TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

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N° RG 25/01530 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCWK

Minute 25-

Jugement du :

25 août 2025

La présente décision est prononcée le 25 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 juin 2025

DEMANDERESSE

SEM [Localité 7] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Madame [X] [N], salariée, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 7 décembre 2023, la Société d’économie mixte [Localité 7] HABITAT (ci-après dénommée la SEM [Localité 7] HABITAT), a donné à bail à Monsieur [O] [F] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 391,45 euros, outre la somme de 138,98 euros par mois à titre de provisions sur charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025 pour un montant en principal de 1281,65 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, la SEM REIMS HABITAT a fait délivrer assignation à Monsieur [O] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation de la location consentie à Monsieur [O] [F] par application de la clause résolutoire ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, il devra rendre libre le logement occupé, tant de lui-même, que de tous occupants de son fait ; – Dire et ordonner que faute par lui de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SEM [Localité 7] HABITAT sera autorisée à le faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Condamner Monsieur [O] [F] au paiement de :

— la somme de 2954,99 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 31 mars 2025 ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant du loyer et des charges à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— les entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SEM [Localité 7] HABITAT a fait valoir que Monsieur [O] [F] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 4 février 2025.

A l’audience du 23 juin 2025, la SEM [Localité 7] HABITAT, représentée par Madame [N], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précisé que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4111,10 euros. La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Bien que cité à personne, Monsieur [O] [F] n’est ni comparant ni représenté.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

La SEM [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 6 février 2024, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 février 2025, pour la somme en principal de 1281,65 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM [Localité 7] HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [O] [F] restait devoir la somme de 4111,10 euros à la date du 18 juin 2025.

Le défendeur, non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1281,65 euros à compter du commandement de payer en date du 4 février 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SEM [Localité 7] HABITAT s’est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Monsieur [O] [F] ne s’est pas présenté à l’audience.

L’examen du relevé de compte démontre par ailleurs que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis a minima le mois d’août 2024.

Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions relatives aux effets suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [F] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

En raison de son absence à l’audience, Monsieur [O] [F] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Monsieur [O] [F] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 19 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [F], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société d’économie mixte [Localité 7] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2023 entre la société d’économie mixte [Localité 7] HABITAT et Monsieur [W] [V] concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 1] sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [F] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d’économie mixte [Localité 7] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à verser à la société d’économie mixte [Localité 7] HABITAT la somme de 4111,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 juin 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 1281,65 euros à compter du commandement de payer en date du 4 février 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer à la société d’économie mixte [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 19 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 25 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge