TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00010 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E4PO

[I] [Q]

C/

[R] [Y]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 10 Avril 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [I] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne

DEFENDEURS

Madame [R] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 03 Mars 2026

DECISION :

Réputée contradictoire et en premier ressort

prononcée par la mise à disposition au greffe le 10 Avril 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2024, Monsieur [I] [Q] a donné à bail à Madame [R] [Y] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 522,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2025, Monsieur [I] [Q] a notifié aux locataires un commandement d’avoir à payer une somme de 2337,72 euros au titre des loyers, charges restés impayés au 24 juillet 2025.

Par notification électronique du 10 septembre 2025, Monsieur [I] [Q] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'[Localité 5].

Estimant que des loyers demeuraient impayés, Monsieur [I] [Q] a fait assigner en référé, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025 Madame [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Troyes aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de la condamner au paiement des loyers impayés, et de la voir expulsée.

L’assignation a été dénoncée le 24 novembre 2025 à la Préfecture de l'[Localité 5] par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 9 janvier 2026.

Par ordonnance du 15 janvier 2026, le Premier Président de la Cour d’appel de Reims a fait droit à la requête en dépaysement de l’affaire et a désigné le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne pour connaître de l’affaire.

Cette dernière a été retenue à l’audience du 3 mars 2026.

A l’audience du 3 mars 2026, Monsieur [I] [Q] a comparu en personne et assisté de son épouse, Madame [Q]. Il a sollicité du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner à titre de provision Madame [R] [Y] à lui payer la somme de 4199,60 euros au titre des loyers restés impayés au jour de la résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner à titre de provision Madame [R] [Y] au paiement d’une somme de 665 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

— condamner Madame [R] [Y] aux dépens, outre une somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes, Monsieur [I] [Q] explique que sa locataire ne paie pas son loyer, qu’elle verse des acomptes mais d’un montant insuffisant. La recevabilité de sa demande au regard des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile a été mise dans les débats.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [R] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Conformément à la possibilité ouverte par l’article 455 du code de procédure civile, il sera, pour un exposé plus ample des moyens respectifs des parties, renvoyé aux conclusions déposées lors de l’audience du 6 janvier 2026 ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé qu’une ordonnance de référé ne présente qu’un caractère provisoire et n’a pas vocation à se substituer à un mode classique de saisine des juridictions permettant de statuer au fond et définitivement sur un litige.

En matière de demande d’acquisition de la clause résolutoire, les conditions des articles susmentionnés sont réputées remplies dès lors que la clause résolutoire prévue au bail produit ses effets à la suite d’un commandement de payer régulièrement délivré.

En outre, il sera relevé que Monsieur [Q] fait état de plaintes des voisins pour nuisances sonores. Il produit à l’appui de ses allégations un courrier du 24 juin 2025. Dès lors, Monsieur [Q] sera déclaré recevable en sa demande de référé.

En vertu du II de l’article 24 de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Monsieur [I] [Q] justifie avoir signifié au locataire le 1er août 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de six semaines, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de six semaines suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines soit le 15 septembre 2025 à 24h.

II. Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 31 mai 2024, du commandement de payer délivré le 1er août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 2 mars 2026, que Monsieur [I] [Q] rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 4199,60 euros.

Madame [R] [Y], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

En conséquence, Madame [R] [Y] sera condamnée à verser à Monsieur [I] [Q] la somme totale de 4199,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 1er août 2025 sur la somme de 2337,72 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance de référé pour le surplus.

III. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 15 septembre 2025, Madame [R] [Y] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [R] [Y] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 15 septembre 2025.

IV. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [R] [Y], doit supporter les dépens. Condamnée aux dépens, Madame [R] [Y] sera également condamnée à payer à Monsieur [I] [Q] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 489 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort :

DECLARE Monsieur [I] [Q] recevable en son action en référé ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mai 2024 entre Monsieur [I] [Q] d’une part, et Madame [R] [Y] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 15 septembre 2025  ;

CONDAMNE par conséquent Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [I] [Q], la somme de 4199,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 1er août 2025 sur la somme de 2337,72 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 2 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à quitter le lieu loué situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [Y] à compter de la résiliation du bail, soit le 15 septembre 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [I] [Q] l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 15 septembre 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE Madame [R] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [I] [Q] une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 1] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 10 avril 2026

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION