RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/00822 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXJT

MINUTE N° :

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

c/

[A] [Z]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [V] [U]

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

Syndic cabinet AMI ILE DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 08 Septembre 2025, par Assignation – procédure au fond du 14 Août 2025 ; L’affaire a été plaidée le 13 Janvier 2026, et jugée le 10 Mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, le syndicat des copropriétaires « SDC [Adresse 5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI Ile de France – Agence de [Localité 4], a fait citer Monsieur [A] [Z] aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de différentes sommes :

3.769,05 euros représentant des charges de copropriété et frais impayés (échéance du 3ème trimestre incluse),ordonner la capitalisation des intérêts,2.000 euros à titre de dommages et intérêts,1.440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance.

A l’audience du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires sus-visé représenté par son conseil réitère les termes de son assignation, sauf à actualiser la dette à la somme de 4.604,89 euros, Appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus.

Monsieur [A] [D], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Vu les termes de l’article 472 du code de procédure civile,

Sur les charges

En vertu de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10 susmentionné précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires requérant verse aux débats :

— le relevé de propriété sur les lots n°60 et 139,

— le contrat de syndic prenant effet au 12 mars 2025 et fin au 30 juin 2026,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 19 mars 2024 et 12 mars 2025,

— les attestations de non-recours des procès-verbaux,

— les lettres de mise en demeure et relance en date des 7 novembre 2022 et 24 novembre 2022 (sans avis d’envoi ou de réception),

— les appels de fonds charges et travaux et régularisation de charges,

— la sommation de payer les charges de copropriété en date du 10 avril 2025,

— la mise en demeure du 18 novembre 2024,

— le décompte des sommes dues par Monsieur [A] [D] arrêté au 17 juin 2025 pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025 (appel du 3ème trimestre 2025 inclus) en sus d’un solde de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— la facture d’honoraires de l’avocat en date du 1er juillet 2025,

qui établissent le bien-fondé de sa demande à hauteur de la somme de 2.801,60 €, au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au 17 juin 2025 pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025 (appel du 3ème trimestre 2025 inclus) en sus d’un solde de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, déduction faite des frais de recouvrement et de contentieux.

Il convient donc de condamner Monsieur [A] [D] à payer cette somme, avec intérêts légaux à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la condition d’intérêts dus pour au moins une année entière n’étant pas remplie, il y a lieu de rejeter la demande de capitalisation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 22 de la loi du 9 juillet 1991, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Par dérogation, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement .

Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission de dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet de dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les frais de « honoraires constitution ou transmission de dossier avocat ou Huissier » ou « ouverture ou suivi de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de l’activité de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant la mise en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire.

La sommation de payer en date du 10 avril 2025 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 147,45 euros au titre des dépens.

La demande en paiement au titre des frais englobés dans le principal sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il parait équitable de mettre à la charge de Monsieur [A] [D] les frais irrépétibles engagés dans la présente procédure et fixés à 500€.

Sur les dépens

Il convient de condamner Monsieur [A] [D], succombant à l’instance, au paiement des dépens en ce compris la sommation de payer en date du 10 avril 2025.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [A] [D] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC [Adresse 5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI Ile de France – Agence de [Localité 4], la somme de 2.801,60 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires « SDC [Adresse 7] TERRASSES DU SOLEIL » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI Ile de France – Agence de [Localité 4] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « SDC [Adresse 5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI Ile de France – Agence de [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires « SDC [Adresse 5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI Ile de France – Agence de [Localité 4] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [A] [D] à la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [D] aux dépens, en ce compris la sommation de payer du 10 avril 2025 pour un montant de 147,45 euros ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 10 mars 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT