Minute n° / 2024

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [G] [B]

Le Gothard

73210 BELLENTRE

représenté par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D]

Les Belles Terrasses / L’Aquitaine

24 Avenue des Belles Terres

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA

Greffier : [G] HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 octobre 2024

Date des débats : 03 octobre 2024

Délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01880 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NCFD

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Monsieur [H] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 26 septembre 2016, à compter du lendemain, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [G] [B], représenté par son mandataire [M] immobilier, a donné à bail à Monsieur [H] [D] un local à usage d’habitation numéro 47 au premier étage sis 24 avenue des Belles Terres à Nantes (44300) avec ses accessoires et notamment un garage numéro 102, moyennant un loyer mensuel révisable de 644 euros outre une provision sur charges de 85 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 644 euros.

Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 5 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Monsieur [G] [B] a assigné Monsieur [H] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes, statuant en référé, aux fins :

Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise à la date du 17 mai 2024, les causes du commandement de payer signifié le 5 avril 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés.A défaut, et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil ;Dire en conséquence que Monsieur [H] [D] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation, ou de résolution du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;Ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;L’autoriser en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initial loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ; Condamner Monsieur [H] [D] à lui payer :Une indemnité d’occupation égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;La somme de 4 492.67 euros en principal au titre des termes dus à fin mai 2024, terme de mai 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;Une somme de 449.26 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;La somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 5 avril 2024, celui de l’assignation et de sa notification par lettre recommandée avec accusé de réception à la Direction de la Cohésion Sociale. Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 3 octobre 2024.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [H] [D] initialement absent lors de l’appel des causes et lors des débats, s’est présenté à l’issue de l’audience.

L’avocat de la partie demanderesse étant toujours présent, la présidente à prononcer la réouverture des débats sur le siège. Le locataire a alors reconnu la dette de 5 790 euros pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement sur trois mois avec effet suspensif de la clause résolutoire. La partie demanderesse ne s’y est pas opposée.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 9 avril 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 8 du contrat conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges locatives deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, Monsieur [G] [B] a fait délivrer à Monsieur [H] [D] un commandement de payer les loyers d’habitation notamment, visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 3 487.93 euros au titre des loyers et charges dus au 25 mars 2024, échéance de mars incluse.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte au 1er octobre 2024, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juin 2024.

La clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire.

Sur la demande en paiement

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [H] [D] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [H] [D] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 5 790.04 euros arrêté au 1er octobre 2024, terme d’octobre inclus. Il convient de déduire deux sommes de 90 euros chacune au titre des frais de mise en demeure et de frais de relance après mise en demeure, aucune de ces sommes n’étant justifiée.

La créance n’étant pas sérieusement contestable pour un montant de 5 610.04? euros, il convient de condamner Monsieur [H] [D] à son paiement à titre provisionnel, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 492.67 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 juin 2024, Monsieur [H] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation prononcée à titre provisionnel n’est pas soumise ni à indexation ni à révision.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er novembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [H] [D]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [H] [D] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de solder sa dette de loyer dans un délai de trois mois. Le bailleur ne s’oppose pas à cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier qu’au 2 juillet 2024 le locataire était en inactivité et dans une grande fragilité psychologique. Une aide du Fonds de solidarité pour le logement était envisagée mais cette dernière n’a pu aboutir au vu de l’inertie de l’agence immobilière, cette dernière ne transmettant pas les documents nécessaires.

Il ressort du décompte que Monsieur [H] [D] a effectué un versement de 2 000 euros le 19 septembre 2024.

Au vu de ces éléments et compte tenu de l’absence d’opposition du bailleur lors de l’audience, il convient d’autoriser Monsieur [H] [D] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [H] [D] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le bailleur soutient l’existence d’une clause prévoyant une majoration de 10%.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes formulées de ce chef.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [H] [D], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification par lettre recommandée avec accusé de réception à la Direction de la Cohésion Sociale.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [H] [D] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 26 septembre 2016 entre Monsieur [G] [B], représenté par son mandataire [M] immobilier, et Monsieur [H] [D] portant sur un local à usage d’habitation meublé numéro 47 au premier étage sis 24 avenue des Belles Terres à Nantes (44300) avec ses accessoires, en particulier un garage numéro 102, sont réunies à compter du 6 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] à payer à titre provisionnel à Monsieur [G] [B] la somme de 5 610.04? euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêté au 1er octobre 2024, terme d’octobre inclus ;

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 492.67 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [H] [D] à s’acquitter de sa dette par deux mensualités de 1 870 euros (MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DIX EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 3ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [H] [D] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [H] [D] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISONS, faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur [G] [B] à procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMONS dans ce cas Monsieur [H] [D] à payer à Monsieur [G] [B] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS la demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] à payer à Monsieur [G] [B] une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification par lettre recommandée avec accusé de réception à la Direction de la Cohésion Sociale.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA