PREMIERE CHAMBRE

05 Février 2026

N° RG 25/04097 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONXB

72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[C] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 février 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont immatriculé au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015 dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 5]

représenté par M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau de Val d’Oise, et assisté de M^e Valérie GARÇON, avocat plaidant au barreau de la Seine Saint Denis

DÉFENDERESSE

Madame [C] [P] demeurant [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [C] [P] est propriétaire des lots n°66 et 67 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (SDC [Adresse 2]), représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise Mme [P], aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes de :

—  16 353,97 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2025 avec intérêts de droit à compter de la sommation,

—  1 459,44 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Il demande également que la défenderesse soit condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Lafaix Guyodo, ainsi qu’au paiement de la somme 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P], régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 25 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [P] est propriétaire des lots n°66 et 67 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— le relevé de compte copropriétaire pour la période du 8 juin 2023 au 1er juillet 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2023 et 9 décembre 2024 ayant voté les travaux, approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— des courriers de mise en demeure par avocat des 13 février 2024 et 30 janvier 2025,

— une sommation de payer la somme de 3 433,29 euros,

— des mises en demeure des 26 octobre 2023, 26 janvier 2024, 31 juillet 2024, 28 octobre 2024, 27 janvier 2025 et 28 avril 2025,

— des relances des 27 novembre 2023, 26 février 2024, 2 septembre 2024, 28 novembre 2024, 27 février 2025 et 28 mai 2025,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le relevé de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 16 353.97 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 1er juillet 2025.

* Sur les frais nécessaires L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais intitulés « frais ouverture contentieux », pour un montant total de 685,17 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur.

Il convient également de déduire les frais intitulés « W2G Avocat » concernant les mises en demeure des 13 février 2024 et 30 janvier 2025, pour un montant de 234 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifiant pas, par des factures de l’avocat, la réalité de la somme qu’il réclame.

Concernant les frais des mises en demeure des 26 octobre 2023, 31 juillet 2024, 27 janvier 2025, 28 avril 2025, les accusés de réception ne sont pas produits, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elles aient été adressées et seront donc écartées.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit les émoluments des huissiers de justice concernant le commandement de payer du 14 octobre 2024 pour la somme de 153.86 euros et les mises en demeure et relances pour la somme totale de 362,30 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [P] à verser au SDC [Adresse 2] la somme de 16 458,16 euros au titre de charges de copropriété, d’appels travaux et de frais de recouvrement selon décompte arrêté au 1er juillet 2025.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 2] justifie de sa demande en versant aux débats une sommation de payer la somme de 3 433,29 euros déposée en l’étude du commissaire de justice en date du 14 octobre 2024.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 15 octobre 2024 sur la somme de 3 433,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [Adresse 2] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [P] partie perdante, supportera les dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés par Maître Lafaix Guyodo.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 16 458,16 euros au titre de charges de copropriété, appel travaux et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024 sur la somme de 3 433,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [C] [P] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Mme [C] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 5 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS