TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00376 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFND

Nature affaire : 30B

N° de minute :

du 14 novembre 2025

L’an deux mil vingt cinq et le quatorze novembre

Nous, Benoît LEVE, vice-président au tribunal judiciaire de REIMS, statuant en référé, assistée de M^me Anne PAUL, Greffière, lors des débats à l’audience publique du 24 septembre 2025, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

Madame [H] [T] NEE [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocate au barreau de REIMS

En défense :

S.A.S. SOCIETE IMPERIUM SECURITE

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante

GROSSE délivrée le 14 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2022, Madame [T] née [V] [H] a donné à bail dérogatoire à la SAS IMPERIUM SECURITE, un local d’activité à usage de bureaux dans un ensemble en copropriété situé [Adresse 7] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges en principal de 5.796 euros, payable par mois, pour une durée de 3 ans ; l’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Madame [T] née [V] [H] a fait délivrer à la SAS IMPERIUM SECURITE, un commandement de payer la somme en principal de 4.382,28 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et de charges dus à cette date, visant la clause résolutoire.

* * *

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, Madame [T] née [V] [H] a assigner la SAS IMPERIUM SECURITE devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de REIMS, en demandant, au visa des articles L.145-41 et suivants du code de commerce, 1134 et 1342-2 du code civil, de :

Déclarer Madame [H] [T], recevable et bien fondée en se demandes ;Constater la résiliation survenue le 27 avril 2025, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 5 octobre 2025 ;Ordonner la libération des lieux par la Société IMPÉRIUM SÉCURITÉ et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;Ordonner l’expulsion de la Société IMPERIUM SECURITE et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux trais, risques et perils de la Societe IMPERIUM SECURITE ;Condamner la société IMPERIUM SECURITE à payer à titre provisionnel à Madame [H] [T] la somme de 5.454,85 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêté à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, majoré de 10% en application de la clause pénale;Fixer l’indemnité d’occupation journalière à la somme de 43,58 euros à compter du 27 avril 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire ;Condamner la Société IMPERIUM SECURITE à payer à Madame [H] [T] cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux ;Condamner la Société IMPERIUM SECURITE à payer à titre provisionnel à Madame [H] [T] la somme de 3.460,08 euros au titre de l’indemnité compensatrice de préavis ;Condamner la société IMPERIUM SECURITE à payer à Madame [H] [T] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépéitbles, outre condamnation aux entiers dépens de cette procédure, qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 et le coût du présent acte ;Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle l’affaire est retenue, Madame [T] née [V] [H], représentée par son avocat constitué, maintient ses demandes en se référant à son acte introductif d’instance.

La SAS IMPERIUM SECURITE n’a pas constitué avocat.

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré pour être rendue le 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail unissant les parties contient une clause résolutoire conforme à la loi, auquel fait référence le commandement délivré le 26 mars 2025.

En l’absence de justificatif du paiement de l’intégralité des causes de ce commandement dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 avril 2025 et la résiliation de plein droit du bail avec toutes conséquences de droit.

2. Sur les demandes de provision et d’indemnité d’occupation

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. À cet égard, le bailleur est fondé à réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Au vu des éléments produits aux débats, il apparaît que l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû par la société IMPERIUM SECURITE s’élève à la somme de 6.689€ au 24 juillet 2025 après déduction des frais de procédure, lesquelles sont intégrés dans les dépens.

L’examen de ce décompte ne permet en outre de constater aucune irrégularité.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de provision à hauteur de 6.689€ au 24 juillet 2025, et de condamner la société IMPERIUM SECURITE, à payer à Madame [T] née [V] [H] ladite somme, outre intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner la SAS IMPERIUM SECURITE à verser à Madame [T] née [V] [H] à compter du 25 juillet 2025 une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au dernier loyer quittancé, taxes et charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux.

3. Sur la demande relative à la clause pénale

Madame [T] née [V] [H] réclame par ailleurs la majoration de 10 % de cette provision en application de l’indemnité conventionnelle prévue au contrat.

Le bail versé aux débats stipule que " en cas de non-paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et/ou accessoires ou d’une somme quelconque due en exécution des présentes, la dette du Preneur sera, quinze jours après la présentation de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, majorée de plein droit de 10% à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende, mais la réparation d’un préjudice subi par le Bailleur sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l’application de la clause résolutoire […] ".

Cette stipulation s’analyse en une clause pénale qu’il convient de modérer à la somme de 0€ compte tenu de son caractère manifestement excessif, tenant compte du fait que les condamnations prononcées dans le cadre de la présente instance sont déjà assorties de l’intérêt légal, lequel pourra être le cas échéant majoré.

4. Sur la demande au titre de l’indemnité compensatrice de préavis

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, Madame [T] née [V] [H] sollicite du Juge des référés la fixation d’une indemnité compensatrice de préavis d’un montant de 3.460,08€.

Bien que le bail dérogatoire stipule l’indemnité compensatrice du préavis, il convient de rejeter cette demande sur le fondement de la contestation sérieuse prévue à l’article 834 du Code de procédure civile.

5. Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 premier alinéa du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, la SAS IMPERIUM SECURITE étant occupante sans droit ni titre de l’immeuble depuis le 27 avril 2025, la libération des lieux, ou à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion, sera ordonnée selon les modalités détaillées au dispositif.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur les demandes annexes

La SAS IMPERIUM SECURITE succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement, par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Pour le même motif, la SAS IMPERIUM SECURITE sera condamnée à payer la somme de 300 euros à Madame [T] née [V] [H] au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît LEVE, vice-président, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 27 avril 2025 du bail conclu le 5 octobre 2022 entre Madame [T] née [V] [H] et la SAS IMPERIUM SECURITE ;

DISONS que dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, la SAS IMPERIUM SECURITE devra rendre les locaux qu’elle occupe en vertu dudit bail, situés [Adresse 6] à [Localité 8] ;

A défaut, ORDONNONS l’expulsion de la SAS IMPERIUM SECURITE ou de tout occupant de son chef, des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS la SAS IMPERIUM SECURITE à payer à Madame [T] née [V] [H] une provision de 6.689€ arrêtée au 24 juillet 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025 ;

CONDAMNONS la SAS IMPERIUM SECURITE à payer à Madame [T] née [V] [H] une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 25 juillet 2025, laquelle sera fixée par référence au dernier loyer quittancé, taxes et charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS la SAS IMPERIUM SECURITE à payer à Madame [T] née [V] [H] la somme de 300 euros sur le fondement des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la SAS IMPERIUM SECURITE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 26 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 14 NOVEMBRE 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Benoît LEVE, vice-président, et par M^me Anne PAUL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière Le Vice-Président