RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01023 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2FF

MINUTE N° :

Société OPAC DE L OISE

c/

[L] [Z]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [L] [Z]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Damien AYROLE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société OPAC DE L OISE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 22 Octobre 2025, par Assignation – procédure au fond du 15 Octobre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 13 Janvier 2026, et jugée le 10 Mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE a par contrat du 21 avril 2022, avec prise d’effet le même jour, donné à bail à Madame [L] [Z] un appartement à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 542,19 euros situé au [Adresse 5], outre un dépôt de garantie au montant équivalent à un mois de loyer.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE a par contrat du 26 juillet 2022 donné à bail à Madame [L] [Z] un emplacement de parking aérien pour un loyer mensuel de 50,94 euros, situé [Adresse 6].

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE a fait signifier un commandement de payer le 12 aout 2024 pour un montant de 659,49 euros, et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 15 octobre 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Pour le logement :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse à compter de la signification du jugement ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la défenderesse au paiement en deniers ou quittances de la somme de 1.100,75 euros sauf à parfaire sur les loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal ;

— condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux outre revalorisation légale ;

Pour le garage aérien :

— prononcer la résiliation du bail du 26 juillet 2022 concernant le garage aérien n°54 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse du garage aérien n°54, à compter de la signification du jugement ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la défenderesse au paiement en deniers ou quittances de la somme de 849,11 euros sauf à parfaire sur les loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal, majorée de la somme mensuelle équivalente au loyer augmenté des charges à compter du 8 octobre 2025 et jusqu’à résiliation du bail ;

Pour le tout :

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux dépens, y compris le coût du commandement délivré et les frais obtenir pour parvenir à son expulsion.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation sous réserve de l’actualisation de la dette à la somme de 1.560,37 euros. Elle indique que le paiement des loyers courants a été repris de sorte qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [L] [Z], présente à l’audience, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement, proposant d’apurer la dette par des versements mensuels de 45 euros en sus du loyer courant. Elle explique être auto-entrepreneur et percevoir des revenus mensuels entre 700 euros et 800 euros et percevoir en sus 1.200 euros d’allocations familiales par mois. Elle fait valoir avoir repris le paiement des loyers courants en sus d’une somme mensuelle de 150 euros. Elle soutient être en mesure d’apurer la dette Elle ajoute avoir 3 enfants mineurs à charge, dont un enfant en situation de handicap.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 25 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l’octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu’en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience et que l’octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002),« les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »

En l’espèce, le contrat de bail du 21 avril 2022 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement de payer visant cette clause signifié le 12 aout 2024, pour la somme en principal de 659,49 euros, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 octobre 2024.

Eu égard à la situation financière de la défenderesse, de la reprise de paiement du loyer courant et de l’absence d’opposition du bailleur à voir les effets de la clause résolutoire suspendus et de la proposition de règlements formulée à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si la défenderesse ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif du logement et de l’emplacement de parking

La locataire est obligée de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE produit un décompte arrêté au 8 janvier 2026 démontrant que Madame [L] [Z] restait devoir la somme 1.557,64 euros après déduction des frais de rejet, terme de décembre 2025 inclus.

Il y a lieu de condamner Madame [L] [Z] à verser cette somme à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais d’expulsion

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE sera débouté de sa demande relative aux frais d’exécution, l’exécution forcée restant hypothétique à ce stade.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [Z] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 12 aout 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE, sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2022 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE et Madame [L] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] et l’emplacement de parking aérien n54 [Adresse 6], sont réunies à la date du 12 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE, la somme de 1.557,64 euros, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [L] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 45 euros chacune et la 36ème mensualité soldera la dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que les clauses retrouvent leur plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin :

* DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible ;

* ORDONNE, à défaut pour Madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNE Madame [L] [Z] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers du logement sis [Adresse 5] et du parking aérien n54 sis [Adresse 6] et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

En tout hypothèse,

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE de sa demande au titre des frais d’expulsion ;

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE, de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 12 aout 2024 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.

Ainsi jugé le 10 mars 2026.

Et ont signé,

Le greffier, Le président