RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00524 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYDX

MINUTE N° :

S.A. SEQENS

c/

[I] [R] [Z], [X] [G] [H]

Copie certifiée conforme

le :

à :

— M. [R] [Z]

— Dossier

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BALADINE

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 7]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 02 FEVRIER 2026 ;

Sous la Présidence de Sabrina ANELLI, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire de Pontoise chargée du service du tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Nathalie ASSOR, Cadre Greffière ;

Après débats à l’audience publique du 01 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A. SEQENS

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de Paris

DEMANDERESSE

ET

Monsieur [I] [R] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Comparant en personne

Madame [X] [G] [H]

Chez M. [R] [Z] [I]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non-comparante, ni représentée

DÉFENDEURS

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat de location en date du 1er avril 2013, la S.A. d'[Adresse 9], anciennement la S.A. d’HLM DOMAXIS, a donné à bail à Monsieur [I] [R] [Z] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3].

Suite à des échéances impayées, la S.A. d'[Adresse 9] a fait délivrer le 11 septembre 2024 à Monsieur [I] [R] [Z] un commandement de payer les loyers pour la somme de 1.850,42 euros au titre des loyers et charges impayés, mois d’août 2024 inclus.

En date du 17 juillet 2025, un procès-verbal de constat d’occupation dressé par le commissaire de justice, Maître [U] [L], a recueilli les déclarations de Madame [X] [G] [H] affirmant occuper les lieux avec ses deux enfants et son neveu et avoir loué les lieux à Monsieur [I] [R] [Z].

Par actes de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, la S.A. d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations du locataire de ne pas céder ou de sous-louer les lieux loués et pour défaut d’occupation personnelle et, à titre subsidiaire, la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [R] [Z] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire ;

— juger que Madame [X] [G] [H] est occupante sans droit ni titre le logement ;

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] [H] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire ;

— juger n’y avoir lieu à l’application des dispositions des articles L412-1 et L 412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en particulier le délai de deux mois suivant commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— dire que le sort des meubles et objets garnissant les lieux sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 4.591,49 euros en principal au titre des loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024 ;

— les condamner in solidum à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles majoré de 20% en sus des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 1er décembre 2025, la S.A. d'[Adresse 9], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et sollicite à l’oral la condamnation de Monsieur [I] [R] [Z] au paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [I] [R] [Z], comparant en personne, affirme être surpris de cette procédure puisqu’il occupe personnellement le logement dans lequel y a hébergé sa nièce avec ses enfants à titre gratuit et que la prétendue sous-location n’est pas prouvée. Puis, il affirme que Madame [X] [G] [H] a dégradé le logement et qu’il est absent du logement à cause des interdictions de la police d’accéder aux lieux loués et justement il ne paie plus le loyer depuis le 27 août 2024 puisque la police lui a interdit d’y accéder.

Régulièrement citée par acte remis à étude du commissaire de justice, Madame [X] [G] [H] n’est ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Il résulte de l’article 1728 du même code que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur ».

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et l’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les conditions générales du bail stipulent «… le logement loué doit, en outre, constituer la résidence principale effective du [10].

Le locataire s’interdit de céder son droit même à titre gratuit, de sous-louer le logement, saut après information de la société dans les cas prévus par l’article L 442-8-1 II du code de la Construction et de l’habitation, en totalité ou en partie, nu ou meublé, de s’y substituer toute personne ou de le prêter même temporairement à des tiers ».

En l’espèce, la S.A. d’HLM SEQENS sollicite la résiliation judicaire du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux de la part du locataire qui a sous-loué les lieux à Madame [X] [G] [H].

Elle verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 17 juillet 2025 par Maître [U] [L], commissaire de justice, attestant que Madame [X] [G] [H] occupe les lieux avec ses deux enfants et son neveu ; en revanche, l’occupation des lieux par le locataire n’est pas constatée. Puis, la demanderesse communique le certificat d’inscription scolaire 2021/2022 de [O], fille de Madame [X] [G] [H], la facture Freebox au nom de cette dernière ainsi que l’attestation OCTOPUS ENERGY indiquant Madame [X] [G] [H] comme la titulaire du contrat d’énergie.

La S.A. d'[Adresse 9] démontre ainsi que Madame [X] [G] [H] occupe bien les lieux.

En revanche, Monsieur [I] [R] [Z], comparant en audience, se borne à des simples affirmations mais ne verse aux débats aucun élément ni pièce attestant son occupation personnelle du logement litigieux.

De l’ensemble des éléments susmentionnés, il en découle que Monsieur [I] [R] [Z] n’occupe pas, personnellement et de manière effective, le logement loué et qu’il a sous-loué ou cédé les lieux à Madame [X] [G] [H]. La gravité du manquement du locataire à ses obligations est ainsi suffisamment caractérisée pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de location sur le fondement du défaut d’occupation personnelle du logement loué.

Il ne ressort pas des pièces versées aux débats la date précise du début de l’occupation des lieux sans droit ni titre de Madame [X] [G] [H] ; cette occupation sera ainsi constatée à compter du 17 juillet 2025, date du procès-verbal constatant cette occupation.

Il conviendra ainsi d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités détaillées dans le dispositif du présent jugement.

La demanderesse sollicite une expulsion avec la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédure civiles d’exécution et du délai de la trêve hivernale.

Il convient de rappeler que la preuve de la mauvaise foi de la personne expulsée ou des manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte incombe au demandeur qui sollicite la suppression de ce délai, conformément aux règles de droit commun régissant la charge de la preuve.

En l’espèce, si la demanderesse ne démontre aucun de ces éléments. Elle sera ainsi déboutée de cette demande.

Par conséquent, faute de départ volontaire à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec si besoin l’assistance de la force publique.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.A. d’HLM SEQENS produit un décompte actualisé au 25 novembre 2025 laissant apparaître que Monsieur [I] [R] [Z] reste devoir la somme de 6.794,77 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux, recouvrables au titre des dépens de l’instance.

La S.A. d'[Adresse 9] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H]. Or, cette dernière est occupante sans droit ni titre à compter du 17 juillet 2025, date à laquelle son occupation des lieux a été constatée par procès-verbal de constat d’occupation dressé par le commissaire de justice, Maître [U] [L].

Par conséquent, il conviendra de condamner Monsieur [I] [R] [Z] à payer la somme de 6.794,77 euros au titre des loyers et charges, terme d’octobre 2025 inclus et de condamner in solidum Madame [X] [G] [H] au paiement de cette somme dans la limite de 2.239,24 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 17 juillet 2025 au 30 octobre 2025 (346,18 euros correspondant au prorata de juillet 2025 + 631,06 euros x 3 mois) , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 septembre 2025.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige les occupants au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Il n’apparaît pas nécessaire de majorer de 20 % l’indemnité d’occupation. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation est de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur.

Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H] seront condamnés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

La S.A. d’HLM SEQENS sollicite la condamnation de Monsieur [I] [R] [Z] au paiement d’une indemnité à titre de dommages et intérêts pour indemniser son préjudice.

Néanmoins, la demanderesse n’apporte pas d’éléments précis et circonstanciés pour attester de son préjudice. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H] verseront à la S.A. d'[Adresse 9] une somme qu’il est équitable de fixer à 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er avril 2013 entre la S.A. d’HLM SEQENS et Monsieur [I] [R] [Z] portant sur le logement situé au [Adresse 3], à compter du 2 février 2026,

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre du logement susmentionné par Madame [X] [G] [H] depuis le 17 juillet 2025,

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

DEBOUTE la S.A. d'[Adresse 9] de sa demande de suppression des délais prévus par les articles L 412-1 et L412-6 du code des procédure civiles d’exécution,

RAPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

CONDAMNE Monsieur [I] [R] [Z] à verser à la S.A. d’HLM SEQENS la somme de 6.794,77 euros au titre des loyers et charges, terme d’octobre 2025 inclus et CONDAMNE in solidum Madame [X] [G] [H] au paiement de cette somme dans la limite de 2.239,24 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 17 juillet 2025 au 30 octobre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H] à verser à la S.A. d'[Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges applicables au logement susmentionné, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la S.A. d’HLM SEQENS de sa demande à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H] à verser à la S.A. d'[Adresse 9] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [R] [Z] et Madame [X] [G] [H] aux entiers dépens,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière La Présidente