RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00382 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5PY

MINUTE N° : 152

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNANCE DE REFERE

DU 16 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Alain DE ANGELIS de l’AARPI DE ANGELIS & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2023, Monsieur [H] [O] a donné à bail à Monsieur [X] [W] un appartement et un emplacement de stationnement (lot numéro 183) situés [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 572,23 euros et 58 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, Monsieur [H] [O] a fait signifier à Monsieur [X] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 500,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, Monsieur [H] [O] a fait assigner en référé Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que Monsieur [X] [W] est occupant sans droit, ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au défendeur et aux frais de ce dernier, et à défaut, dans tout garde-meuble approprié et décrit par le commissaire de justice ;

— subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au défendeur, juger qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette sera exigible et le bail sera résilié automatiquement ;

— condamner Monsieur [X] [W] au paiement des sommes suivantes :

* 3 837,50 euros au titre de la dette locative à la date du 2 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du prononcé de l’expulsion et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

* 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 17 octobre 2025.

À l’audience, Monsieur [H] [O], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il sollicite du juge d’entériner un accord d’échéancier prévoyant le versement de 150 euros par mois, en sus des loyers courants, conclu entre les parties.

Monsieur [H] [O] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 février 2025.

En défense, Monsieur [X] [W] n’a pas comparu ni n’était représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 juin 2023, du commandement de payer délivré le 14 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2025, que Monsieur [H] [O] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [W] à payer à Monsieur [H] [O] la somme de 3 837,50 euros, au titre des sommes dues au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 14 février 2025, pour un montant de 2 500,42 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 15 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties ont convenu d’un échéancier selon lequel 150 euros seront versés chaque mois, en sus des loyers courants.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [X] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, étant rappelé que le juge ne peut pas octroyer des délais supérieurs à 36 mois et qu’il appartiendra aux parties, à l’issue de cette période, s’il est nécessaire de prolonger ces délais, de le faire par accord conventionnel.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [X] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Par ailleurs, Monsieur [H] [O] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 avril 2025, de sorte que Monsieur [X] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [W] à son paiement à compter du 15 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 3 837,50 euros, arrêtée au 1er septembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 15 avril 2025 au 1er septembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [W] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [X] [W] à payer à Monsieur [H] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance de référé, réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARONS recevable la demande en référé de Monsieur [H] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 juin 2023 entre Monsieur [H] [O] d’une part, et Monsieur [X] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS par provision Monsieur [X] [W] à payer à Monsieur [H] [O] la somme de 3 837,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2025 ;

CONSTATONS l’accord des parties pour octroyer un délai à Monsieur [X] [W] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Monsieur [X] [W] à s’acquitter de la dette en 26 fois, en procédant à 25 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés ;

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNONS par provision Monsieur [X] [W] à payer à Monsieur [H] [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 15 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELONS que la condamnation en paiement de la somme de 3 837,50 € susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation pour la période du 15 avril au 1er septembre 2025, terme de septembre inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [W] aux dépens de l’instance de référé ;

CONDAMNONS par provision Monsieur [X] [W] à payer à Monsieur [H] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION