 février 2026,

La Greffière La Juge