RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00213 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3DL

MINUTE N° : 51

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

Madame [W] [G] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [P]

[Adresse 7]

[Adresse 1] [Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2024, à effet au 26 avril 2024, Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] ont donné à bail à Monsieur [N] [P] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 797,00 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] ont fait signifier à Monsieur [N] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5839,36 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] ont fait assigner Monsieur [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, condamner Monsieur [N] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5523,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 juin 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 162,66 euros au titre des frais d’huissier pour la délivrance du commandement de payer, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 25 août 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 9337,50 euros arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 avril 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [P], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers jusqu’au mois de janvier 2026, puis 500 euros ensuite, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il expose avoir fait l’objet d’vais à tiers détenteur concernant une dette d’amende. Il explique avoir bénéficié d’un plan de surendettement.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 avril 2024, du commandement de payer délivré le 9 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025, que Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 186,47 euros imputée pour des frais d’huissier le 18 avril 2025, la somme de 109,40 euros imputée pour des frais d’huissier le 28 août 2025 et la somme de 72,22 euros imputée pour des frais d’huissier le 28 août 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [P] à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] la somme de 8969,41 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient, à l’article 15, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Dès lors, le délai contractuel de deux mois est applicable, nonobstant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 avril 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 avril 2024 à compter du 10 juin 2025.

Sur la demande en délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Toutefois, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise a le 8 janvier 2025 imposé au profit de Monsieur [N] [P] des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, à savoir un rééchelonnement de la dette d’une durée de six mois, dont le bailleur a été avisé.

Néanmoins, force est de constater que Monsieur [N] [P] n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants, le dernier versement ayant été réalisé le 30 juillet 2025.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [N] [P] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [P] et de tout occupant de son chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juin 2025, Monsieur [N] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [P] à son paiement à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 9 avril 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [N] [P] à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 avril 2024 entre Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] d’une part, et Monsieur [N] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 10 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [P] à compter du 10 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] la somme de 8969,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de Monsieur [N] [P] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] en dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [N] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 9 avril 2025,

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE