Tribunal Judiciaire de Reims, Jcp, 21 août 2025, n° 25/01068

TJ Reims 21 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que le locataire a cessé de payer ses loyers depuis mars 2022, ce qui constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation du bail, considérant que le locataire n'a pas respecté ses obligations contractuelles.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a condamné le locataire à payer les loyers et charges impayés, en se basant sur le décompte fourni par le bailleur.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a accordé une indemnité d'occupation au bailleur, considérant que le locataire occupe les lieux sans droit après la résiliation du bail.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a condamné le locataire à rembourser les frais de procédure au bailleur, considérant que celui-ci a dû engager des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jcp, 21 août 2025, n° 25/01068
Numéro(s) :	25/01068
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 21 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/01068 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBYZ

Minute 25-

Jugement du :

21 août 2025

La présente décision est prononcée le 21 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 06 juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [G]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e MANIL avocat au barreau de CHARLEVILLE MEZIERES

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1 août 2019, Monsieur [G] [P] a consenti à Monsieur [X] [B] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 300,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 70,00 euros.

Le contrat de location a été égaré.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Une sommation de payer les loyers a été délivrée en conséquence au locataire le 15 novembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme, en principal, de 9 430,00 euros.

Par acte d’huissier du 12 mars 2025, dénoncé le 14 mars 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [G] [P] a fait assigner à comparaître Monsieur [X] [B] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5];

— la condamnation de Monsieur [X] [B] au paiement :

— de la somme de 10 170,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— de la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 6 juin 2025, Monsieur [G] [P], représenté par son avocat, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [X] [B] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail verbal

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

De même, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la signature du contrat prévoit que le locataire est obligé « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (…)

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois peut caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux au sens des articles 1224 et suivants du code civil.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2025 ainsi que la sommation de payer les loyers en date du 15 novembre 2024.

Les pièces produites permettent de constater que le Monsieur [X] [B] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers et charges à compter du mois de mars 2022.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [X] [B] et son expulsion des lieux, dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, Monsieur [G] [P] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le commandement de payer et un décompte laissant apparaître une somme due à hauteur de 10 170,00 euros à la date du 31 janvier 2025. Aucun décompte actualisé postérieur n’a été produit.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [G] [P] et Monsieur [X] [B] sera condamné au paiement de la somme de 10 170,00 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 31 janvier 2025, et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.

Il sera par ailleurs condamné à verser à Monsieur [G] [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [X] [B] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail verbal d’habitation à effet au 1 août 2019 entre Monsieur [G] [P] et Monsieur [X] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] aux torts exclusifs de Monsieur [X] [B], à compter du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [B] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [X] [B] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [G] [P] la somme de 10 170,00 euros, représentant les loyers et charges échus et impayés au 31 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [B] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer à Monsieur [G] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer à Monsieur [G] [P] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 21 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge