RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00268 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PEDN

MINUTE N° : 26/530

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— -------------------

JUGEMENT

DU 12 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2017, la société [Localité 1] a donné à bail à Madame [E] [Y] et Monsieur [B] [C] un logement situé à la [Adresse 2] au [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 669,87 euros avec charges, avec dépôt de garantie d’un montant de 424 euros.

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2017, la société [Localité 1] a donné à bail à Madame [E] [Y] et Monsieur [B] [C] un emplacement de stationnement n°47 situé à [Adresse 5] [Adresse 2] au [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 11,00 euros outre 1,00 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2020, la société [Localité 1] a donné à bail à Madame [E] [Y] et Monsieur [B] [C] un emplacement de stationnement n°36 situé à [Adresse 5] [Adresse 2] au [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 43,00 euros outre 1,50 de provisions sur charges.

Monsieur [B] [C] a délivré son congé le 3 septembre 2021, de sorte que Madame [E] [Y] demeurait seule titulaire des contrats de bail précités.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la société [Localité 1] a fait signifier à Madame [E] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.723,88 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 octobre 2025, la société [Localité 1] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Val d’Oise.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2026, la société [Localité 1] a fait assigner Madame [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 2 mai 2017 et du 18 décembre 2020,ordonner l’expulsion de Madame [E] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [E] [Y] au paiement des sommes suivantes :3.221,36 euros au titre des loyers et charges impayés au terme du mois de novembre 2025 inclus, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois de décembre 2025, 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 6 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, la société [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 4.223,84 euros dont 3.841,75 euros hors frais, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle s’en rapporte au Tribunal quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La société [Localité 1] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 octobre 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [Y], comparante, ne conteste pas ni le principe ni le montant de la dette. Elle précise avoir repris le paiement du loyer courant au mois d’octobre 2025 et avoir fait une demande auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer courant à hauteur de 762 euros, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle déclare percevoir une pension de retraite mensuelle s’élevant à 1.200,00 euros et ne supporte aucune charge.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 2 mai 2017 porte sur un logement et les contrats du 12 mai 2017 et 18 décembre 2020 concernent deux emplacements de stationnement présentés comme annexes au logement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties, et portent sur un logement et un emplacement de stationnement appartenant au même bailleur. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, le bail relatif à l’emplacement de stationnement n°47 conclu le 12 mai 2017 doit être considéré comme accessoire à celui relatif au logement du 2 mai 2017, dont l’acquisition de la clause résolutoire est demandée. Ainsi, il est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 janvier 2026, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la société [Localité 1] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Val d’Oise par la société [Localité 1] le 29 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 mai 2017 et de deux contrats de stationnement signés le 12 mai 2017 et le 18 décembre 2020, ainsi que du commandement de payer délivré le 28 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mars 2026, que la société [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 397,33 euros, imputée pour des frais de procédure et d’enquête sociale non justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [Y] à payer à la société [Localité 1] la somme de 3.826,51 euros au titre des sommes dues au 13 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 janvier 2026 sur la somme de 3.221,36 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail conclu le 12 mai 2017 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, pour un montant de 3.723,88 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 décembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus les 2 mai 2017, le 12 mai 2017 et le 18 décembre 2020 à compter du 29 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer courant. Elle justifie de sa situation personnelle et financière, notamment en attestant de la décision du Fonds de Solidarité pour le Logement aux fins de solder sa dette locative, sous réserve de la poursuite du paiement du loyer et de sa participation aux cotisations retraite.

Au vu de ces éléments qui permettent d’assurer le remboursement du créancier dans un délai raisonnable, de la justification de la reprise du paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2025, et de l’absence d’opposition par le créancier à l’octroi de ces délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’accorder à Madame [E] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, dans cette hypothèse l’expulsion de Madame [E] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le bail se trouvera résilié depuis le 29 décembre 2025, de sorte Madame [E] [Y] sera occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il conviendra donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [Y] à son paiement à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux selon les dispositions de l’article 1730 du code civil.

Enfin, en cas de reprise des effets de la clause résolutoire, le sort des meubles sera donc régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [Y] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 1] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la société [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail principal conclu le 2 mai 2017 entre la société [Localité 1] d’une part, et Madame [E] [Y] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] au [Adresse 4], et les baux accessoires du 12 mai 2017 et du 18 décembre 2020 entre la société [Localité 1] d’une part, et Madame [E] [Y] d’autre part, concernant les emplacements de stationnement et de garage n°47 et n°36 situés [Adresse 2] au [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 décembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation de ces baux à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer à la société [Localité 1] la somme de 3.826,51 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 janvier 2026 sur la somme de 3.221,36 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Madame [E] [Y] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [E] [Y] pour s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer à la société [Localité 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 29 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 octobre 2025,

DEBOUTE la société [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE