RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00139 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZOO

MINUTE N° : 26/00288

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

PROROGE AU 26 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [A] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [O] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 janvier 2021, la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES a consenti à Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 494,01 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 92,67 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 22 décembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 7 172,61 € en principal.

Par exploit du 25 avril 2025 signifié à étude, la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES a fait assigner Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 30 juin 2025 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 14 047,76 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 172,61 € à compter de l’assignation pour le surplus ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire à titre principal, subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires pour manquements à leurs obligations contractuelles ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 300 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, des mesures conservatoires éventuelles, et de l’assignation.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 octobre 2025, à laquelle Monsieur [P] [L] a comparu. Par ordonnance du même jour, l’affaire a été radiée en l’absence de la demanderesse.

À la demande de la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES, l’affaire a été réinscrite au rôle de l’audience du 5 janvier 2026, aux termes desquelles la demanderesse, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions signifiées aux défendeurs à personne par exploit du 28 novembre 2025. Elle maintient ses demandes initiales et actualise la dette locative à la somme de 23 646,11 €, selon décompte arrêté au 27 octobre 2025, octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023.

Elle s’oppose oralement aux délais de paiement sollicités et précise que si des versements réguliers sont effectués tous les mois, ils ne couvrent pas le montant total du loyer courant et des charges dès lors qu’aucune somme n’est perçue au titre de l’aide personnalisée au logement. Elle précise que l’application du surloyer forfaitaire a été régularisée et qu’aucune somme n’est sollicitée à ce titre.

Monsieur [P] [L], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 100 € par mois en sus du loyer courant et des charges.

Il fait valoir qu’il règle le loyer résiduel à raison de 520 € tous les mois et que ce montant a été déterminé avec l’assistante sociale du secteur qui lui a confirmé la réouverture des droits à l’aide personnalisée au logement. Il ajoute que Madame [O] [G] a commencé un nouveau travail en décembre 2025 (ménage dans les hôtels) et percevra son premier salaire en janvier 2026.

Madame [O] [G] n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, puis prorogée au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CAF est intervenue le 27 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 28 avril 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 30 juin 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SA d’HLM [A] RÉSIDENCES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 30 décembre 2025, terme de décembre inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Le contrat de bail comporte une clause contractuelle de solidarité des locataires. En conséquence il sera fait droit à la demande de la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES, et Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 24 172,89 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 décembre 2025, terme de décembre inclus, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés (en l’espèce les frais d’enquête SLS dont il n’est pas justifié).

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 30 décembre 2025, terme de décembre inclus, porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 22 décembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 7 172,61 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 23 février 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 23 février 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence, de condamner solidairement les locataires à payer à la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 23 février 2024 au 30 décembre 2025, terme de décembre inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que les locataires paient partiellement le loyer depuis plusieurs mois, mais que ces paiements ne couvrent pas l’intégralité du loyer. À l’audience, Monsieur [P] [L] a indiqué régler un montant de 5020 € correspondant au loyer résiduel après déduction de l’aide personnalisée au logement, ainsi qu’une part de la dette. Or il ressort du décompte locatif ainsi que des attestations actualisées des droits à la CAF de la famille [B] que l’aide personnalisée au logement n’est pas versée. Il n’est par ailleurs pas justifié qu’une demande ait été faite et que des droits à cette aide soient ouverts et en attente de régularisation. Dans ces conditions il ne peut être considéré que le paiement intégral du loyer courant et des charges ait repris.

En conséquence la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] y seront condamnés in solidum, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Le coût de la citation à l’audience sur réinscription après radiation sera expressément retiré des dépens et restera à la charge de la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES, compte tenu du prononcé de la radiation à son encontre.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 23 février 2024 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] à payer à la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 23 février 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] à payer en deniers ou quittances à la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES la somme de 24 172,89 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 décembre 2025, terme de décembre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que le coût de la citation par exploit de commissaire de justice du 28 novembre 2025 reste à la charge de la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [O] [G] à payer à la SA d’HLM [A] RÉSIDENCES la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION