RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00945 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3GI

MINUTE N° : 26/663

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE "[O] [U]", agissant poursuites et diligences de son syndic la S.A.S. FONCIA LVM

c/

[Q] [A]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 09 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Sarah MALOUCHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du Tribunal Judiciaire de Pontoise chargée du service du Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée de Zakia SARTI, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Février 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE "[O] [U]", agissant poursuites et diligences de son syndic la S.A.S. FONCIA LVM

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET

Monsieur [Q] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant

DÉFENDEUR

ÉNONCÉ DES MOTIFS :

Monsieur [Q] [G] [A] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement formant les lots n°11, n°24 et n°225 de la résidence “[O] [Localité 5]” située [Adresse 2] à [Localité 6], organisée sous le régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [Q] [G] [A] devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer sa condamnation au paiement des sommes de :

4.126,04 ,24 euros, au titre des charges impayées, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,650 euros, au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] expose que Monsieur [Q] [G] [A] n’a pas réglé les charges afférentes à sa propriété immobilière, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables produits, et qu’il lui a, en s’abstenant de régler les charges et appels de travaux lui incombant, causé un préjudice direct, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts. Il précise qu’il s’agit de la seconde procédure.

A l’audience du 5 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son conseil, renouvelle ses demandes initiales, précisant que le dette a augmenté depuis la délivrance de l’assignation. Il expose qu’il s’agit de la première procédure diligentée contre le défendeur pour défaut de paiement de ses charges de copropriété.

Cité par procès-verbal de commissaire de justice, Monsieur [Q] [G] [A] n’est pas comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

La présente décision sera rendue par défaut, conformément aux termes de l’article 473 du code de procédure civile et des articles R. 211-3-24 et R. 211-3-25 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété :

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification à l’audience des prétentions intiales qui ne lui ont pas été notifiées précédemment, et ce afin que soit respecté le principe de la contradiction. Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l’assignation.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la propriété de Monsieur [Q] [G] [A] est établie par la production de l’acte authentique de vente reçu le 14 mars 2022 par Me [S] [X], notaire à [Localité 7] (28310) ainsi que le relevé cadastral de l’immeuble.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] verse aux débats les appels de fonds au titre des charges et travaux, les relevés individuels de charges, les procès-verbaux des assemblées générales des19 septembre 2024 et 10 juin 2025, ainsi que le décompte de la créance arrêté au 4 juin 2025.

Il ressort par ailleurs des appels de fonds et du décompte de créance produits que la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à l’encontre de Monsieur [Q] [G] [A] s’élève à la somme de 4.126,04 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er avril 2025, appel de provisions du 2e trimestre 2025 inclus.

Monsieur [Q] [G] [A], qui n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, sera condamné au paiement de cette somme de 4.126,04 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, cette dernière étant de droit lorsqu’elle est demandée.

Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par “frais nécessaires” au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Au vu des pièces versées aux débats, et notamment du décompte de frais et du contrat de syndic, ces frais peuvent être évalués à la somme de 300 euros, au paiement de laquelle Monsieur [Q] [G] [A] sera condamné.

Sur les dommages et intérêts:

L’article 1231-6 du code civil dispose :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le défendeur est de manière récurrente en situation d’impayé au niveau des charges de copropriété. De plus, ils n’a jamais fait connaître les motifs de sa défaillance, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Cette carence répétée désorganise le financement de la trésorerie de la copropriété et cause à celle-ci un préjudice distinct du simple retard qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 700,00 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [G] [A], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il est par ailleurs équitable de le condamner à payer au demandeur la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

La juge du Tribunal Judiciaire, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe du tribunal ;

Condamne Monsieur [Q] [G] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 4.126,04 euros au titre des charges impayées arrêtées à la date du 1er avril 2025, appel de provisions du 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Monsieur [Q] [G] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne Monsieur [Q] [G] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts;

Condamne Monsieur [Q] [G] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [Q] [G] [A] aux entiers dépens de la présente instance,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 8], le 9 avril 2026.

Le greffier La juge