DU 10 Mars 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01233 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3BQ

Code NAC : 30B

S.C.I. AMIGO

C/

S.A.S. JDH CONSTRUCTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Vincent REYNAUD, président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. AMIGO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-noël LYON de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

DÉFENDEUR

S.A.S. JDH CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 30 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe le

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 7 janvier 2025, la S.C.I. AMIGO a consenti un bail commercial à la S.A.S. JDH CONSTRUCTION, portant sur des locaux sis [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 2 janvier 2025, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 13 132 euros.

Le 18 juillet 2025, la S.C.I. AMIGO a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. JDH CONSTRUCTION, portant sur la somme de 5 392,45 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la S.C.I. AMIGO a fait assigner en référé la S.A.S. JDH CONSTRUCTION devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion de la société JDH CONSTRUCTION ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’elle exploite [Adresse 4] Lot 11 ;Dire que la bailleresse pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la JDH CONSTRUCTION ;Condamner la société JDH CONSTRUCTION à payer, à titre provisionnel, à la société AMIGO la somme totale 10.930 € TTC, au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires, arrêtée au 1er novembre 2025 ; Condamner la société la société JDH CONSTRUCTION à payer à la société AMIGO une indemnité d’occupation provisionnelle fixée à 1/12ème du montant du loyer annuel en fin de bail, (tout mois commencé étant dû) majoré de 50 % (cinquante pour cent), outre la TVA et les charges diverses prévues par le bail, et ce à effet du 1er novembre 2025 et jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés ;Dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société AMIGO ; Condamner la société JDH CONSTRUCTION à payer à la SCI AMIGO la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la société JDH CONSTRUCTION en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 janvier 2026 à laquelle la S.A.S. JDH CONSTRUCTION, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. AMIGO a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 7 janvier 2025 contient une clause résolutoire (article 24) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer à son échéance, de toute somme due en vertu du présent bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et 15 jours après mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 18 juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du code de commerce, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Si la société bailleresse verse aux débats un devis n° MD2507011 du 30 février 2025 émis par la société JDH CONSTRUCTION d’un montant de 15 648,00 euros TTC et un courriel du 5 septembre 2025 aux termes duquel cette dernière propose de convenir d’un rendez-vous afin de discuter des solutions possibles, aucun élément du dossier ne permet de démontrer que les parties sont parvenues à un accord ou que la société bailleresse a accordé une déduction de loyer en contrepartie des travaux envisagés, et ce d’autant qu’il s’agit d’un simple devis.

Dès lors, compte tenu de l’absence de contestation sérieuse, la clause résolutoire est acquise au 18 août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La société demanderesse verse à l’audience du 30 janvier 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 15 815,00 euros arrêtée au 18 janvier 2026.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 10 930 euros au 1er novembre 2025.

Ainsi, au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. JDH CONSTRUCTION n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 930 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er novembre 2025 et il convient de condamner la S.A.S. JDH CONSTRUCTION par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La société bailleresse sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle à 1/12ème du montant du loyer annuel en fin de bail, (tout mois commencé étant dû) majoré de 50 % (cinquante pour cent), outre la TVA et les charges diverses prévues par le bail, et ce à effet du 1er novembre 2025 et jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée, qui excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail, n’est pas prévue contractuellement et apparaît manifestement excessive.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. JDH CONSTRUCTION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

En l’espèce, le bail commercial conclu le 7 janvier 2025 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 3 280 euros correspondant à trois mois de loyers.

Il convient d’observer que la demande de la société bailleresse visant à dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis, n’est pas motivée, ni fondée et ne résulte d’aucune stipulation contractuelle.

Or, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et/ou sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. JDH CONSTRUCTION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. AMIGO le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. JDH CONSTRUCTION à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 7 janvier 2025 et la résiliation de ce bail à la date du 18 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. JDH CONSTRUCTION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.S. JDH CONSTRUCTION à payer à la S.C.I. AMIGO la somme provisionnelle de 10 930 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er novembre 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. JDH CONSTRUCTION à la S.C.I. AMIGO, à compter du 18 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.S. JDH CONSTRUCTION au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la S.A.S. JDH CONSTRUCTION à payer à la S.C.I. AMIGO la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la S.A.S. JDH CONSTRUCTION au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT