N° RG 25/00518 – N° Portalis DBXY-W-B7J-FJ6T

Minute N°

Chambre 1

DEMANDE RELATIVE A L’EXECUTION D’UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE OU D’UN PACTE DE PREFERENCE OU D’UN COMPROMIS DE VENTE

expédition conforme

délivrée le :

Maître Danaé PAUBLAN

Maître Nicolas LE LEON

copie exécutoire

délivrée le :

Maître Danaé PAUBLAN

Maître Nicolas LE LEON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

ASSESSEURS : Monsieur Bertrand MLEKUZ, Vice-président,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 18 Novembre 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 20 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

S.A.S. CASANMY

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 853 544 047, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Nicolas LE LEON de la SELARL SELARL NICOLAS LE LEON, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [I]

né le 26 Mai 1953 à [Localité 1] (HAUTS-DE-SEINE)

demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [S] épouse [I]

née le 06 Juin 1966 à [Localité 2] (VAL D’OISE)

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Danaé PAUBLAN, avocat au barreau de QUIMPER

LE LITIGE

Monsieur [N] [I] et son épouse, madame [Q] [I] née [S], étaient propriétaires d’un bien immobilier, sis au [Adresse 3], à [Localité 3].

Selon mandat de vente, signé électroniquement le 02 juin 2022, ils en ont confié la vente à la société CASANMY exerçant sous l’ enseigne CENTURY 21 CELTIMMO à [Localité 4], au prix de 400 000 euros, nets vendeurs.

Le mandat, non exclusif, était consenti pour une durée de 15 mois. Les honoraires du mandataire étaient fixés à la somme de 20 000 euros TTC, à la charge de l’acquéreur. Ce contrat stipulait notamment qu’en cas de manquement à une obligation contractuelle, les mandants seraient redevables des honoraires prévus en cas de vente de l’immeuble.

Une visite de la maison avait été organisée dès le mois de septembre suivant et à la suite de cette visite les époux [T] avaient fait une offre d’achat, au prix convenu, en date du 09 septembre 2022.

Par courrier recommandé expédié le 04 décembre 2022 et dont l’accusé de réception a été signé le 06 décembre suivant, monsieur [A] [I] a résilié le mandat de vente, invoquant des manquements de l’agence dans l’exercice de son mandat d’agent immobilier.

Ayant été informée de la vente de la maison aux époux [T], la société CASANMY a mis en demeure les époux [I] le 1er juillet 2024 de lui régler la commission prévue, en application des stipulations du contrat. En vain.

Considérant que les époux [I] ont violé leurs obligations contractuelles, la privant ainsi de ses honoraires en procédant directement à la vente du bien immobilier, auprès de l’acquéreur et par le truchement d’une société créée à cet effet, acquéreur qu’elle leur avait présenté en exécution du mandat de vente, par exploit de commissaire de justice délivré le 6 mars 2025, la société CASANMY a fait assigner monsieur [N] [I] et son épouse, madame [Q] [I] née [S] devant le Tribunal judiciaire de Quimper aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes, au visa de l’article 1240 du code civil :

20 000 euros à titre d’indemnité contractuelle ;300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Sur cette assignation les époux [I] ont constitué avocat et les parties ont échangé leurs pièces et conclusions.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2025, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries, prise à juge rapporteur, du 18 novembre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

En demande

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 03 septembre 2025, la société CASANMY au visa des articles 1240 et suivants du code civil, demande au tribunal de :

RECEVOIR la société CASANMY en ses demandes et après l’y avoir déclaré bien fondée ;

JUGER que madame et monsieur [I] ont commis une faute dans l’exécution du mandat n° 824 confié à la société CASANMY en procédant à la vente de l’immeuble sans en informer le mandataire immobilier ;

EN CONSEQUENCE

CONDAMNER madame et monsieur [I] au paiement d’une somme de 20.000 euros TTC à titre d’indemnité contractuelle forfaitaire et définitive;

CONDAMNER madame et monsieur [I] au paiement de la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’instance;

Aux motifs que

— l’offre des époux [T] en date du 09 septembre 2022 a été acceptée par monsieur [I] le 14 septembre suivant ; elle est conforme au prix fixé par les vendeurs; pour autant les époux [I] ont résilié abusivement le mandat du 02 juin 2022 par courrier du 04 décembre 2022 ;

— ces derniers ont finalement vendu leur bien directement aux époux [T] sans avoir informé l’agence de cette vente intervenue au mépris des conditions du mandat qui font interdiction au mandant de négocier directement ou indirectement la vente des biens avec une personne présentée par le mandataire, pendant la durée du mandat, et pendant les 12 mois suivant sa révocation ou son expiration; or la vente aux époux [T] est intervenue dans le délai d’un an à compter de l’expiration du mandat ;

— elle est donc fondée à solliciter le paiement de sa commission à titre d’indemnité forfaitaire faute par les mandants, alors qu’ils lui avaient donné un mandat non exclusif de vendre, de ne pas avoir respecté l’obligation d’information, insérée dans le mandat, qui leur imposait d’informer immédiatement le mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en cas de réalisation de la vente de l’immeuble, au surplus à des acquéreurs qui ont visité le bien avec l’agent immobilier.

***

En défense

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2025 les époux [I] au visa de l’article 1240 du code civil, demandent à la juridiction de :

DEBOUTER la SASU CASANMY de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions en ce que celles-ci apparaissaient mal fondées ;

CONDAMNER la SASU CASANMY au règlement de la somme de 3 000 euros à monsieur et madame [I] sur fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les entiers frais et dépens;

Aux motifs que

— l’offre des époux [T] ne leur a été transmise qu’une fois qu’elle était devenue caduque; en outre elle était très sommaire et ne prévoyait pas les modalités de financement du bien;

— c’est donc puisqu’ils étaient sans aucune explication de la part de l’agence sur cette offre, malgré plusieurs demandes, qu’ ils ont résilié le mandat de vente le 04 décembre 2022;

— les manquements de l’agence à son obligation de diligence et de loyauté sont avérés ; en effet les dispositions de l’article 6 de la loi numéro 70 – 9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, imposent à l’agent immobilier une obligation de rendre compte à son mandant ce qui inclut la transmission des offres d’achat reçues pendant la durée du mandat ce qui n’a pas été fait par l’agence CENTURY 21 ;

— ils ont donc régularisé la vente directement avec les époux [T] puisqu’ils n’avaient plus de lien contractuel avec l’agence qui n’a pas réagi à la dénonciation du mandat et qui a attendu plus de deux ans pour les assigner.

***

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions des articles 455 et 753 du code de procédure civile, le tribunal entend se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, rappelant, que l’article 4 du code de procédure civile prévoit que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

MOTIVATION

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ces dispositions sont d’ordre public ».

Selon l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Sur l’engagement de la responsabilité contractuelle des époux [I]

En l’espèce, bien que le mandat ait été consenti pour une durée de 15 mois, et qu’il soit non exclusif, les obligations du mandant étaient expressément énoncées en ces termes : «Le Mandant s’oblige, s’il vend les biens pendant la durée du présent mandat ou durant le délai de douze (12) mois suivant la révocation ou l’expiration du mandat, à communiquer immédiatement au mandataire la date et le prix de vente les nom et adresse de l’acquéreur et, le cas échéant, de l’intermédiaire qui aura permis sa conclusion, ainsi que les coordonnées du notaire rédacteur de l’acte de vente… »

Le mandat est en date du 06 juin 2022. Il n’est contesté par aucune des parties que les époux [T] ont visité le bien avec l’agence CENTURY 21 courant septembre 2022.

Il a été résilié le 04 décembre 2022 par monsieur [I].

Après deux mises en demeure d’avoir à lui communiquer la date et le prix de vente de l’immeuble visé au contrat de vente, en date respectivement des 1er juillet et 12 novembre 2024, la société CASANMY a finalement appris, par l’intermédiaire du conseil des époux [I], suivant courrier en date du 18 décembre 2024, que le bien avait été vendu au prix de 400 000 euros, aux époux [T] ou à une société créée par eux à effet de l’acquisition, le 15 septembre 2023.

Cette vente est donc intervenue, après l’expiration du mandat conclu le 06 juin 2022 ensuite de la résiliation de monsieur [I] en date du 06 décembre 2022, mais donc bien dans les douze mois suivant la révocation.

Il convient de relever que l’expiration du mandat ou sa caducité sont sans incidence sur l’obligation issue de cette clause, laquelle avait vocation à se poursuivre et à s’imposer aux mandants au-delà de la fin du mandat, puisqu’elle était stipulée pour « durant le délai de douze (12) mois suivant la révocation ou l’expiration du mandat ».

Le contrat de vente prévoit également que le Mandant s’oblige s’il vend les biens pendant la durée du présent mandat ou durant le délai de douze (12) mois suivant la révocation ou l’expiration du mandat, à communiquer immédiatement au Mandataire la date et le prix de la vente…

Or c’est à la suite de plusieurs demandes émanant du conseil de l’agence immobilière, courant de l’année 2014, que celle-ci a pu apprendre que la vente était intervenue en septembre 2023. Il en résulte que les époux [I] n’ont pas rempli leur obligation d’information auprès de l’agence immobilière.

Ainsi, en concluant la vente avec les époux [T] ou via une société créée par eux, (étant relevé que l’acte notarié n’a pas été versé au débat), au mépris de l’interdiction de négociation directe qui les frappait encore, les mandants ont manqué à leur obligations contractuelles, justifiant d’accorder à l’agence immobilière une indemnité compensatrice de la commission dont cette faute l’a privée.

Si les époux [I] évoquent pour justifier de la résiliation du mandat de vente les manquements de l’agence dans l’exercice de ses obligations contractuelles, force est de constater qu’ils n’en tirent aucune conséquence au regard de la demande indemnitaire qui est formée en application des clauses du contrat.

En tout état de cause, il convient de relever que les griefs contenus dans le courrier en date du 04 décembre 2022 au terme duquel monsieur [A] [I] reproche à l’agence immobilière d’avoir commis une faute grave justifiant la résiliation du contrat de vente ne sont ni dirimants ni probants.

En effet il est fait reproche à l’agence de ne pas « s’être acquittée correctement des missions suivantes:

Non présentation d’une offre d’achat dans un délai raisonnable suite à la première visiteEnvoi d’un document déjà prescrit à l’éventuel acheteur :Offre d’achat caduque au 15/09/2022… Absence des moyens de financementFait à [Localité 4] le 09/09/2022, caduque le 15/09/22, envoyée à l’acheteur le 26/10/22 à 16h53Jamais reçue par le vendeur pour contresignature d’un document écritDeuxième visite le 24 septembre 2022 à 14 h 30, toujours absence de présentation d’une offre d’achat écrite, malgré la présence de l’ensemble des partiesAucune nouvelle de votre agent immobilier depuis la visite du 24 septembre.le 26/10/2022 à 16h45, votre assistante m’indique avoir adressé une offre d’achat à l’acheteur à faire signer, celle-ci ne partira pourtant que le même jour à 16h53.

Tout ceci démontre un cafouillage monumental ainsi qu’un manque de sérieux dans la gestion de cette vente….je me vois obliger de résilier le mandat de vente à partir de ce jour pour faute grave. »

Or il résulte des pièces versées au débat que :

— le 9 septembre 2022, soit deux mois après la signature du mandat de vente, monsieur et madame [T] ont régularisé une offre d’achat au prix fixé au mandat, soit 420 000 euros, frais d’agence inclus.

— par courrier en date du 14 septembre 2022, monsieur [I] en a accepté les termes, confirmant ainsi qu’il a bien été informé de cette offre par l’agence;

— l’offre d’achat, qui se distingue d’un compromis, doit comporter les éléments essentiels suivants : la désignation du bien immobilier, de manière précise ; le prix proposé par l’acheteur (si le mandat est à la charge de l’acquéreur, le prix comprend le montant des frais d’agences) ; la volonté non équivoque d’acheter ce bien immobilier à ce prix ; la date de l’offre ; la durée de validité de l’offre d’achat. Force est de constater que l’offre produite est conforme, étant rappelé que le plan de financement envisagé n’ est qu’une mention facultative;

— la durée de validité de l’offre est généralement fixée entre cinq et quinze jours ; même si le délai de présentation de l’offre était dépassée, lorsque l’offre a été transmise matériellement aux époux [I], il n’en demeure pas moins qu’il est démontré par les courriels versés au débat que les époux [T] n’ont pas entendu renoncer à cette offre et ce alors qu’ils se sont trouvés dans les semaines qui ont suivi à l’étranger comme en témoignent les échanges avec l’agent immobilier, ce qui n’a pu que retarder la signature d’un compromis ;

— enfin c’est par courrier du 24 novembre 2022 que l’agence immobilière a répondu à monsieur [I] en lui adressant la copie de l’offre en date du 09 septembre 2022.

Tous ces éléments démontrent que la faute grave reprochée à l’agence immobilière dont se prévalent les époux [I] pour justifier de la résiliation du mandat, n’est pas constituée et n’est donc pas de nature à faire débouter la société CASANMY de sa demande indemnitaire.

Sur le montant de l’indemnité

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-et-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la clause pénale consiste en le paiement des honoraires dus en cas de vente par l’agence immobilière de l’immeuble. C’est une garantie de paiement du mandataire en cas de manquement à ses obligations contractuelles par le mandant. Il s’agit d’une pénalité habituelle dans un mandat exclusif de vente qui ne comporte pas de caractère manifestement excessif.

Les honoraires de l’agence immobilière étaient fixés à hauteur de 20 000 euros TTC.

Madame [Q] [I] née [S] et monsieur [N] [I], lesquels n’ont pas discuté le montant de la clause pénale, seront condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce les époux [I] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser la société CASANMY supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 2000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par les époux [I] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, collégialement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [N] [I] et madame [Q] [I] née [S], à payer la SAS CASANMY, une indemnité de 20 000 (Vingt mille) euros, au titre de la clause pénale du mandat de vente, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE monsieur [N] [I] et madame [Q] [I] née [S] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE monsieur [N] [I] et madame [Q] [I] née [S] à payer la société CASANMY la somme de 2000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE monsieur [N] [I] et madame [Q] [I] née [S] de leur demande au titre des frais irrépétibles;

CONSTATE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE