N° RG 25/00392 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DJQB

[S] C/ S.A.S.U. PHOENIX AVENIR, [G], S.A.S. PHOENIX AVENTURE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

M. [U] [S]

né le 11 Août 1968 à CARVIN

3 allée des Cordiers – 59910 BONDUES

représenté par M^e Béatrice MORTUN, avocat au barreau de LILLE,

A :

DEFENDERESSES

LA SOCIETE PHOENIX AVENIR

S.A.S.U. immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 880 582 093,

7 Place de l’Hôtel de Ville – 93600 AULNAY-SOUS-BOIS

N’AYANT PAS CONSITTUE AVOCAT

Mme [R] [G]

née le 21 Décembre 1978 à CAMBRAI

9001 Chemin des Rues des Vignes – Domaines des belles allées

59241 MASNIERES

N’AYANT PAS CONSTITUE AVOCAT

LA SOCIETE PHOENIX AVENTURE

S.A.S. immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS

5 Avenue Ingres – 75016 PARIS

N’AYANT PAS CONSTITUE AVOCAT

rendu le jugement réputé contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 11 Décembre 2025, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,

après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Octobre 2025, devant Madame Carole DOTIGNY, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,

assistée de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DU LITIGE

Se plaignant de la rupture de pourparlers engagés avec la société PHOENIX AVENIR, PHOENIX AVENTURE et madame [R] [B] concernant la vente de son appartement situé résidence Jean Bart à CAMBRAI, et d’une faute de gestion de cette dernière dans la gestion de ses deux sociétés, par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, monsieur [U] [S] a assigné madame [R] [B], la SASU PHOENIX AVENIR et la SAS PHOENIX AVENTURE devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir engager leur responsabilité pour rupture abusive des pourparlers et faute de gestion et de l’en indemniser.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 7 mai 2025 pour constitution des défendeurs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 9 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [U] [S] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance notifié par voie électronique le 28 février 2025 et demande au tribunal de :

— le dire et juger recevable et fondé dans son action contre les sociétés PHOENIX AVENIR et PHOENIX AVENTURE ainsi que contre madame [R] [B] en qualité de dirigeant de ces sociétés ;

— dire et juger que les sociétés PHOENIX AVENIR et PHOENIX AVENTURE ont fait preuve de mauvaise foi dans la conduite des pourparlers avec lui en le maintenant dans une incertitude prolongée quant à la signature de l’acte de vente de son bien immobilier ;

— dire et juger que madame [R] [B] a commis plusieurs fautes de gestion engageant sa responsabilité vis-à-vis des tiers en qualité de présidente des sociétés PHOENIX AVENIR et PHOENIX AVENTURE ;

— condamner in solidum les sociétés PHOENIX AVENIR et PHOENIX AVENTURE ainsi que madame [R] [B] à verser à monsieur [U] [S] les sommes suivantes :

* 5 800 euros correspondant à 10% du prix de vente de l’appartement à titre d’indemnité d’immobilisation ;

* 7 200 euros pour la perte de loyer (16 mois de loyers non perçus à 450 euros allant d’acceptation de la proposition d’achat le 25 novembre 2023 à janvier 2025) ;

* 3 000 euros pour la perte de temps professionnel ;

* 3 500 euros pour les frais de conseil ;

— condamner les sociétés PHOENIX AVENIR et PHOENIX AVENTURE ainsi que madame [B] in solidum à payer à monsieur [U] [S] la somme de 2 500 euros au titre de frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les sociétés PHOENIX AVENIR et PHOENIX AVENTURE ainsi que madame [R] [B] in solidum aux entiers dépens ;

— dire que la décision sera assortie de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions et sur le fondement des articles 1104 du code civil et L227-4, L227-6 et L225-251 du code de commerce, il fait valoir le manque de sérieux des défendeurs lesquels n’ont eu de cesse de reporter les rendez-vous de signature de l’acte de vente, de même que les statuts de la société PHOENIX AVENIR ne lui conférait pas la possibilité d’acquérir un bien. Il soutient que madame [B] a commis plusieurs fautes de gestion en qualité de chef d’entreprise en ce qu’elle a permis à la société PHOENIX AVENIR de formuler une offre d’achat en violation des statuts, en ce qu’elle s’est manifestement désintéressée de la gestion des deux sociétés et en ce qu’elle a délégué la gestion de la société PHOENIX AVENTURE à monsieur [X]/[F], son conjoint, lequel fait l’objet d’une interdiction de gérer.

Au soutien de sa demande indemnitaire, il soutient que l’attitude des défendeurs a prolongé de manière injustifiée les pourparlers pendant plus d’un an de sorte qu’il s’est privé d’éventuelles négociations avec de potentiels acquéreurs. Il ajoute que le bien était loué moyennant un loyer mensuel de 450 euros charges comprises, que l’offre d’achat comportait une condition indiquant que le bien devait être libre de toute occupation lors de la vente, de sorte que monsieur [S] n’a pas remis le bien en location. Il expose qu’il se trouve privé de revenus locatifs depuis le mois d’octobre 2023. Il explique que la prolongation des échanges a généré une perte de revenus professionnels dès lors qu’il s’est déplacé à plusieurs reprises pour la signature de l’acte de vente pour ne constater que la carence de l’acquéreur outre les multiples courriels échangés.

Enfin, il indique qu’il s’est rapproché d’un avocat pour tenter de résoudre ces difficultés ce qui a causé un préjudice financier.

MOTIFS

1 – Il convient de rappeler à titre liminaire, que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “voir constater”, “dire et juger” ou “déclarer” qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

2 – Sur les conséquences de la non comparution des défendeurs

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du même code précise qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

La décision étant susceptible d’appel, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire.

3 – Sur l’existence d’une faute dans la rupture des pourparlers

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 ajoute que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

L’article 1118 prévoit que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

L’article 1121 dispose, quant à lui, que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

Enfin, l’article 1583 pose le principe selon lequel la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix.

Selon les dispositions de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations pré contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par courriel en date du 25 septembre 2023, monsieur [U] [S] donnait son accord au groupe PHOENIX IMMOBILIER pour la vente de son appartement, résidence Jean Bart à CAMBRAI au prix de 58 000 euros net vendeur se décomposant en un versement de 20 000 euros le jour de la signature et 60 échéances de 633,33 euros. Il précisait que devait être intégré une clause suspensive en cas de saisine du tribunal par monsieur [Y] (avec lequel une offre d’achat avait été signé), la caution personnelle de madame [X] [B], la révision annuelle de la mensualité, un privilège du vendeur.

Il était précisé par monsieur [U] [S] que l’appartement sera libre le jour de la signature.

Ce courriel faisait suite à un mail du Groupe Phoenix en date du 22 septembre 2023, intitulé « offre d’achat sans conditions suspensives » par lequel monsieur [V] [T] confirmait l’intention d’acquérir l’appartement 45, avenue de Dunkerque à Cambrai bâtiment C avec un premier versement de 20 000 euros et 38 échéances de 633,33 euros, sans condition suspensive de financement, libre de toute occupation à la signature de l’acte authentique et le bénéfice d’un privilège de vendeur, sous la forme d’une inscription hypothécaire au premier rang pendant toute la durée du remboursement.

Il ressort de cet échange une différence sur le bien, l’adresse n’apparaissant pas clairement être la même et sur le prix, monsieur [S] convenant d’une partie du règlement en 60 échéances alors que monsieur [T] évoquait 38 échéances de 633,33 euros.

D’autres courriels échangés entre monsieur [S], madame [C], monsieur [F], maître [W] et Maître [P] entre le 20 juin 2024 et le 22 juin 2024 puis le 24 juillet 2024 sont produits aux débats lesquels font de brèves références à des créneaux de signature, l’engagement de caution de madame [X] et des formalités de publications d’une adjudication.

De ces pièces, il ressort que monsieur [S] ne saurait prétendre que les défendeurs l’ont fait attendre pendant plus d’un an pour l’achat de son appartement, alors qu’il ne produit aucun élément de nature à établir qu’il était dans l’attente d’une réponse entre septembre 2023 et juin 2024. Aucune suite et aucune relance n’est produite aux débats postérieurement à son courriel du 25 septembre 2023.

Après le premier échange de septembre 2023 lequel ne permet pas de considérer que les parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix, en ce que l’adresse et les conditions de financement du prix du bien diffèrent d’un courriel à l’autre, aucune pièce n’est produite permettant de démontrer la poursuite des pourparlers. Il n’est pas davantage rapporté la preuve de ce que les échanges de juin 2024 font référence à cette vente dans les mêmes termes que les premiers échanges de 2023.

Le seul objet du mail « vente appartement Jean Bart Cambrai » est insuffisant à établir la preuve des manquements invoqués par monsieur [S].

De même qu’il n’est pas rapporté la preuve que les échanges entre les parties auraient conduit à l’élaboration d’un quelconque compromis de vente et d’une date de signature d’un acte, pas plus qu’il n’est rapporté la preuve de ce que les défendeurs se seraient engagés à régulariser un acte et auraient refusé de le signer notamment en ne se présentant pas aux rendez-vous de signature proposés.

Il est établi que ces échanges sont restés à un stade non abouti dès lors qu’il n’y a pas eu d’accord entre les parties ni sur la chose, ni sur le prix et ni sur la signature d’un acte. En outre, il n’est pas rapporté la preuve de la mauvaise foi ou de la déloyauté des défendeurs. En conséquence, aucune rupture abusive des pourparlers n’est établie.

Par voie de conséquence, monsieur [U] [S] sera débouté de ses demandes.

4 – Sur l’existence de fautes de gestion de madame [G], en sa qualité de représentante légale des sociétés PHOENIX AVENIR et PHOENIX AVENTURE

Aux termes de l’article L223-22 du code de commerce, les gérants des sociétés sont responsables individuellement et solidairement selon les cas, envers la société et les tiers, des fautes commises dans leur gestion.

En l’espèce, aucune offre d’achat répondant aux textes précités n’est produite aux débats, les seuls échanges de mails produits ne permettant pas de constater la volonté non équivoque d’être lié des parties, de même que la chose et le prix n’étaient pas déterminés et laissait subsister l’existence d’aléas.

En tout état de cause, la lecture des statuts de la société PHOENIX AVENIR permet de constater à l’article 2 initulé “Objet”, que la société a pour objet « l’acquisition de tous fonds de commerce ou établissements », de sorte qu’il ne saurait être reprochée une faute de gestion à madame [B] d’avoir agi en violation des statuts.

Les statuts de la société PHOENIX AVENTURE visés en pièce 4 ne sont pas versés aux débats.

Au surplus, monsieur [S] estime que madame [B] s’est manifestement désintéressée de ses deux sociétés, a confié les échanges en vue de la vente à monsieur [X] [F] alors que ce dernier est frappé d’une interdiction de gérer et qu’il ne pouvait pas engager la société à un quelconque acte de vente et rendez-vous de signature.

Il est établi que monsieur [S] procède par voie d’affirmation ne communiquant aucun projet d’acte, ni justificatif permettant de rapporter la preuve que les rendez-vous de signatures qu’il invoque étaient fixés et qu’ils ont été annulés ou reportés, les seuls échanges de mails sont insuffisants et la signature de l’expéditeur d’un courriel ne saurait valoir engagement de ce dernier en qualité d’acquéreur ou de vendeur.

Par ailleurs, pour l’une comme pour l’autre des demandes, le courrier officiel du conseil de monsieur [S] adressé à Maître [Z] en date du 13 novembre 2024 ne saurait donner davantage de crédit aux allégations de monsieur [S].

Au regard de ses éléments, Monsieur [S] étant défaillant dans la charge de la preuve, il sera débouté de ses demandes à ce titre.

5 – SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, monsieur [U] [S], condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE monsieur [U] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE monsieur [U] [S] aux dépens ;

DEBOUTE monsieur [U] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE.