TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Thomas HEINTZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Aurore FRANCELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09197 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57IM

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 27 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [V]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de ADONIS AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P0422

DÉFENDERESSE

Madame [J] [U]

demeurant [Adresse 1]

assistée de Maître Thomas HEINTZ de BOSCO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P35 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-030593 du 19 décembre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09197 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57IM

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 18 octobre 2021 avec prise d’effet au 27 octobre 2021, Monsieur [G] [V] aux droits duquel vient désormais [Z] [V] a donné à bail à Madame [J] [U] et Monsieur [T] [I] un appartement à usage d’habitation (avec cave) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1889 euros outre 100 euros au titre de provision sur charges.

Par acte notarié du 9 février 2022, les époux [I] signaient une convention de divorce par consentement mutuel dans laquelle Madame [J] [U] s’est vu attribuer la jouissance du domicile conjugal.

Par courrier recommandé en date du 31 mars 2022, Monsieur [T] [I] a sollicité la modification du contrat de bail en vue d’une attribution exclusive à Madame [J] [U].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [V] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 17 005,97 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Monsieur [Z] [V] a fait assigner Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur.

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [J] [U] à lui payer les loyers et charges impayés septembre 2024 inclus, soit la somme de 23 375,81 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 100% ;

— condamner Madame [J] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [J] [U] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [V] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 juin 2024.

Appelée à l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de 2 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 18 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, Monsieur [Z] [V], représenté par son conseil, a par conclusions écrites en réponse en réponse n°1 a confirmé les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la hausse à la somme de 36 373,35 euros, selon décompte en date du 4 mars 2025. Il sollicite également de débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes.

Il expose à l’audience qu’aucun règlement n’est intervenu depuis novembre 2023.

Il s’est opposé à l’octroi de délais ou report de paiement qui pourraient être accordés et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [J] [U], représentée par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de :

A titre liminaire

Déclarer bien fondée la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification à l’autorité compétente ; Déclarer irrecevable les demandes de Monsieur [Z] [V] aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire ; En conséquence

Débouter Monsieur [Z] [V] de ses demandes aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

A titre principal

ordonner le report de la condamnation relative au paiement de l’arriéré locatif pendant une durée de 2 ans ;débouter Monsieur [Z] [V] de ses demandes de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilités contractuelle ; ordonner que chacune des parties gardera à sa charge les frais et dépens liés à la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que dans le cadre de la convention de divorce Monsieur [T] [I] s’était engagé au versement d’une prestation compensatoire de 5000 euros par mois pendant deux ans mais qu’il a arrêté ce versement en novembre 2023, seule source de revenus de la locataire. La locataire n’est donc plus en capacité de régler ses loyers.

A l’audience, elle a reconnu le montant de la dette locative, et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, et a sollicité le report de l’arriéré pendant une durée de 2 années.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La notification à la préfecture a donc effectué dans les délais légaux de sorte que l’irrecevabilité soulevé par la locataire sera rejetée.

Il en résulte que l’action en acquisition de la clause résolutoire et aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2021 avec prise d’effet au 27 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 17 005,97 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de report de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [J] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

De surcroit, Madame [J] [U] ne justifie d’aucune ressource, d’aucune démarche d’emploi ou d’aide financière, ou encore de démarches pour quitter le logement qui n’est manifestement plus adapté à ses capacités financières.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de report de paiement.

Madame [J] [U] étant sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] produit un décompte démontrant que Madame [J] [U] reste lui devoir la somme de 36 373,35 euros à la date du 4 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [J] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 36 373,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 17 005,97 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [J] [U] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [V] les frais exposés par lui/elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’action en acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2021 avec prise d’effet au 27 octobre 2021 entre Monsieur [Z] [V] et Madame [J] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation (avec cave) situé au [Adresse 2], recevable et rejette l’irrecevabilité de Madame [J] [U] à ce titre ;

Rejette la demande en nullité de l’assignation de Madame [J] [U] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2021 avec prise d’effet au 27 octobre 2021 entre Monsieur [Z] [V] et Madame [J] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation (avec cave) situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [J] [U] à verser à Monsieur [Z] [V] la somme de 36 373,35 euros (décompte arrêté au 4 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 17 005,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Rejette la demande de report de paiement de Madame [J] [U] ;

Condamne Madame [J] [U] à verser à Monsieur [Z] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejette la demande de majoration de l’indemnité d’occupation formée par Monsieur [Z] [V] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Z] [V] ;

Condamne Madame [J] [U] à verser à Monsieur [Z] [V] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [J] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection