RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00360 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5NE

MINUTE N° : 142

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2004, Monsieur [F] [X] a donné à bail à Monsieur [L] [P] un appartement situé [Adresse 2] (2ème étage) à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 371,98 euros et 54,88 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, Monsieur [F] [X] a fait signifier à Monsieur [L] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10 819,83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 12 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, Monsieur [F] [X] a fait assigner Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 mai 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [L] [P] au paiement des sommes suivantes :

* 12 324,51 euros au titre de la dette locative due au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 10 819,83 euros et de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros depuis le 27 mai 2025 jusqu’à son départ effectif ;

* 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront 204,87 euros pour le commandement de payer ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 30 septembre 2025.

À l’audience, Monsieur [F] [X], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [F] [X] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 mars 2025.

Monsieur [L] [P], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (pas de réponse du locataire, famille inconnue des services).

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [F] [X] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 septembre 2004, du commandement de payer délivré le 27 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 6 juin 2025, que Monsieur [F] [X] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 12 324,51 euros, au titre des sommes dues au 6 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2025 sur la somme de 10 819,83 euros, de l’assignation du 29 septembre 2025 pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 27 mars 2025, pour un montant de 10 819,83 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 28 mai 2025.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 mai 2025, Monsieur [L] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. La majoration sollicitée n’apparaît pas justifiée par les éléments produits, les derniers loyers au décompte étant fixés à 501,56 €. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [P] à en assurer le paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 12 324,51 euros, arrêtée au 6 juin 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 28 mai 2025 au 6 juin 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [P] aux dépens de l’instance. Les frais du commandement de payer seront liquidés à la somme de 180,82 euros, telle que taxée.

Il convient également de condamner Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [F] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 septembre 2004 entre Monsieur [F] [X] d’une part, et Monsieur [L] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2]), sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [P] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 12 324,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2025 sur la somme de 10 819,83 euros et de l’assignation du 29 septembre 2025 pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [P] à compter du 28 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [F] [X] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 12 324,51 euros susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 28 mai 2025 au 6 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] aux dépens de l’instance, qui comprennent notamment la somme de 180,82 euros au titre du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 16 février 2026 ;

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION