RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01132 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3JR

MINUTE N° :

Société OPAC DE L OISE

c/

[I] [R] [P], [L] [J] [Y]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [I] [R] [P]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Damien AYROLE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 14 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société OPAC DE L OISE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [R] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant

Madame [L] [J] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 24 Octobre 2025, par Assignation – procédure au fond du 09 Octobre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 10 Février 2026, et jugée le 14 Avril 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

La Société OPAC DE L’OISE a, par contrat du 14 juin 2024, donné à bail à Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] un appartement à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 671,19 euros, outre un dépôt de garantie au montant équivalent à un mois de loyer et un emplacement de parking pour un loyer mensuel de 53,71 euros situés au [Adresse 4].

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la Société OPAC DE L’OISE a fait signifier un commandement de payer les 14 juin 2025 pour un montant de 3.534,75 euros, et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 9 octobre 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 juin 2025 ;

— constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du logement au [Adresse 4] ;

— ordonner l’expulsion les défendeurs à compter de la signification du jugement ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement en deniers ou quittances de la somme de 4399,51 euros due au 27 juillet 2025 sauf à parfaire sur les loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux outre revalorisation légale ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, y compris le coût du commandement délivré et les frais exposés pour parvenir à leur expulsion.

A l’audience du 10 février 2026, la Société OPAC DE L’OISE représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation sous réserve de l’actualisation de la dette à la somme de 5489,89 euros, terme de janvier 2026 inclus. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [R] [P] présent à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement pour apurer la dette en proposant le versement mensuel de 100 euros en sus du loyer courant. Il fait valoir vivre avec sa femme et leurs 2 enfants mineurs. Il précise percevoir 2.300 euros par mois et avoir fait une demande de FSL. Madame [L] [J] [Y] est étudiante.

Un diagnostic social a été adressé au greffe dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 juin 2024 contient une clause de solidarité et d’indivisibilité en vertu duquel les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement des obligations du présent bail.

Par conséquent, Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] seront, en cas de condamnation, solidairement tenus des obligations contractuelles et in solidum pour les indemnités ou frais.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 10 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société OPAC DE L’OISE justifie avoir saisi la CAF le 28 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l’octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu’en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience et que l’octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 juin 2024 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de six semaines pour défaut de paiement. Le commandement de payer visant cette clause signifié le 14 juin 2025, pour la somme en principal de 3534,75 euros, est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2025.

Eu égard à la situation financière des défendeurs et de l’absence d’opposition du bailleur à voir les effets de la clause résolutoire suspendus et de la proposition de règlements formulée à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie que les défendeurs ne seront pas expulsés.

En revanche, si les défendeurs ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

En outre, en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Les locataires sont obligés de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

La Société OPAC DE L’OISE produit un décompte arrêté au 4 février 2026 démontrant que Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] restaient devoir la somme 5489,89 euros au terme de janvier 2026 inclus, après déduction des frais de contentieux.

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] à verser cette somme à la Société OPAC DE L’OISE avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais d’expulsion

La Société OPAC DE L’OISE sera déboutée de sa demande relative aux autres frais d’exécution, l’exécution forcée restant hypothétique à ce stade.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2025.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la Société OPAC DE L’OISE, sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2024 entre la Société OPAC DE L’OISE et Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de parking, situés au [Adresse 4], sont réunies à la date du 7 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] à verser à la Société OPAC DE L’OISE, la somme de 5489,89 euros, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et la 36ème mensualité soldera la dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin :

* DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible ;

* ORDONNE, à défaut pour Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] à verser à la Société OPAC DE L’OISE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

En toute hypothèse,

DÉBOUTE la Société OPAC DE L’OISE, de sa demande au titre des frais d’expulsion ;

DÉBOUTE la Société OPAC DE L’OISE, de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [R] [P] et Madame [L] [J] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2025 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.

Ainsi jugé le 14 avril 2026.

Et ont signé,

LE GREFFIER, Le président