TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 23/01625 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YIXI

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Février 2024

Monsieur [U] [G]

Représentant : M^e Sandrine JEAND’HEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0694

Monsieur [M] [N] épouse [G] époux [G] [U]

Représentant : M^e Sandrine JEAND’HEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0694

C/

Monsieur [T] [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 11 Décembre 2023, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 9] (ROYAUME UNI)

Représenté par M^e Sandrine JEAND’HEUR, avocat au barreau de PARIS

Madame [M] [N] épouse [G] époux [G] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 9] (ROYAUME UNI)

Représentée par M^e Sandrine JEAND’HEUR, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Sandrine JEAND’HEUR

M. [T] [C]

Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 4 novembre 2019, Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] ont donné à bail à Monsieur [T] [C] et Monsieur [Z] [B] [H] un appartement à usage d’habitation situé sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 800 € outre 50 € de provision sur charges.

Monsieur [Z] [B] [H] a régulièrement délivré congé le 10 juin 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023 délivré à étude, Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] ont fait assigner Monsieur [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De prononcer la résiliation du contrat de bail pour sous-location illicite et sur-occupation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [T][C] ;

De condamner Monsieur [T] [C] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, soit 838, 65 € outre 50 € de provision sur charges, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;5 000 € au titre des sous-loyers illicites, somme à parfaire ; 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.L’audience s’est tenue le 11 décembre 2023.

À cette audience, Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G], représentés par leur conseil qui a repris oralement son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintiennent leurs demandes.

Au visa des articles 7 et 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil, Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] soutiennent que Monsieur [T] [C] procède illicitement à la sous-location du bien loué, en situation de sur-occupation, en violation de ses obligations contractuelles. Ils indiquent qu’une première procédure avait été initiée en 2022 pour les mêmes causes, mais que le locataire avait soutenu qu’il hébergeait seulement temporairement des amis. Ils font valoir qu’un nouveau procès-verbal de constat atteste du contraire. Ils sollicitent, en application de l’article 546 du code civil, le remboursement des sous-loyers illicitement perçus, ces derniers constituant des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

Monsieur [T] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 10 octobre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 1134 du code civil énonce que les conventions légalement formées par les parties leur tiennent lieu de loi.

L’article 1320 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Les conditions générales du contrat de bail litigieux (I. B) rappellent également que le logement est à usage exclusif d’habitation principale du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En tout état de cause, il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, pour justifier de la nature des troubles allégués, il est versé aux débats un procès-verbal de constat en date du 31 août 2023, dressé par maître [Y], commissaire de justice, qui atteste s’être rendu sis [Adresse 4], et relève les éléments suivants :

sur la boîte aux lettres correspondant au logement, il est indiqué de manière manuscrite « PARIS BANGLA KHOLILUL [C] », soit le nom d’une personne morale et d’une personne physique autres que le locataire en titre ;un homme se trouve dans le logement litigieux, qui refuse de donner son identité ;dans le logement, une chambre contient deux lits superposés et un lit simple ; il peut être constaté sur les photographies prises par le commissaire de justice que ces cinq couchages sont occupés (couvertures, oreillers, vêtements présents) ; une seconde chambre contient un lit simple également occupé ;l’homme présent dans les lieux contacte par téléphone Monsieur [T] [C], lequel indique au commissaire de justice résider dans le Val-de-Marne et héberger des amis.Il y a lieu de relever que par procès-verbal du 27 septembre 2021, maître [Y] avait déjà constaté le nom d’autres personnes que celui du locataire sur la boîte aux lettres (« ZOINUL ABEDIN [T] », soit des noms différents que ceux présents en 2023) et six couchages dans le logement. Monsieur [T] [C] avait alors indiqué vivre dans les lieux avec deux autres amis hébergés.

Il ressort de ces éléments que Monsieur [T] [C] a introduit des tierces personnes dans les lieux sans autorisation des bailleurs, en situation de sur-occupation (six couchages dans deux chambres), le tout en violation des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées.

En outre, cette situation perdure dans le temps, malgré une sommation en date du 6 octobre 2021 et une première procédure judiciaire en 2022. Plus encore, Monsieur [T] [C] a reconnu auprès du commissaire de justice ne plus résider lui-même dans les lieux ; or, un contrat de bail est nécessairement conclu intuitu personae et un hébergement temporaire régulier ne peut qu’être fait par un locataire vivant effectivement dans le logement concerné, toute autre situation s’apparentant à une cession illicite, même gratuite, du bail.

Il n’est en revanche pas démontré que Monsieur [T] [C] soit rémunéré pour la mise à disposition du logement, une contrepartie monétaire n’ayant pas été évoquée par l’homme présent lors du constat en date du 31 août 2023 et ne ressortant d’aucune autre pièce versée.

Néanmoins, la sur-occupation du logement et sa non-occupation personnelle par le locataire en titre caractérisent un usage contraire à la destination du bien, par ailleurs de nature à entraîner sa dégradation et dangereux en termes d’hygiène et sécurité.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l’expulsion de Monsieur [T] [C] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 4311 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] seront autorisés à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [T] [C].

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

Monsieur [T] [C] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer.

Monsieur [T] [C] sera donc condamné à payer à Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande d’accession des fruits civils

Aux termes des articles 546 et 547 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Les fruits civils notamment appartiennent au propriétaire par accession.

Il résulte des articles sus-visés que les loyers perçus en vertu d’une sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent par conséquent au propriétaire du bien immobilier. Le détournement fautif par le locataire au détriment du propriétaire de ces fruits civils lui cause nécessairement un préjudice financier.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas possible de caractériser une sous-location en l’absence d’éléments de nature à démontrer la remise d’argent par les occupants au locataire en titre.

Il n’y a ainsi pas lieu de faire droit à la demande en remboursement de fruits civils.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] [C] sera condamné à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 novembre 2019 entre Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] et Monsieur [T] [C] relatif aux locaux situés [Adresse 4]

[Adresse 4] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [T] [C] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [C] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [T] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

REJETTE la demande en paiement au titre de fruits civils de Monsieur [U] [G] et Madame [M] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [M]

[G] une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffièreLa juge