RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00357 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5MY

MINUTE N° : 139

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2022, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [D] [H] un logement [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 716,93 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 217,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 octobre 2024.

Par notification électronique du 4 octobre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront traités dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [D] [H] au paiement des sommes suivantes :

* 6 194,91 euros au titre de la dette locative ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 15 octobre 2025.

À l’audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6 194,91 euros arrêtée au 9 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. La SA IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 22 octobre 2024.

Madame [D] [H], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 170 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de sa prétention, Madame [D] [H] expose avoir rencontré des difficultés financières qui l’ont empêchée de s’acquitter de ses loyers, notamment suite à sa mutation professionnelle et diverses saisies sur salaire. Elle indique percevoir, au mois d’octobre 2025, un salaire net inférieur à celui perçu en juin 2025, soit 1 492,22 euros contre 1 947,01 euros. Elle précise avoir entrepris les démarches nécessaires afin de percevoir l’aide personnalisée au logement (APL) et fait valoir qu’elle pourra bénéficier du fonds de solidarité pour le logement à compter du mois de février 2026 si les délais de paiement sont acceptés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 22 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 9 décembre 2025, que la SA IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, qui n’est au demeurant pas contesté par Madame [D] [H].

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 8,55 euros, imputée pour des frais, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [H] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 6 186,36 euros, au titre des sommes dues au 9 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, pour un montant de 5 217,78 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, le délai de deux mois à compter du commandement de payer expirait le lundi 23 décembre 2024, date à laquelle sera constatée la résiliation du bail.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [H] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière, et démontre qu’elle est en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que la locataire a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis plusieurs mois.

En outre, la SA IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [D] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, étant rappelé que le juge ne peut pas octroyer des délais supérieurs à 36 mois et qu’il appartiendra aux parties, à l’issue de cette période, s’il est nécessaire de prolonger ces délais, de le faire par accord conventionnel.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [D] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 décembre 2024, de sorte que Madame [D] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [H] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 6 186,36 euros, arrêtée au 9 décembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 23 décembre 2024 au 9 décembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 22 octobre 2024 et de l’assignation.

Il convient également de condamner Madame [D] [H] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2022 entre la SA IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [D] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 6 186,36 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 9 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Madame [D] [H] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [D] [H] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 170 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [D] [H] aux dépens, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 22 octobre 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION