PREMIERE CHAMBRE

15 Janvier 2026

N° RG 25/03590 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OO2I

72A

S.D.C. RESIDENCE LANGUEDOC

C/

[J] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société SEGINE, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 642 032 130 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau de Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 6]

défaillant

— -==o0§0o==--

M. [J] [B] est propriétaire du lot n°0104170 dépendant d’un immeuble [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 2] à [Adresse 12] ([Adresse 14]), représenté par son syndic la société Segine, a fait assigner M. [B] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Pontoise de condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  7 403,24 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2022, date de la mise en demeure,

—  1 577,40 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts.

Il demande également la condamnation du défendeur aux dépens, intégrant la somme de 492.83 euros ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres et sur le tableau des résidents de son adresse, [Adresse 7]. Il n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 9 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le [Adresse 14] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que M. [B] est propriétaire du lot n° 0104170 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— un décompte pour la période du 1er janvier 2022 au 13 mars 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2023 et 30 mai 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif à ces assemblées ;

— des mises en demeure des 22 février 2022, 24 mai 2022, 5 septembre 2022,6 septembre 2023, et 9 septembre 2024 ;

— des relances simples des 3 février 2022, 26 avril 2022, 13 juin 2022, 27 juillet 2022, 27 juillet 2023, 25 juillet 2024,

— une sommation de payer la somme de 4 529,41 euros en date du 12 octobre 2022,

— des factures d’honoraires syndic,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 403,24 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 13 mars 2025.

* Sur les frais nécessaires L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais intitulés « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice », « honoraires dossier transmis à l’huissier », « honroaires dossier avocat » pour un montant total de 1 071,40 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur.

Concernant les frais de la mise en demeure du 24 mai 2022, l’accusé de réception n’est pas produit, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elle ait été adressée et sera donc écartée.

Il convient également de déduire les frais intitulés « honoraires de constitution d’hypothèque », pour un montant de 290 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifiant pas, par les bordereaux d’inscription ou l’état hypothécaire à jour, l’inscription de l’hypothèque au service de la publicité foncière.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit les émoluments des huissiers de justice concernant les commandements de payer des 12 octobre 2022, 18 octobre 2023 et 15 octobre 2024 pour la somme totale de 492.83 euros.

Seront retenus également les frais des mises en demeure des 22 février 2022, 5 septembre 2022, 6 septembre 2023 et 9 septembre 2024 ainsi que de la relance du 13 juin 2022 pour la somme totale de 178 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [B] à verser au SDC résidence Languedoc la somme de 8 074,07 euros au titre de charges de copropriété, appel travaux et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 13 mars 2025, appel des fonds 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le [Adresse 14] justifie sa demande en versant notamment aux débats :

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 1 454,10 euros avisé le 24 février 2022,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 6 930,29 euros avisé le 11 septembre 2023,

— une sommation de payer la somme de 8 938,56 euros signifié le 18 octobre 2023,

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 25 février 2022 sur la somme de 1 454,10 euros, à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 6 930,29 euros et à compter du 18 octobre 2023 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC résidence Languedoc n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [B], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Les émoluments des huissiers de justice concernant les commandements de payer des 12 octobre 2022, 18 octobre 2023 et 15 octobre 2024 pour la somme totale de 492.83 euros, ne relevant pas des dépens, ont été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [J] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 4] [Localité 13] la somme de 8 074,07 euros au titre de charges de copropriété, appel travaux et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 13 mars 2025, appel des fonds 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2022 sur la somme de 1 454,10 euros, à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 6 930,29 euros et à compter du 18 octobre 2023 pour le surplus ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 2] à [Localité 13] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [J] [B] aux dépens de la présente instance ;

Condamne M. [J] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 15 janvier 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS