TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/01226 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCC3

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, Magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. LE FOYER REMOIS

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté parMe Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur [J] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Ni comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 13/02/2024, la SA FOYER Rémois, a donné à bail à Monsieur [B] [J] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 255,37 euros, outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier en date du 02/12/2024 pour un montant en principal de 3174,97 euros.

Par acte d’huissier en date du 19/02/2025, la SA FOYER Rémois, a fait délivrer assignation à Monsieur [B] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu le 13/02/2024 entre les parties et subsidiairement à voir prononcer la résiliation du bail, concernant le logement situé [Adresse 3] et la cave n°19 et de vous dire occupant sans droit ni titre et Ordonner par voie de conséquence, l’expulsion de Monsieur [B] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux, avec si besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner Monsieur [B] [J] au paiement de :

— la somme de 5164,11 euros pour loyers et charges dus outre les intérêts au taux légal dus à l’échéance du mois de janvier 2025 pour l’habitation;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges outre les intérêts au taux légal révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

— au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— tous les dépens de la présente instance (article 696 du code de procédure civile) en ce comprisle coût du commandement de payer les loyers et de la présente assignation;

— Rappeler le caractère provisoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA Foyer Rémois a fait valoir que Monsieur [B] [J] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 02/12/2024.

A l’audience du 22/04/2025, la SA Foyer Rémois représentée par son Conseil précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7481 euros.

Monsieur [B] [J] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé au 23/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA Foyer Rémois justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 03/12/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19/02/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 20/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02/12/2024 pour la somme en principal de 3174,97 euros au principal.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03/02/2025 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA Foyer Rémois produit un décompte, dans le cadre d’une note en délibéré, démontrant que Monsieur [B] [J] restait devoir la somme de 7481 euros à la date du 07/04/2025.

Monsieur [B] [J] sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur l’expulsion

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative;

L’examen du relevé de compte montre que la locataire n’a effectué aucun règlement plusieurs mois.

Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [J] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Absente à l’audience, Monsieur [B] [J] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.

Monsieur [B] [J] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 03/02/2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [J] succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 100 euros.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de SA Foyer Rémois;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08/12/2021 entre la SA Foyer Rémois et Monsieur [B] [J] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2].

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à verser à la SA Foyer Rémois la somme de 7481 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 07/04/2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [B] [J] des délais de paiement ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [B] [J] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Foyer Rémois pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à la la SA Foyer Rémois une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 03/02/2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la SA Foyer Rémois de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à la SA Foyer Rémois la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

La Greffière La Juge