TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00819 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IGZA

Section 2

MH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 novembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES à l’injonction de payer, défenderesses à l’opposition :

Madame [C], [W], [I] [T] épouse [Z]

née le 17 Septembre 1985 à [Localité 7] (MOSELLE),

demeurant [Adresse 6] (SUISSE)

représentée par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

Monsieur [S] [Z]

né le 26 Juillet 1985 à [Localité 8] (MOSELLE),

demeurant [Adresse 6] (SUISSE)

représenté par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE à l’injonction de payer, demanderesse à l’opposition :

Madame [H] [N] divorcée [E]

née le 25 Mai 1988 à [Localité 10] (BAS RHIN),

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/03439 du 14/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Catherine DEGAS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 46

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Demande de réinscription après radiation ou caducité

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 18 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 28 août 2015, Monsieur [O] [G] a donné à bail à Madame [H] [N] divorcée [E] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], contre paiement d’un loyer mensuel de 500 € et d’une provision sur charge de 50 €.

Le 29 février 2020, le bien a été vendu à Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] (les consorts [Z]). Le bail s’est poursuivi.

En date du 1er août 2022, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] ont obtenu une ordonnance enjoignant à Madame [H] [N] divorcée [E] de leur payer, outre les dépens :

— La somme de 1 264 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— La somme de 51,07 euros au titre des frais de la requête en injonction de payer.

Cette ordonnance a été régulièrement signifiée à Madame [H] [N] divorcée [E] le 19 août 2022 selon dépôt à l’étude de l’huissier de justice.

Par déclaration au greffe contre récépissé du 05 septembre 2022, Madame [H] [N] divorcée [E] a formé opposition à l’ordonnance susvisée.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse du 12 janvier 2023.

Lors de cette audience, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] n’ont pas comparu de sorte qu’une ordonnance de caducité a été rendue en date du 2 mars 2023.

En date du 30 mars 2023, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] ont régularisé une demande de relevé de caducité de sorte que l’affaire a été fixée au 12 septembre 2023.

L’affaire a ensuite été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Un jugement avant-dire-droit a été rendu le 13 mars 2025, enjoignant aux parties de rencontrer un conciliateur de justice.

Un constat d’échec de la tentative de conciliation déléguée a été dressé en date du 09 mai 2025.

L’affaire a alors été fixée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les consorts [Z]

Lors de cette audience, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z], régulièrement représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions du 15 mars 2024, et demandent au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Constater la recevabilité de leurs demandes,

— Débouter la défenderesse de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la défenderesse à lui verser les sommes suivantes :

o 8 320 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

o 1 100 euros au titre de la perte des loyers durant les travaux de remise en état,

o 500 euros par personne, soit une somme globale de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— Constater qu’ils ont produit l’ensemble des justificatifs des charges,

— Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer, outre la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] soutiennent que la défenderesse a quitté le logement en décembre 2021 en laissant le bien dans un état de dégradations avancé. Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] précisent avoir fait établir un devis de remise en état s’élevant à la somme de 8 820 € mais avoir dans un premier temps décidé de prendre à leur charge le poste peinture et de déduire le dépôt de garantie, pour un montant de 500 €, de sorte qu’ils ont mis en demeure la défenderesse de leur régler la somme de 4 780 €. Ils soutiennent s’être ravisés compte tenu du silence de cette dernière et ont ensuite sollicité la totalité du devis.

Sur le fondement de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 les demandeurs listent l’ensemble des dégradations relevées lors de l’état des lieux et précisent que cet état des lieux est contradictoire.

Pour s’opposer à l’argumentation de Madame [H] [N] divorcée [E], les demandeurs indiquent que si l’occupation a duré 6 ans, toutes les dégradations ne sont pas dues à la vétusté. Ils ajoutent que le logement n’était pas en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux par cette dernière. Ils indiquent que des travaux ont été effectués, notamment par l’ancienne locataire, consistant notamment dans la réfection complète de la salle de bain, de la cuisine, du parquet d’une des chambres et du salon, du remplacement de la chaudière et de l’installation de fenêtres neuves par l’ancien propriétaire. Ils soulignent par ailleurs que la défenderesse ne leur a jamais fait part de la vétusté du logement et ne leur a jamais demandé d’intervenir.

S’agissant de leur préjudice, ils mettent en compte la perte de loyers pendant les travaux qui ont duré deux mois, ainsi qu’un préjudice moral tiré du stress et de l’angoisse causés par l’absence de réaction de la défenderesse à leurs mises en demeure de payer.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles formulées par la défenderesse, les demandeurs considèrent que le dépôt de garantie vise à garantir les bailleurs contre les sommes impayées par le locataire ou les dégradations commises par ce dernier, ce qui est le cas en l’espèce. S’agissant des justificatifs des charges locatives, les demandeurs indiquent qu’ils produisent, dans le cadre de la présente procédure, l’ensemble des justificatifs des charges locatives. Ils s’opposent à toute compensation de créances et à la demande de délais de paiement, considérant que la demande en paiement est intervenue il y a plus de deux ans.

Madame [H] [N] divorcée [E]

Lors de cette même audience, Madame [H] [N] divorcée [E], régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 31 juillet 2025, et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal,

— Constater que l’opposition à injonction de payer est recevable et bien fondée,

— Dire et juger que les demandes de Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] sont irrecevables,

— Débouter Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— Débouter Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 500 euros majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 200 euros au titre du remboursement des charges pour les frais d’entretien de la chaudière facturés et non effectués,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 2 100 euros au titre du préjudice moral,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à produire les justificatifs de charges,

— Lui réserver la possibilité de conclure suite à la production des justificatifs de charges,

A titre infiniment subsidiaire,

— Réduire les montants demandés par Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] à de plus justes proportions,

— Ordonner la compensation des sommes qui resteraient dues par la défenderesse avec les sommes dont sont redevables les demandeurs envers cette dernière,

— Lui accorder les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions adverses, Madame [H] [N] divorcée [E] fait valoir, au visa de l’article 1405 du Code de procédure civile, que la créance dont se prévalent les demandeurs n’a pas de nature contractuelle, de sorte qu’ils ne pouvaient utiliser la procédure d’injonction de payer pour la recouvrer.

Madame [H] [N] divorcée [E] rappelle que l’ordonnance en injonction de payer n’a fait droit que partiellement aux prétentions des demandeurs, ces derniers demandant dans leur requête la somme en principal de 4 780 € déduction faite du dépôt de garantie. Elle ajoute que postérieurement à l’opposition, ils indiquaient solliciter au minimum la somme de 1 359,27 € avant, finalement, de demander la somme de 8 320 € en principal. La défenderesse en tire la conclusion que les demandeurs sont animés par des considérations purement financières.

Sur le fond, elle rappelle avoir occupé le bien pendant plus de six années et précise que le bien était déjà très dégradé et sale lors de sa mise en location. Elle relève que l’état des lieux d’entrée démontre que le bien était très dégradé, de nombreux éléments étant désignés comme dans un état d’usure. La défenderesse souligne que l’état des lieux de sortie vise des points qui ne figuraient pas dans l’état des lieux d’entrée et qui donc n’avaient pas été relevés à l’époque de la prise de possession des lieux. Elle ajoute que le constat d’état des lieux d’entrée ne fait état ni de la présence de meubles, ni de la présence de parquet, ni même de mention concernant les interrupteurs et les prises électriques. Elle affirme que le bien a été rendu dans son état originel. S’agissant de la preuve, notamment par photos, Madame [H] [N] divorcée [E] relève que les défendeurs sont devenus propriétaires de l’ensemble de l’immeuble lequel comporte de nombreux logements, tous rénovés au départ des locataires, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir si les photos produites concernent le logement qu’elle a occupé.

Sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, Madame [H] [N] divorcée [E] considère que les défendeurs ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent ce qui lui a causé un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral. Madame [H] [N] divorcée [E] précise qu’elle a accepté d’occuper ce logement indécent uniquement parce qu’elle s’est retrouvée seule avec deux enfants, dans une situation de grande précarité financière.

Elle réclame également, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie, majoré compte tenu des délais écoulés. Sur le fondement de l’article 23 de la même loi, elle sollicite le remboursement des avances sur charges dans la mesure où aucune explication n’est donnée par les demandeurs sur la répartition des charges entre les différents logements outre le fait qu’il ne lui appartient pas de supporter la révision de la chaudière qui n’a pas été effectuée.

Enfin, elle sollicite à titre subsidiaire la compensation des créances et les plus larges délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Conformément à l’article 1415 du code de procédure civile, l’opposition est portée, suivant le cas, devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance portant injonction de payer.

Elle est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée.

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à la défenderesse le 19 août 2022 par dépôt à étude, et elle a formé opposition par déclaration au greffe le 5 septembre 2022, dans les conditions de forme et de délais prévues aux articles 1415 et 1416 du code de procédure civile.

En conséquence, l’opposition formée par Madame [H] [N] divorcée [E] à l’ordonnance d’injonction de payer n° 21-22-002226 du 1er août 2022 est recevable.

Sur la recevabilité des demandes des consorts [Z]

En application de l’article 1405 du Code de procédure civile, le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque :

1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé ; en matière contractuelle, la détermination est faite en vertu des stipulations du contrat y compris, le cas échéant, la clause pénale ;

2° L’engagement résulte de l’acceptation ou du tirage d’une lettre de change, de la souscription d’un billet à ordre, de l’endossement ou de l’aval de l’un ou l’autre de ces titres ou de l’acceptation de la cession de créances conformément à la loi n° 81-1 du 2 janvier 1981 facilitant le crédit aux entreprises.

Une demande ne relevant pas de la procédure d’injonction peut néanmoins être valablement formulée devant le juge statuant par jugement.

En l’espèce, l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer a été jugée recevable, de sorte que l’ordonnance d’injonction de payer a été mise à néant. Le juge saisi du fond de l’affaire doit ainsi trancher le litige sur le fond selon la procédure ordinaire dans le cadre d’un débat contradictoire, à l’issu duquel toutes exceptions de fond peuvent être opposées au créancier. Le moyen tiré de l’irrecevabilité des prétentions devant le juge statuant dans le cadre d’une opposition à injonction de payer au seul motif que la créance n’est pas d’origine contractuelle est donc inopérant devant le juge du fond.

En conséquence, le tribunal déclare recevables les prétentions formulées par les consorts [Z].

Sur le fond

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

«  Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) "

Par ailleurs, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en l’application de ces dispositifs dresse une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, et précise en outre « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »

En vertu de l’article 1730 du code civil « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence des dégradations locatives résulte notamment de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

*

En l’espèce, les consorts [Z] produisent, à l’appui de leur demande, un état des lieux d’entrée réalisé le 1er septembre 2015 et un état des lieux de sortie du 9 février 2022, réalisés de manière contradictoire.

L’état des lieux d’entrée indique notamment que :

— L’état des sols, murs et plafonds du salon, de la première et deuxième chambre ainsi que de la cuisine étaient en état d’usure,

— Les placards de la deuxième chambre étaient également en état d’usure,

— Les équipements de la cuisine étaient en état d’usure,

— L’état des sols, murs et plafonds de la salle de bain étaient en bon état,

— La chaudière et le chauffe-eau étaient en état d’usure, tandis que les interrupteurs, prises et radiateurs étaient en bon état.

L’état des lieux de sortie, auquel sont jointes plusieurs photographies, indique notamment que :

— Dans la cuisine, des équipements sont manquants, et l’état des portes, sols, murs, plinthes et plafond est mauvais. Il en est de même des interrupteurs, des prises et du mitigeur qui sont en mauvais état.

— Dans le séjour, les sols et les plinthes sont en état d’usure tandis que les murs et le plafond sont en mauvais état. Une porte est par ailleurs manquante.

— L’état des plinthes, des murs et du plafond des deux chambres est mauvais. Il est relevé que dans la chambre 1, deux portes sont très abîmées ainsi que leurs clenches, que les murs et le plafond présentent des trous par endroits et que des morceaux de tapisseries sont détachés. Il est également relevé, dans la chambre 2, que les murs présentent des trous et des écritures et qu’ils ont été transformés par la pose d’un revêtement en polystyrène collé, que le plafond comporte des trous, écritures et tâches et qu’il est très abimé.

— Le couloir est en mauvais état général, il manque par ailleurs 2 portes.

— Le sol, les plinthes et murs de la salle de bain sont en état d’usure, les équipements sont sales et abimés, le lavabo comporte des écrous et la baignoire est sale,

— La porte d’entrée de la cave est cassée et la porte du garage est abimée.

Il est ainsi établi qu’à la sortie de la locataire, des défauts qui n’apparaissaient pas dans l’état des lieux d’entrée sont constatés.

Pour soutenir que les défauts constatés dans l’état des lieux de sortie ne lui sont pas imputables, Madame [H] [N] divorcée [E] produit notamment une attestation de témoin rédigée par Madame [K] [N], sa sœur, elle-même ancienne locataire du même logement, qui affirme qu’au moment de la conclusion du bail avec Madame [H] [N] divorcée [E], les seuls travaux réalisés concernaient la rénovation de la salle de bain, et que le logement se trouvait déjà dans un état de dégradation avancé.

Madame [H] [N] divorcée [E] soutient par ailleurs que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun équipement dans la cuisine et que le logement était loué non-meublé. Elle ajoute, en outre, que l’état des lieux de sortie comporte des éléments supplémentaires et qu’il lui a été transmis tardivement.

Il convient de constater dans un premier temps que l’état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire, accepté et signé par les parties en date du 9 février 2022. Il appartient à Madame [H] [N] divorcée [E] qui prétend que l’état des lieux de sortie comporte des indications supplémentaires, d’en rapporter la preuve, ce qu’elle ne fait pas en l’espèce.

Par ailleurs, il ressort du contrat de bail, que, contrairement à ce qui est soutenu par Madame [H] [N] divorcée [E], la cuisine était aménagée. De plus, bien que l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention particulière relative aux portes, il s’agit d’un équipement normal y compris pour un logement non meublé, de sorte que le bien est présumé remis avec des portes en bon état.

Ainsi, au regard de tout ce qui précède, il est établi que les défauts suivants sont imputables à la locataire :

— Dans les deux chambres : la dégradation des murs, des plinthes et des portes,

— Dans la cuisine : l’absence de plusieurs éléments d’équipement, la dégradation des interrupteurs, des prises et du mitigeur, le mauvais état des murs et des sols,

— Dans le séjour, le mauvais état des murs,

— Les trois portes manquantes dans l’appartement.

En revanche, au regard de l’état d’usure initiale du local et des photographies produites et jointes à l’état des lieux de sortie, les autres défauts constatés dans l’état des lieux de sortie ne constituent pas des dégradations locatives imputables à la locataire mais relèvent de l’usure normale des lieux.

Par ailleurs, si la dégradation de l’état des murs est bien imputable à la locataire, celle-ci ne saurait être condamnée à payer le prix de leur remise à neuf dès lors qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée et des autres éléments du dossier que ceux-ci étaient déjà en état d’usure.

Pour chiffrer leur demande, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] produisent un devis réalisé par une entreprise « ELDAR Bâtiment », ainsi qu’une facture n°52-0322 du 10 mars 2022 à hauteur de 8 820 euros relatifs à des travaux effectués dans le logement.

Au regard du devis produit et des dégradations imputables à la locataire, il y a lieu de mettre à sa charge les sommes suivantes :

—  540 euros au titre de la pose de trois portes manquantes,

— Dans la cuisine :

o 25 euros au titre du changement et de la pose de nouveaux interrupteurs et prises,

o 30 euros au titre du changement et de la pose d’un mitigeur,

o 1 200 euros au titre du remplacement des éléments d’équipement manquants

— Dans le séjour,

o 10 € au titre de la pose d’une plinthe,

o 200 € au titre de la reprise des défauts affectant les murs, compte tenu de leur usure initiale,

— Dans la chambre 1 :

o 200 € au titre de la reprise des défauts affectant les murs, compte tenu de leur usure initiale,

o 50 € au titre de la pose de nouvelles plinthes,

— Dans la chambre 2 :

o 150 € au titre de la reprise des défauts affectant les murs, compte tenu de leur usure initiale,

— Une somme globale de 500 € au titre des travaux de peinture, tenant compte de l’état d’usure initiale du logement.

Le total des sommes mises à la charge de Madame [H] [N] divorcée [E] s’élève donc à la somme de 2 905 €, de laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie conservé par le propriétaire à hauteur de 500 euros.

En conséquence, Madame [H] [N] divorcée [E] est condamnée à verser à Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] la somme de 2 405 euros au titre des réparations locatives.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, Madame [H] [N] divorcée [E] est déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, les consorts [Z] ne justifient ni de la durée effective des travaux ni de l’impossibilité de relouer le bien après le départ de la locataire. En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral formulée par les consorts [Z]

L’indemnisation d’un préjudice moral suppose pour celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve des souffrances morales subies. Or, aucune pièce versée au débat ne permet d’établir l’existence d’un préjudice de cette nature.

Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles formulées par Madame [H] [N] divorcée [E]

Sur la demande de remboursement des charges relatives aux frais d’entretien de la chaudière

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

«  Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications

périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. "

En l’espèce, Madame [H] [N] divorcée [E] soutient que les bailleurs ne justifient pas des montants réclamés au titre des charges locatives. Toutefois, dans le dispositif de ses conclusions, elle ne sollicite que le remboursement des sommes relatives à l’entretien de la chaudière. Le juge n’est tenu que par les termes du dispositif, il ne peut statuer au-delà de cette demande.

Par ailleurs, il convient de relever que Madame [H] [N] divorcée [E] demande au juge d’enjoindre au bailleur de produire tous ses justificatifs de charges de manière globale, sans préciser les montants payés et les charges contestées, et alors même qu’elle n’a jamais contesté les montants pendant l’exécution du contrat de location. Or, conformément à l’article 146 du Code de procédure civile, il n’appartient pas au juge de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En conséquence, Madame [H] [N] divorcée [E] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner conjointement et solidairement les demandeurs à produire les justificatifs de charges, ainsi que de sa demande de réserve des droits.

Dans un courrier du 31 janvier 2022 (Annexe 19 – demandeurs) Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] informent Madame [H] [N] divorcée [E] de la retenue d’une somme de 220 euros au titre de l’entretien de la chaudière.

Les factures produites aux débats par les consorts [Z] attestent d’interventions programmées pour l’entretien de plusieurs chaudières dans l’immeuble, sans toutefois établir que l’entretien de la chaudière de Madame [H] [N] divorcée [E] a bien été effectué. Il en résulte que les demandeurs ne justifient pas de cette charge dont ils ont demandé le paiement à leur locataire.

Il sera ainsi fait droit à la demande de Madame [H] [N] divorcée [E] à ce titre.

En conséquence, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] seront condamnés à payer à Madame [H] [N] divorcée [E] la somme de 200 euros à titre de remboursement des charges facturées pour les frais d’entretien de la chaudière.

Sur la demande de compensation des créances

Au visa des dispositions de l’article 1348 du code civil, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation de créance.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formulée par Madame [H] [N] divorcée [E]

L’indemnisation d’un préjudice moral suppose pour celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve des souffrances morales subies. Or, aucune pièce versée au débat ne permet d’établir l’existence d’un préjudice de cette nature.

Madame [H] [N] divorcée [E] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 1719 du Code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De plus, l’article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [H] [N] divorcée [E] soutient que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de délivrance conforme en ce que le logement présente des problèmes d’isolation.

Cependant, la défenderesse ne produit aucun élément faisant état des défauts allégués, ce qui ne ressort pas plus de l’état des lieux de sortie. Par ailleurs, elle n’a jamais fait part de cette situation à son bailleur pendant l’exécution du contrat de location. Elle n’apporte ainsi pas la preuve du caractère indécent du logement dont elle était locataire.

Madame [H] [N] divorcée [E] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [H] [N] divorcée [E] sollicite des délais de paiement et indique percevoir des ressources à hauteur de 1793 euros avec deux enfants à charge.

Cependant, au regard de l’ancienneté de l’affaire et des frais engagés par les créanciers, Madame [H] [N] divorcée [E] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [N] divorcée [E], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches accomplies par Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z], Madame [H] [N] divorcée [E] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition formée par Madame [H] [N] divorcée [E] à l’ordonnance d’injonction de payer n° 21-22-002226 du 1er août 2022 ;

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer n° 21-22-002226 du 1er août 2022 et statue à nouveau ainsi qu’il suit ;

DECLARE recevable les prétentions formulées par Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] ;

CONDAMNE Madame [H] [N] divorcée [E] à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] une somme de 2 405 € à titre d’indemnisation pour dégradations locatives ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] à payer à Madame [H] [N] divorcée [E] la somme de 200 euros (deux cents euros) à titre de remboursement des charges facturées pour les frais d’entretien de la chaudière ;

ORDONNE la compensation des créances ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [H] [N] divorcée [E] de sa demande tendant à voir condamner conjointement et solidairement les demandeurs à produire les justificatifs de charges ;

DEBOUTE en conséquence Madame [H] [N] divorcée [E] de sa demande de réserve des droits ;

DEBOUTE Madame [H] [N] divorcée [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [H] [N] divorcée [E] de sa demande de dommages et intérêt au titre d’un préjudice de jouissance pour logement indécent ;

DEBOUTE Madame [H] [N] divorcée [E] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [H] [N] divorcée [E] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [H] [N] divorcée [E] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer ;

CONDAMNE Madame [H] [N] divorcée [E] à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,