N° RG 25/00395 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZPU

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00395 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZPU

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Jean-Paul CLERC

à la SELARL SELARL PEYCLIT & DI STEFANO AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUIN 2025

DEMANDERESSE

SCI MANY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL WOK KING STREET, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Isabelle PEYCLIT de la SELARL SELARL PEYCLIT & DI STEFANO AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 février 2010, la SCI MANY a consenti à diverses sociétés qui se sont succédées, une location de bail commercial pour un local sis [Adresse 2] à AUCAMVILLE (31140).

Par acte authentique du 27 juillet 2017, la société FLAE a cédé à la SARL WOK KING STREET son fond de commerce et les droits attachés au bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SCI MANY a assigné la SARL WOK KING STREET devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2025.

La SCI MANY demande au juge des référés, au visa des articles L.145-41, L.145-48 et L.145-49 du code de commerce, de :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail et dont les termes ont été rappelés dans le commandement de payer, signifié à la SARL WOK KING STREET, le 22 novembre 2024, demeuré infructueux, a joué son plein et entier effet,constater la résiliation du bail à effet du 22 décembre 2024,ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL WOK KING STREET ainsi que de tous occupants de son chef des locaux qui lui ont été donnés en location, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’au parfait délaissement, ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par commissaire de justice,condamner la SARL WOK KING STREET à payer à la SCI MANY, à titre provisionnel, la somme totale de 32.260 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (mois de décembre 2024 inclus),condamner la SARL WOK KING STREET à payer à la SCI MANY la somme de 2.154 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux de l’occupant et tous autres occupants de son chef, condamner la SARL WOK KING STREET au paiement d’une indemnité d’un montant de 2.000 euros à la SCI MANY sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

De son coté, la SARL WOK KING STREET demande à la présente juridiction, au visa des articles 74 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, de :

in limine litis :

déclarer irrecevable la demande de la SCI MANY du fait de la violation de la clause compromissoire,subsidiairement :

ordonner des délais de paiement jusqu’à la réalisation de la cession de fonds de commerce et au maximum, sur une durée de 12 mois,constater que la SCI MANY l’a autorisé à procéder au changement de destination du local,en tout état de cause :

débouter la SCI MANY de l’ensemble de ses demandes,condamner la SCI MANY à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’exception de procédure

L’article 74 du code de procédure civile dispose : « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public ».

Sur le fondement de ce texte, la SARL WOK KING STREET soulève une exception de procédure en ce que le bail du 11 février 2010 contient une clause compromissoire par laquelle les parties ont entendu soumettre tous litiges entre elles à un arbitre. Elle en déduit que la saisine du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse est irrecevable alors que la SCI MANY aurait dû avoir recours à la nomination d’un arbitre.

De son côté, la SCI MANY fait valoir que la clause compromissoire lui est inopposable et qu’elle est donc recevable en son action.

L’article 2061 du code civil subordonne l’opposabilité d’une clause compromissoire à la condition qu’elle ait été contractée dans le cadre de l’activité professionnelle des parties.

Or, il est justifié par la donation de parts sociales du 22 novembre 2017 et par les statuts mis à jour, que la SCI MANY est une société civile constituée entre membres d’une même famille. Son objet social n’a pas pour finalité l’exercice d’une activité économique propre à caractériser une entreprise commerciale, mais plus simplement de gérer son patrimoine immobilier.

Il s’en suit que la SCI MANY n’exerce pas d’activité professionnelle, si bien que la clause compromissoire lui est inopposable.

Au surplus, la présente action se fonde sur les dispositions d’ordre public de l’article L.145-41 du code de commerce, ce qui exclut tout possibilité de recourir à l’arbitrage en vertu des principes issus des articles 2059 et 2060 du code civil.

L’exception de procédure sera donc rejetée. L’action de la SCI MANY est recevable.

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat souscrit le 11 février 2010 applicable dans les relations entre la SCI MANY et la SARL WOK KING STREET contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 22 novembre 2024, la SCI MANY justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 30.106 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales. Un commandement d’avoir à respecter la destination du bail a été également été délivré au preneur.

Le fait que la SARL WOK KING STREET n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 22 décembre 2024, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

La SARL WOK KING STREET formule une demande de délai de grâce afin de pouvoir disposer d’un délai pour vendre son fonds de commerce et honorer le paiement de ses dettes. Pour autant, il ressort du décompte locatif que la situation d’impayés a commencé au mois de mai 2022 et qu’elle n’a pas été en capacité d’honorer une échéance mensuelle complète depuis le mois de janvier 2022. En outre, les loyers et les charges n’ont plus du tout été honorés en 2025. Cela démontre que sa situation économique ne lui permet pas de faire face à ses obligations et donc de pouvoir se maintenir dans les locaux. Sa demande de délais sera donc rejetée.

S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, la SCI MANY sollicite qu’elle soit fixée à 2.154 euros par mois, ce qui correspond aux loyers, aux charges et aux taxes normalement exigibles.

S’agissant de la demande d’expulsion sous astreinte, il convient de constater que la procédure d’expulsion est entièrement à la main de la SCI MANY à qui il n’incombe que de solliciter le concours de la force publique. Celle-ci peut donc être mise en œuvre très rapidement sans qu’elle ne puisse être entravée par la société défenderesse. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de garantir la concrétisation de l’effectivité de l’expulsion au moyen d’une astreinte.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 22 décembre 2024,dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI MANY.

Dans la mesure où il est fait droit à la demande principale du bailleur, il n’y a pas lieu d’analyser le moyen qui tendrait à obtenir la résiliation en raison de la modification de la destination du bail.

* Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La SCI MANY verse notamment aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer visant la clause résolutoire,

le décompte des loyers arrêté au mois de décembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces documents qu’à la date du 31 décembre 2024, la SARL WOK KING STREET est bien redevable de la somme de 32.260 euros, frais d’acte exclus, au titre des loyers et charges, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le preneur au bailleur.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 décembre 2024, date d’exigibilité du dernier loyer réclamé.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL WOK KING STREET, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût des deux commandements (de payer et d’avoir à respecter la destination du bail) et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSe, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

REJETONS l’exception de procédure soulevée par la SARL WOK KING STREET ;

DECLARONS recevable l’action de la SCI MANY ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 22 décembre 2024, du bail daté du 11 février 2010, consenti par la SCI MANY à la SARL WOK KING STREET, portant un local à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à AUCAMVILLE (31140) ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SARL WOK KING STREET et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL WOK KING STREET à payer à la SCI MANY une somme provisionnelle de 32.260 euros (TRENTE DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE EUROS) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, du mois de décembre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 décembre 2024 ;

CONDAMNONS la SARL WOK KING STREET au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, soit la somme de 2.154 euros mensuellement, au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI MANY ;

CONDAMNONS la SARL WOK KING STREET à payer à la SCI MANY la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL WOK KING STREET aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût des deux commandements de payer du 22 novembre 2024 et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 juin 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,