RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00148 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCQV

MINUTE N° : 26/522

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 12 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 22 octobre 2020, la SA SEQENS a donné à bail à Madame [U] [J] un logement et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] [Localité 3], pour un loyer initial mensuel de 390,09 euros, avec dépôt de garantie d’un même montant et 197,46 euros de provisions sur charges s’agissant de l’appartement, et pour un loyer mensuel de 41,46 euros, avec dépôt de garantie d’un même montant et 5 euros de charges s’agissant de l’emplacement de parking.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 mai 2025, la SA SEQENS a mis en demeure Madame [U] [J] de régler la somme de 1.390,40 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, la SA SEQENS a fait signifier à Madame [U] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.997,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés de l’appartement et parking, arrêtés au 31 août 2025.

Par lettre recommandée du 21 mai 2025 délivrée le 30 mai 2025 la SA SEQENS a saisi la caisse d’allocations familiales du Val d’Oise.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, la SA SEQENS a fait assigner Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

à titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les baux du 22 octobre 2020,

à titre subsidiaire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du non-respect de son obligation principale d’avoir à payer régulièrement les loyers ;

En tout état de cause :

ordonner l’expulsion de Madame [U] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Madame [U] [J] à lui verser  :la somme de 1.625,58 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer du 26 septembre 2025,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 7 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, la SA SEQENS, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.046,96 euros, terme du mois de février 2026 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu’il s’agit de la deuxième procédure pour une dette locative et que la dette est en hausse. Elle précise que des paiements partiels ont eu lieu et qu’un virement de 700 euros aurait été fait uniquement le matin avant l’audience.

La SA SEQENS soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [U] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 septembre 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [U] [J], présente, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement et propose de verser 70 euros par mois, en sus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle indique être salariée depuis 3 ans et percevoir une rémunération de 1.800 euros. Elle précise également faire l’objet d’une saisie sur salaire, et avoir conclu des échéanciers de paiement avec EDF à hauteur de 40 euros sur 3 mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Val-D’Oise le 7 janvier 2026 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA SEQENS justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par le 30 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des deux baux signés le 22 octobre 2020, du commandement de payer, délivré le 26 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2026, que la SA SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 396,47 euros imputée pour des frais de procédure qui seront compris dans les dépens.

Il n’est pas rapporté la preuve du dernier versement de 700 euros réalisé au mois de mars 2026, aussi il conviendra de prononcer la condamnation en paiement de la dette locative déduction faite des versements réalisés, en deniers ou quittances.

En conséquence, il convient de condamner derniers ou quittances Madame [U] [J] à payer à la SA SEQENS la somme de 2.650,46 euros, au titre des sommes dues au 28 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2025 sur la somme de 1.997,62 euros, puis à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’article 19, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 septembre 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 novembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 octobre 2020 à compter du 27 novembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée avec des versements à hauteur de 70 euros par mois.

Néanmoins, il résulte des débats et corroboré par les décomptes locatifs produits que Madame [U] [J] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges courantes avant l’audience, le versement de 700 euros évoqué lors dés débats n’étant notamment pas justifié par des pièces objectives. En outre, au regard du montant de la dette et de sa situation personnelle telle qu’elle résulte des pièces produites et du diagnostic social et financier (dette au trésor public), sa proposition de règlement ne permet pas de rembourser le solde locatif dans le délai légal de 36 mois.

Au vu de ces éléments, il convient donc de débouter Madame [U] [J] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les modalités de l’expulsion

La demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire étant rejetée, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, la SA SEQENS ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera donc régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 novembre 2025, Madame [U] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il conviendra donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [U] [J] à son paiement à compter du 27 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [J] aux dépens de l’instance en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 26 septembre 2025.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Madame [U] [J], il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA SEQENS les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 octobre 2020 entre la SA SEQENS d’une part, et Madame [U] [J] d’autre part, concernant les locaux appartement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 6] à [Localité 4], sont réunies à la date du 27 novembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [U] [J] à payer à la SA SEQENS la somme de 2.650,46 euros en derniers ou quittances au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2025 sur la somme de 1.997,62 euros, puis à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [U] [J] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues, et relative à la désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [J] à compter du 27 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [U] [J] à payer à la SA SEQENS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DÉBOUTE la SA SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 26 septembre 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 5] le 12 mai 2026, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE