TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00084 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FAUU

Nature affaire : 61B

N° de minute :

du 19 septembre 2025

MI n°25/292

L’an deux mil vingt cinq et le dix neuf septembre

Nous, Anne DEVIGNE, première vice-présidente, statuant en référé, assistée de M^me Anne PAUL, Greffière, lors des débats à l’audience publique du 02 juillet 2025, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

Monsieur [X] [V]

[Adresse 13]

[Localité 17]

représenté par Maître Delphine LEGRAS de la SELARL D. LEGRAS, avocats au barreau de REIMS

Madame [F] [R] épouse [S]

[Adresse 13]

[Localité 17]

représentée par Maître Delphine LEGRAS de la SELARL D. LEGRAS, avocats au barreau de REIMS

En défense :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Adresse 21] ([Adresse 15]), représenté par son Syndic en exercice SCIC [Adresse 19]

[Adresse 12]

[Localité 16]

représentée par M^e Nicolas HÜBSCH, avocat au barreau de REIMS

S.A. LE FOYER REMOIS

[Adresse 18]

[Localité 16]

représentée par M^e Elizabeth BRONQUARD, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [L] [K]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représenté par M^e Mélanie DARGENT, avocat au barreau de REIMS

Madame [W] [M]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représentée par M^e Mélanie DARGENT, avocat au barreau de REIMS

GROSSES DÉLIVRÉES LE 19 septembre 2025

********

Monsieur et Madame [S] ont acquis de la société LE FOYER REMOIS un appartement et une cave au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 23] suivant acte authentique en date du 28 mars 2023.

L’appartement est situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, [Adresse 6] à [Localité 22], et constitue le lot n°34.

L’ensemble des appartements est équipé d’un système de chauffage central individuel au gaz.

Le chauffage de l’eau est également assuré par les chaudières individuelles au gaz.

Aux termes de l’acte de vente, il était expressément indiqué que l’installation intérieure de gaz n’était pas alimentée.

La société LE FOYER REMOIS a fait intervenir la société IDEX afin de procéder à la mise en service de la chaudière, celle-ci n’ayant pas fonctionné depuis plus de 6 mois.

Lors de cette intervention la société IDEX a indiqué devoir procéder au remplacement de pièces. Le remplacement s’est avéré insuffisant pour permettre le fonctionnement de la chaudière.

Monsieur et Madame [S] ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur de protection juridique, la MAIF, lequel a mandaté le Cabinet POLYEXPERT aux fins qu’il soit procédé à une réunion d’expertise amiable au contradictoire de la société LE FOYER REMOIS.

Une première réunion s’est déroulée le 16 novembre 2023 lors de laquelle a été mise en évidence la réalisation de travaux par Monsieur [L] [K], copropriétaire d’un appartement situé au 1er étage, et de Madame [W] [E], copropriétaire d’un appartement au 3ème étage, sur le conduit de l’immeuble pouvant avoir une incidence sur le fonctionnement de la chaudière de Monsieur et Madame [S] et sur le conduit collectif.

Une nouvelle réunion s’est tenue le 14 mai 2024 au contradictoire de Monsieur [L] [K], de Madame [W] [E] et de la société IMMOCOOP, ès-qualité de syndic.

Aux termes de son rapport amiable du 29 juin 2024, le Cabinet POLYEXPERT indique que les raccordements privatifs réalisés par Monsieur [L] [K] et Madame [W] [E] sur le conduit collectif rendent impossibles la pose d’une nouvelle chaudière dans l’appartement de Monsieur et Madame [S].

Le Syndicat des copropriétaires a parallèlement été informé de l’existence d’un percement de la dalle commune située entre l’appartement de Monsieur et Madame [S] et le sous-sol.

Les tentatives de réglement amiable sont demeurées vaines, la proposition du FOYER REMOIS de rembourser les frais de remplacement de la chaudière pour un montant de 4.834,50 € se heutant à la demande de Monsieur et Madame [S] sur la base d’un devis d’un montant de 6.424 €.

Le 18 décembre 2024, Monsieur et Madame [S] ont demandé à la société IMMOCOOP, syndic de copropriété, de faire procéder à la mise en conformité du conduit collectif. A l’occasion de cet échange, le syndic demandait à Monsieur et Madame [S] de remettre en état les parties communes conformément à la décision d’Assemblée Générale du 2 décembre 2024.

C’est dans ce contexte que, suivant exploit en date du 3 mars 2025, Monsieur et Madame [S] ont assigner au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Adresse 21], à la société LE FOYER REMOIS, à Monsieur [L] [K] et à Madame [W] [M] devant le juge des réfés du tribunal judiciaire de Reims afin de voir désigner un expert judiciaire et d’obtenir :

— la condamnation du FOYER REMOIS à leur verser une provision de 15000 €,

— la condamnation du syndicat de copropriété du [Adresse 10] représenté par son syndic SCIC [Adresse 19] à leur verser une provision de 5 000 €

— la condamnation in solidum du FOYER REMOIS et du syndicat de copropriété du [Adresse 10] représenté par son syndic SCIC [Adresse 19], à leur verser la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Lors de l’audience du 02 juillet 2025, les demandeurs représentés par leur avocat ont réitéré leurs demandes et s’en rapportent à leurs conclusions notifiées le 10 juin 2025 par voie électronique.

Le Foyer Rémois représenté par son avocat a formulé ses protestations et réserves quant à l’expertise et conclut au rejet des autres demandes, selon écritures notifiées le 29 avril 2025 par voie électronique auxquelles il est renvoyé.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et [Adresse 7] à [Adresse 21] [Localité 1] par son avocat a formulé ses protestations et réserves quant à l’expertise et conclut au rejet des autres demandes, selon écritures notifiées le 28 avril 2025 par voie électronique auxquelles il est renvoyé.

Monsieur [K] et Madame [M] représentés par leur avocate formulent les protestations et réserves d’usage.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties.

Le délibéré fixé au 5 septembre 2025 a été prorogé au 19 septembre 2025.

SUR CE

Attendu que selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourraient dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ;

que par la production du rapport d’expertise amiable établi par la MAIF et du procès-verbal de constat de Maître [G] [A], Commissaire de Justice en date du 23 septembre 2024 qui démontre que les désordres persistent, les époux [S] justifient d’un motif légitime à voir ordonner à leurs frais avancés, l’expertise qu’ils sollicitent sur le dysfonctionnement de leur système de chauffage et les raccordements non conforme sur le conduit collectif de l’immeuble ainsi que sur les percements de parties communes qui leur sont imputés;

Attendu qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile , dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

qu’en premier lieu, l’expert amiable a conclu que la chaudière n’était pas économiquement réparable et doit être remplacée ; que le Foyer Rémois, vendeur du bien, a proposé le remplacement de la chaudière défectueuse pour un montant 4 884,50 € ; que l’expert de la Maif évalue à 4500 euros TTC le “montant d’ouverture”;

que la demande des époux [V] à l’égard du Foyer Rémois n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4884,50 euros ;

qu’en deuxième lieu, les époux [V] estiment subir un préjudice lié aux pertes locatives estimée à 750 euros par mois depuis mars 2023 ;

que leur estimation faite sur Orpi et “se loger” concerne une location non meublée pérenne or il apparaît que les demandeurs louent leur bien par AirBNB pour de courtes durée, y compris depuis mars 2023 puisqu’ils produisent les avis de clients ponctuels, certains en été, d’autres en décembre 2023 malgré le dysfonctionnement de la chaudière;

que l’estimation du manque à gagner invoqué par les demandeurs se heurte donc à une contestation sérieuse ;

qu’enfin, Monsieur et Madame [S] demandent que Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 23] soit condamné à régler la somme provisionnelle de 5.000 € au motif que sa responsabilité est également engagée du fait de la présence de raccordements non conformes sur le conduit collectif empêchant le remplacement et le raccordement de la chaudière ;

que l’expertise aura pour objet de constater si les raccordements privatifs constituent un obstacle pour le systeme de chauffage des époux [S] et déterminera si le syndicat des co proriétaires a appouvé ou non ces installations ;

que le juge des référés est juge de l’évidence ; qu’en l’état, il existe une contestation sérieuse sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires;

D’où il suit qu’il sera fait droit à la demande de provision uniquement à l’égard du Foyer Rémoins pour la somme de 4884,50 euros , le reste des demandes étant rejeté ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles;

que les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du CPC seront rejetées;

PAR CES MOTIFS,

Nous, Anne DEVIGNE, première vice-présidente, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

[P] [H]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX03]

Port. : 06.07.88.19.86 Mèl : [Courriel 20]

avec mission de :

➢ Se rendre sur les lieux de l’immeuble litigieux situé [Adresse 5] et désignés de la manière suivante :

Lot numéro 34 : Entrée au [Adresse 6]

Dans le bâtiment A « [Adresse 4] », au rez-de-chaussée, porte B,

Lot numéro 46 : Dans le bâtiment A « [Adresse 4] », une cave au sous-sol

➢ Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers, notamment des devis et entendre tous sachants,

➢ Examiner et décrire les désordres relatés par Monsieur et Madame [S] dans la présente assignation et le rapport d’expertise amiable MAIF du 10 juin 2024 ci-dessus mentionnés ; en rechercher l’étendue, l’origine et les causes précises ; préciser si les désordres portent atteinte à la destination des lieux, préciser s’il y a lieu le rôle des intervenants,

A propos de la chaudière et du système de chauffage de Madame et Monsieur [S]

➢ Dire si les défectuosités de la chaudière et du système de chauffage existaient au moment de la vente et préciser si elles étaient apparentes ou pouvaient être décelées par l’acquéreur,

➢ Préciser le cas échéant si ces désordres résultent de dégradations, d’une absence de réparations ou d’un défaut d’entretien de la part de l’ancien propriétaire le FOYER [24],

➢ Dire si les précautions ont été prises par l’ancien propriétaire le FOYER [24], pour éviter que le sinistre ne s’aggrave,

➢ Dire si le sinistre s’est trouvé aggravé du fait de l’absence d’intervention en temps utiles de l’ancien propriétaire le FOYER [24],

➢ Chiffrer le coût des travaux pour remplacer la chaudière existante défectueuse par une chaudière opérante aux caractéristiques similaires

A propos des percements litigieux dans les parties communes :

➢ Dire si les percements litigieux dans les parties communes existaient au moment de la vente et préciser si elles étaient apparentes ou pouvaient être décelées par l’acquéreur, et si ces derniers avaient autorisés préalablement par le syndicat des copropriétaires,

➢ Préciser le cas échéant si ces désordres résultent de travaux, de dégradations, d’une absence de réparations ou d’un défaut d’entretien de la part de l’ancien propriétaire le FOYER [24],

➢ Chiffrer le coût des travaux pour procéder éventuellement à la remise en conformité de ces percements litigieux

Sur les raccordements privatifs non conformes sur le conduit collectif de l’immeuble :

➢ Dresser un état des raccordements privatifs non conformes sur le conduit collectif de l’immeuble et établir à qui et quel appartement correspond ces raccordements privatifs,

➢ Indiquer si l’existence de ces raccordements privatifs non conformes constitue un obstacle à l’installation de la chaudière et du système de chauffage de Monsieur [S]

➢ Indiquer si ces raccordements privatifs non conformes ont été réalisés avec l’approbation du syndicat des copropriétaires ou à son insu

➢ Le cas échéant, indiquer quels travaux seraient propres à remédier à ces désordres et qui devrait les prendre en charge.

Sur les préjudices subis par Madame et Monsieur [S]

➢ Evaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres,

notamment en cas de dégradations du mobilier et/ou embellissements de

l’habitation, et pour le préjudice de jouissance subi, y compris celui pouvant

résulter pendant la durée des travaux de remise en état,

➢ Fixer la durée des travaux de remise en état et évaluer le préjudice de

jouissance des époux [S],

➢ donner les éléments permettant de chiffrer le préjudice financier des époux [S] résultant de l’impossibilité de louer leur appartement,

➢ En cas de pluralité de causes, en préciser, l’importance respective,

En tout état de cause,

➢ Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encoures et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis, les soumettre en temps utile aux observations écrites des parties et répondre à leur dire,

➢ Donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s’agit ; les évaluer et préciser leur durée,

➢ En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons l’expert à impartir un délai aux parties concernées techniquement par les désordres pour qu’elles fassent exécuter les travaux nécessaires à la cessation de ces désordres ; dans ce cas, l’expert

déposera une note de synthèse précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

➢ Faire généralement toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la solution du différend.

DISONS que les experts feront connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DISONS que les experts pourront s’adjoindre les services de tout sapiteur d’une spécialité autre que la sienne,

DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous les incidents ;

DISONS qu’ils établiront un pré-rapport qui sera communiqué aux parties ou à leurs conseils afin de provoquer leurs observations,

DISONS qu’ils établiront un rapport définitif répondant aux dires éventuels des parties qu’il devra déposer en UN EXEMPLAIRE accompagné de sa note de frais au greffe de ce tribunal – service des expertises – 19 mai 2026 au plus tard, sauf prorogation dûment sollicitée auprès du juge chargé du contrôle des expertises, et en adresser copies aux conseils des parties,

DISONS que le rapport déposé par l’expert judiciaire devra être préalablement adressé en un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception afin que celles-ci puissent faire valoir, le cas échéant, leurs observations écrites au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la demande de taxe,

ORDONNONS à Monsieur et Madame [S] de consigner par un chèque établi à l’ordre du Régisseur d’Avances et de Recettes de ce Tribunal, une provision de 3000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert avant 19 novembre 2025 à défaut de quoi la désignation de l’expert pourra être déclarée caduque.

DISONS que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au juge chargé du contrôle des opérations ainsi qu’aux parties ou à leurs conseils, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire,

DISONS qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication de documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera sous réserve de l’accord express et préalable de l’ensemble des parties.

CONDAMNONS le FOYER [24] à payer à Monsieur et Madame [S] une provision de 4884,50 euros ;

REJETONS les autres demandes de provision ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles;

REJETONS les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du CPC;

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 19 SEPTEMBRE 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Anne DEVIGNE, première vice-présidente et par M^me Anne PAUL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière La Présidente