TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00871 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBLV

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 mai 2025

DEMANDERESSE :

SA d’ [Adresse 7] agissant en la personne de on représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 29 janvier 2011, la société anonyme PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA), venant aux droits de la société anonyme L’EFFORT REMOIS1 , a donné à bail à M. [Z] [S] un logement à usage d’habitation de type 4 sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 387,70 euros, outre 68,57 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 2 036,77 euros.

Ce commandement signifié le 26 novembre 2024 étant resté infructueux, la société PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner M. [Z] [S] le 7 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire,

— la résiliation du bail en date du 29 janvier 2011 par le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation du bail, l’expulsion de M. [Z] [S] et de tout occupant de son chef du logement principal, sa condamnation au paiement de la dette locative augmentée des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux avec intérêts au taux légal sur le même fondement, au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée le 26 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son Avocate, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement qui, au regard du décompte en date du 22 mai 2025 s’élève désormais à la somme de 3 149,47 euros.

Au soutien de ses prétentions, PLURIAL NOVILIA fait valoir que M. [Z] [S] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été donné. Celui-ci met en évidence des difficultés financières récurrentes en prolongement avec de dettes contractées dans le cadre de son ancienne activité d’auto-entrepreneur. Il semble dépasser par les événements et dans l’incapacité de donner des informations concernant son budget. Il ressort de l’enquête sociale que ses difficultés proviennent de plusieurs infractions au code de la route qui, au regard de leur régularité, ont débouché sur un licenciement. En conclusion, si M. [Z] semble mobilisé face au risque d’expulsion, les saisies sur son compte compromettent tout engagement de remboursement.

Cependant, M. [Z] [S], présent à l’audience, reconnaît aujourd’hui sa dette locative et sollicite des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. il propose de s’acquitter de celle-ci par versements mensuels de 100,00 euros, outre le loyer courant.

En tout état de cause il estime pouvoir bénéficier des délais de paiement dans la mesure où il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction puis prorogée au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 janvier 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 3 149,47 euros.

Il est constant que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

En conséquence, le bail est résilié de plein droit à cette date.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de M. [Z] [S] au paiement de la somme de 3 149,47 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 3 149,47 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [Z] [S] reconnaît la dette locative.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de PLURIAL NOVILIA et M. [Z] [S] sera condamné au paiement de la somme de 3 149,47 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 22 MAI 2025, après déduction des frais de procédure, assorti des intérêts au taux légal.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, M. [Z] [S] s’est présenté à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, auxquels le bailleur ne s’est pas opposé. Il propose un versement de 100 euros en plus de son loyer.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et de l’enquête sociale que M. [Z] ne produit aucun justificatif de ses revenus. Il ressort également de l’enquête sociale lu à cette audience, que M. [Z] était dans l’incapacité de communiquer les informations concernant son budget lors de son entretien avec la chargée de mission.

Dès lors, le tribunal se trouve dans l’ignorance de la capacité de remboursement de M. [Z] qui, au regard de l’enquête sociale, est obérée par des dettes fiscales inhérentes à son ancienne activité.

Il s’ensuit que M. [Z] [S] n’est pas en situation de régler sa dette locative et faute d’éléments, le tribunal ne peut déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par M. [Z] pour acquitter la dette locative.

En conséquence, la demande de délais de paiement doit être rejetée et l’expulsion de M. [Z] [S] sera ordonnée.

Il y a lieu également de condamner M. [Z] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [S] supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2011 entre PLURIAL NOVILIA et M. [Z] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) – 02/A sont réunies à la date du 27 janvier 2025;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par M. [Z] [S] ;

ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [S] du local d’habitation et des annexes situés [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [Z] [S] à verser à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 3 149,47 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 22 mai 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2 036,77 euros à compter du commandement en date du 26 novembre 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [S] à payer à PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE PLURIAL NOVILIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [S] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

La greffière Le juge