PREMIERE CHAMBRE

03 Février 2026

N° RG 25/03262 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMXA

Code NAC : 72A

S.D.C. [Localité 5] SOLEIL

C/

[J] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 09 décembre 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] SOLEIL, sise [Adresse 3] et [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LIMA DS GESTION, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 810 413, dont le siège est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Nicolas GUERRIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Madame [J] [S], demeurant [Adresse 4], défaillante

Mme [J] [S] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2].

Par acte en date du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2], représenté par son syndic la SASU Cabinet Lima DS Gestion, a fait assigner devant ce tribunal Mme [S] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

—  13 949,42 euros, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2023 sur la somme de 6 090,14 euros au titre des charges de copropriété et des frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que Mme [S] soit condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [S] ne règle pas les charges de copropriété, et qu’une précédente assignation en 2020 avait dû être délivrée par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le paiement de charges.

Mme [S], assignée par acte notifié à étude, a constitué avocat le 30 septembre 2025, postérieurement à l’audience de clôture du 11 septembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2025, et la demande de Mme [S] en révocation de l’ordonnance de clôture a été rejetée, la constitution tardive n’étant pas une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 239, 318 et 277,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 octobre 2020, 24 novembre 2021, 25 mai 2022, 21 septembre 2023 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 3 novembre 2023, remise à Mme [S] le 4 novembre 2023 pour le paiement de la somme de 6 090,14 euros.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge respecte et fait respecter le principe du contradictoire. En conséquence, des demandes ne figurant pas dans l’acte introductif d’instance et qui n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur non comparant ne peuvent faire l’objet d’une condamnation.

Toutes les demandes portant sur des charges ou frais appelés après le mois d’avril 2025 seront donc rejetées.

Par ailleurs les demandes en paiement correspondant aux appels intitulés « reliquat solde ravalement 2019 » et « provision travaux ravalement » qui ne correspondent à aucune décision de l’assemblée générale justifiée, seront rejetées.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 115,62 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « frais contentieux » et « frais constitution dossier avocat » seront rejetés. Par ailleurs, les frais correspondant aux deux mises en demeure par avocat, qui n’étaient pas nécessaires pour recouvrer la créance d’une part les mises en demeure pouvant être adressées par le syndic, et qui ne sont justifiés par aucune facture d’autre part, seront également rejetés.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts seront calculés à compter de la date de la réception de la lettre, soit le 4 novembre 2023, sur la somme de 6 090,14 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 115,62 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2023 sur la somme de 6 090,14 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie d’une première procédure devant le tribunal de proximité de Sannois, dont il s’était désisté le 21 septembre 2020 après règlement de la dette des copropriétaires.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [S] à son obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner Mme [S] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [S], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2] la somme de 13 115,62 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2023 sur la somme de 6 090,14 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [S] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [S] [J] aux dépens ;

Condamne Mme [S] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 03 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS