Du 05 mai 2026

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/03098 – N° Portalis DBX6-W-B7J-26SX

[J] [N]

C/

[V] [Q] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 05 mai 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [N] né le 21 Janvier 1970 à [Localité 1] (92), demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Marie-Anne BLATT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [Q] [I] né le 10 Février 1989 à [Localité 2] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé signé le 28 avril 2019, Monsieur [J] [N] a donné à bail à Monsieur [V] [Q] [I] et Madame [B] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi qu’une place de stationnement n° 4123, moyennant un loyer mensuel de 703 €, outre une provision mensuelle pour charges locatives de 110 €.

Par courrier recommandé avec avis de réception expédié le 31 août 2020, Madame [B] [R] a notifié à Monsieur [J] [N] son congé.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, Monsieur [J] [N] a fait signifier à Monsieur [V] [Q] [I] un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme totale de 2.586,63 € au titre de l’arriéré locatif au 5 juin 2024 et visant la clause résolutoire du contrat précité.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, Monsieur [J] [N] a fait signifier à Monsieur [V] [Q] [I] un congé pour motifs sérieux et légitimes à compter du 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, Monsieur [J] [N] a fait assigner Monsieur [V] [Q] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir :

A titre principal,

• constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative à compter du 26 juillet 2024, ou pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives à compter du 26 août 2024 ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Q] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique à l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la décision à intervenir ;

• ordonner le dépôt en un lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion, et ce à leurs frais ;

A titre subsidiaire,

• valider le congé pour motifs légitimes et sérieux à compter du 28 avril 2025, et en conséquence prononcer la résiliation du bail ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Q] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique à l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la décision à intervenir ;

• ordonner le dépôt en un lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion, et ce à leurs frais ;

En tout état de cause,

• condamner Monsieur [V] [Q] [I] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 3.624,57 € au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 29 août 2025, avec intérêts au taux légal,

• condamner Monsieur [V] [Q] [I] à payer à Monsieur [J] [N] une somme mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux,

• condamner Monsieur [V] [Q] [I] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner Monsieur [V] [Q] [I] aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2026.

Prétentions et moyens des parties :

A l’audience du 10 mars 2026, Monsieur [J] [N] maintient l’intégralité des demandes contenues dans son assignation. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [N] fait valoir que Monsieur [V] [Q] [I] n’a ni justifié de la souscription d’une assurance ni réglé son loyer à l’issue du commandement de payer du 26 juin 2024. Il ajoute que le locataire a cessé tout paiement de loyer à compter de la délivrance du congé pour motifs sérieux et légitimes, et s’est maintenu dans les locaux sans droit ni titre. Monsieur [J] [N] expose que la dette locative atteint désormais un montant de 7.862,82 €. Il s’oppose dans ces conditions à l’octroi de délais de paiement.

Présent à l’audience, Monsieur [V] [Q] [I] ne conteste pas le montant de la dette. Il précise qu’il est actuellement sans emploi, qu’il perçoit 900 € d’indemnités de chômage, et qu’il souhaite devenir chauffeur de véhicule de tourisme. Monsieur [V] [Q] [I] ajoute qu’il a deux enfants mineurs pour lesquels il verse chaque mois une contribution à l’éducation et à l’entretien des enfants d’un montant total de 300 €. Enfin, Monsieur

[V] [Q] [I] indique vouloir se maintenir dans les lieux et sollicite par conséquent l’octroi de délais de paiement en proposant de verser une somme mensuelle de 300 € en sus du loyer courant.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier, porté à la connaissance des parties à l’audience.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 10 mars 2026.

Le bailleur justifie également avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2024, soit au moins deux mois avant la date de l’assignation.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur la demande de constat de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de l’ordonnance du 17 juillet 2019 et applicable aux baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de l’ordonnance du 17 juillet 2019 et applicable aux baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 28 avril 2019 entre les parties comporte à son article VIII. une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ou défaut d’assurance.

Par exploit du 26 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme totale de 2.586,63 € au titre de l’arriéré locatif au 5 juin 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire du contrat précité. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité aux articles 7g) et 24 I. de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que par chèques encaissés les 15 juillet et 21 août 2024, Monsieur [V] [Q] [I] a payé la somme totale de 4.300 € entre les mains de Monsieur [J] [N]. Dans l’intérêt du locataire, ces versements s’imputent prioritairement sur les sommes réclamées au titre du commandement de payer. La somme exigée par le commandement de payer du 26 juin 2024 ayant été intégralement réglée dans le délai de deux mois, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement.

En revanche, Monsieur [V] [Q] [I] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 26 juin 2024. Ce manquement entraîne donc la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 juillet 2024.

En conséquence, Monsieur [J] [N] est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement formée par Monsieur [V] [Q] [I] :

Aux termes de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [V] [Q] [I] a proposé de s’acquitter de sa dette par paiements mensuels de 300 € et de reprendre le paiement du loyer courant.

Il résulte toutefois du décompte produit par le bailleur que si des paiements partiels sont intervenus en janvier et février 2026, la dette locative de Monsieur [V] [Q] [I] s’est alourdie depuis deux ans, les paiements ayant été suspendus pendant près d’un an. En outre, il apparaît que les ressources actuelles de [V] [Q] [I], qui seraient de 900 € par mois, sont inférieures au montant du loyer et des charges qui lui sont demandés chaque mois. Monsieur [V] [Q] [I] ne produit par ailleurs aucune pièce justificative de sa situation économique, ne travaille pas actuellement et fait état d’un projet de reconversion professionnelle qu’il n’est pas en mesure d’étayer Dans ces conditions, et alors qu’il indique devoir régler une contribution à l’éducation et à l’entretetien de ses deux enfants de 300 € chaque mois, [V] [Q] [I] ne démontre pas qu’il serait en mesure de s’acquitter de son engagement de paiement d’un montant total de plus de 1.200 €.

Dans ces circonstances, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la demande d’expulsion :

En raison de la résiliation du bail acquise depuis le 27 juillet 2024, Monsieur [V] [Q] [I] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. En conséquence, Monsieur [V] [Q] [I] sera dès lors condamné à quitter les lieux, et son expulsion et celle de tout occupant de son chef sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [V] [Q] [I], qui s’est maintenu dans les locaux en dépit de la résiliation du contrat de bail, sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération parfaite des locaux.

Le montant de cette indemnité d’occupation est fixé à 968,55 €, par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges de juillet 2024 (soit 773,55 € au titre du loyer, 180 € de provisions pour charges, 15 € de taxe d’enlèvement d’ordures ménagères), avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Monsieur [V] [Q] [I] sera donc condamné à payer à Monsieur [J] [N] l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée à compter du 27 juillet 2024 et jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la dette locative :

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande, Monsieur [J] [N] produit un décompte actualisé à la date du 5 mars 2025, selon lequel sa créance s’établit à 7.862,82 €, de laquelle il convient toutefois de déduire un montant de 874,19 € au titre des frais de quatre commandements de payer, un seul devant être retenu et comptabilisé au titre des dépens de la présente procédure, de sorte que la somme totale restant due s’élève à la somme de 6.988,63 €.

En conséquence, Monsieur [V] [Q] [I] sera condamné à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 6.988,63 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 mars 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025 sur la somme de 3.624,57 €, et sur le surplus à compter de la signification du présent jugement.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [V] [Q] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [V] [Q] [I], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Monsieur [J] [N] recevable ;

PRONONCE à la date du 27 juillet 2024 la résiliation du bail conclu le 28 avril 2019, entre Monsieur [J] [N] et Monsieur [V] [Q] [I] portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] (33) et sur une place de stationnement n°4123 ;

A défaut pour Monsieur [V] [Q] [I] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, révisable selon les conditions contractuelles (968,55 € à la date de l’audience) et due jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Q] [I] à payer à Monsieur [J] [N] cette indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer dès le 27 juillet 2024 et est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Q] [I] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 6.988,63 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 mars 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025 sur la somme de 3.624,57 €, et sur le surplus à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Q] [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Q] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Q] [I] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE