RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00386 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSHU

MINUTE N° : 26/00449

Société CDC HABITAT SOCIAL

c/,

[K], [Q],, [C], [N]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e René DECLER

COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil,

[Adresse 1],

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Monsieur, [K], [Q],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparant

Madame, [C], [N],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 15 juillet 2025, par Assignation du 11 juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 15 janvier 2026, et jugée le 12 mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2021, CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à M., [K], [Q] et Mme, [C], [N] sur des locaux situés au, [Adresse 5] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690,15 euros et d’une provision pour charges de 40,47 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.510,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [K], [Q] et Mme, [C], [N] le 17 janvier 2025.

Par assignations du 11 juillet 2025, CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise, afin de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société CDC HABITAT SOCIAL.

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judicaire du bail.

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N], ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs, des locaux donnés à bail ;

— Dire et juger que le sort de meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] au paiement de la somme de 5.800,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Constater la mauvaise foi de Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N].

En conséquence, supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux,

— Condamner solidairement Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— Dire et juger que l’exécution provisoire est de plein droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 15 janvier 2026, la CDC HABITAT SOCIAL sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La S.A CDC HABITAT SOCIAL considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Toutefois, par courrier reçu le 13 janvier 2026, ils ont demandé des délais de paiement et une suspension de la clause résolutoire. Ils font également état de nombreux désordres dans leur logement (moisissures) pour lesquels la CDC HABITAT ne s’est pas mobilisée.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL a indiqué être d’accord avec les délais demandés.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.510,21 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 169 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juillet 2025, Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] lui devaient la somme de 5.800,41 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 831,70 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juin 2021 entre la S.A CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 5] est résilié depuis le 24 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.800,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 169 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 mars 2025,

— Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] seront condamnés à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur, [K], [Q] et Madame, [C], [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 janvier 2025 et celui de l’assignations du 11 juillet 2025.

Fait à, [Localité 6] le 12 mars 2026,

Le Greffier La Juge