Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ZUELGARAY

1 EXP M^e TORRES FORET-DODELIN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DÉCISION N° 2026/119

N° RG 24/01158 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PTSD

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [F]

né le 22 Septembre 1956 à SAINT SYMPHORIEN (37)

Mas du Mercantour, 39 Chemin des Presses

06800 CAGNES SUR MER

et

Madame [A], [C] [X] épouse [F]

née le 27 Mai 1960 à IVRY SUR SEINE (94)

Mas du Mercantour, 39 Chemin des Presses

06800 CAGNES SUR MER

représentés par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SDC MAS DU MERCANTOUR

représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [E] [D] demeurant 39 chemin des Presses 06800 CAGNES SUR MER

39 chemin des Presses

06800 CAGNES SUR MER

représentée par M^e Simone TORRES FORET-DODELIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 18 septembre 2025 ;

A l’audience publique du 13 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Mars 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 31 mars 2026 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [C] [X] épouse [F] et Monsieur [G] [F] sont propriétaires d’un lot de copropriété composé d’une maison individuelle, au sein de l’ensemble immobilier « LES MAS DU MERCANTOUR », sis 39 Chemin des Presses à CAGNES SUR MER (06800).

Un litige s’est élevé entre les époux [F] et le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES MAS DU MERCANTOUR », au sujet de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 6 mars 2024, les époux [F] ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR » devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins, notamment, de voir annulée l’assemblée générale du 21 décembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2025 par voie électronique, les époux [F] demandent au Tribunal de :

A titre principal : annuler l’entière assemblée générale du 21 décembre 2023 du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR », soit les résolutions n°1 à 11 de ladite Assemblée générale

A titre subsidiaire :

Annuler les résolutions 3,5,6,7.2,8,9,10 de l’assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR »,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR » à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et en réparation de leur préjudice moral ;

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR » aux dépens

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR » à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [F] seront dispensés de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leur demande en nullité de l’assemblée générale du 21 décembre 2023, les époux [F] se fondent sur l’article 17-A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 9,10, 14, 17 et 18-1 et 64 du décret du 17 mars. Ils soutiennent que les règles de convocation à l’assemblée générales et les règles relatives au formalisme du procès-verbal d’assemblée générales n’ont pas été respectées.

S’agissant de leurs demandes subsidiaires, les demandeurs soutiennent qu’au regard de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, les résolutions 3,5,6,7.2 et 8 sont entachées de nullité en raison du non-respect de la mention des tantièmes des co-propriétaires.

Ils allèguent également que la résolution n°5 encourt la nullité en raison du non-respect par le syndic des obligations qui lui sont imposées par les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, les époux [F] exposent que la résolution n°9 « Points d’urbanisme et règle de copropriété » a été votée en violation de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 car au regard de sa formulation imprécise, elle ne pouvait être considérée comme étant prévue à l’ordre du jour.

Par ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2025 par voie électronique, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR » sollicite du Tribunal de :

Débouter les époux [F] de leur demande principale d’annulation de l’entière Assemblée générale du 21 décembre 2023 du le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR », soit les résolutions 1 à 11 ;

Débouter les époux [F] de leur demande d’annulation des résolutions 3,5,6,7,2,8,10 de l’Assemblée générale du 21 décembre 2023

Juger que la résolution 9 ne faisant que rappeler le règlement de copropriété ne peut porter préjudice aux demandeurs,

Débouter les époux [F] de leur demande de dommages et intérêts

Débouter les époux [F] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A l’appui de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble « LES MAS DU MERCANTOUR » expose notamment qu’au regard de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que les demandeurs sont irrecevables en ce qu’ils ne se sont pas opposés aux résolutions 1,2,3 et 6. Il rappelle en outre les pratiques antérieures relatives à l’organisation des assemblées générales, lesquelles bien que ne respectant pas toujours les règles applicables en la matière, n’ont jamais été contestées par les époux [F].

*************

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 juillet 2025 avec effet différé au 18 septembre 2025.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe dispositif édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et que le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur le moyen tiré de la recevabilité de l’action des époux [F]

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Le caractère d’opposant ou de défaillant conditionne donc la qualité à agir de la partie exerçant l’action.

L’article 122 du code de procédure civile définit les fins de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 3 juillet 2024 applicable aux instances en cours, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, sans toutefois demander à ce que les époux [F] soient déclarés irrecevables en leur demande, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « LES MAS DU MERCANTOUR » expose dans le corps de ses écritures, que ces derniers ont voté en faveur des résolutions 1,2,3 et 6 de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme opposants.

Il fait donc état d’un moyen tiré d’une fin de non-recevoir pour appuyer sa demande de rejet des demandes sur le fond, ce qui ne peut pas prospérer.

En effet, une fin de non-recevoir ne peut conduire à un rejet d’une demande, lequel est conditionné à la démonstration de son mal fondé.

Une fin de non-recevoir conduit à l’irrecevabilité des demandes.

Les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état et ne sont plus recevables devant le tribunal statuant au fond, après le dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, aucune fin de non-recevoir n’a été soulevée devant le juge de la mise en état avant son dessaisissement.

La recevabilité des prétentions des demandeurs, au regard des conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’est plus contestable à ce stade, de surcroît au moyen d’un argument détourné comme appuyant le rejet des prétentions et non leur irrecevabilité.

Compte tenu de ces éléments, le moyen tiré du fait que les époux [F] n’ont pas été opposants lors de l’assemblée générale litigieuse est désormais inopérant devant le Tribunal statuant au fond, pour faire échec aux prétentions des demandeurs.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 dans son intégralité

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants.

Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories :

l’inobservation des formalités légales ;le dépassement de pouvoir par l’assemblée ;la fraude ou l’abus de majorité.

Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Sur le moyen tiré de la l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale du 21 décembre 2023

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion.

La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.» (…)

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. »

L’article 64 de ce même décret précise que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.»

En son second alinéa, l’article 65 prévoit que : « les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic. »

Si le délai de vingt et un jours n’est pas respecté, la nullité de l’assemblée générale est encourue.

Il est de jurisprudence constante que cette nullité est d’ordre public. La nullité s’applique à l’assemblée générale irrégulièrement convoquée, s’étendant à toutes les résolutions votées.

L’inobservation du délai de convocation des copropriétaires peut être invoquée sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief et quand bien même le demandeur en annulation aurait été présent à l’assemblée et aurait participé au vote (Cass. 3e civ., 25 nov. 1998, Cass. 3e civ., 3 déc. 2002, Cass. 3° civ., 3 déc. 2002).

La sanction attachée à cette irrégularité est justifiée par la nécessaire préservation du droit de vote des copropriétaires. En effet, le délai a pour finalité, outre le fait de permettre aux copropriétaires de s’organiser matériellement, de leur assurer un temps de réflexion minimal et nécessaire en vue des prises de décisions qu’ils seront amenés à opérer lors de l’assemblée générale.

En l’espèce, les époux [F] soutiennent que leur convocation à l’assemblée générale leur a été notifiée en méconnaissance du délai légal de vingt et un jours.

Il incombe au syndicat des copropriétaires de démontrer avoir régulièrement convoqué les copropriétaires.

Or, force est de constater que ce dernier n’apporte aucun élément justifiant du respect du délai de convocation.

Au contraire, il confirme avoir convoqué les copropriétaires à une date rapprochée et avant que ne puisse s’écouler un délai de vingt et un jours.

Il ressort en effet de ses écritures que la convocation des copropriétaires est intervenue en méconnaissance des règles imposées.

Par ailleurs, le courrier électronique reçu par les époux [F] démontre que [L] [P], syndic bénévole, a convoqué l’ensemble des copropriétaires à l’assemblée générale du 21 décembre 2023 par mail envoyé le 15 décembre 2023, ayant pour objet : « AG Copropriété ».

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « DES MAS DU MERCANTOUR » explique que « la pratique du syndic bénévole a toujours été et depuis des années de convoquer sans toujours respecter les règles édictées par le décret du 17 mars 1967 et la loi du 10 juillet 1965 sans qu’aucun copropriétaire sollicite l’annulation de la totalité de l’Assemblée générale. »

Cet argument tiré de l’acception d’une pratique irrégulière et ancrée, sans contestation par le passé est inopérant pour contrer l’irrégularité de la convocation de l’assemblée générale dont s’agit, une nullité d’ordre public ne pouvant faire l’objet d’aucune régularisation, de surcroît par anticipation.

En l’espèce, la preuve de ce que les époux [F] ont reçu leur convocation à l’assemblée générale du 21 décembre 2023 six jours avant la tenue de celle-ci, ce qui permet de constater qu’il ne s’est pas écoulé vingt et un jours francs entre le 16 décembre 2023 et le 21 décembre 2023, suffit à entraîner la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité, étant rappelé que la démonstration d’un grief résultant de l’irrégularité n’est pas nécessaire et que le fait que les demandeurs aient in fine assisté à l’assemblée générale est sans effet.

La nullité de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 dans son intégralité sera dès lors prononcée, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués.

La demande principale des époux [F] tendant à l’annulation de l’entière assemblée générale du 21 décembre 2023 ayant prospéré, il n’y a pas lieu d’examiner leurs demandes subsidiaires en annulation des résolutions 3,5,6,7.2,8,9,10 de cette même assemblée.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Les époux [F] sollicitent le paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi.

A l’appui de cette prétention, ils font état d’une attitude discriminatoire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « LES MAS DU MERCANTOUR » à leur égard.

Toutefois, les époux [F],n’apportent aucun élément de preuve objectif démontrant d’une part, la faute du défendeur consistant en une attitude discriminatoire à leur encontre, ni d’autre part, un quelconque dommage résultant directement de cette attitude fautive.

En effet, aucune pièce objective n’étaye une quelconque répercussion de la situation alléguée sur leur état de santé psychologique.

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

Il est de principe constant que les « frais de justice » engagés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, en cas de succès d’un copropriétaire dans le cadre d’un litige l’opposant au Syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Il est constant que le texte entend par « frais de procédure », les dépens prévus à l’article 695 du Code de Procédure Civile (frais d’huissier, droits de plaidoiries,…), les frais d’avocat prévus à l’article 700 du Code de Procédure Civile, c’est-à-dire le remboursement des frais d’avocat engagés par le copropriétaire ayant vu sa prétention accueillie, mais également les frais d’avocat engagés par le Syndicat des copropriétaires, les frais de consultation et d’une façon générale, tous les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire à l’encontre du copropriétaire.

Cette dispense pour le copropriétaire qui a gagné son procès face au Syndicat des copropriétaires est automatique.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération attachée à l’équité ne commande de considérer qu’il y aurait lieu de faire application des dispositions précitées de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il sera fait droit à la demande des époux [F] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « LES MAS DU MERCANTOUR » succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [F] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « LES MAS DU MERCANTOUR » sera condamné à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES MAS DU MERCANTOUR » en date du 21 décembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [A] [C] [X] épouse [F] et Monsieur [G] [F] de leur demande de dommages et intérêts ;

DISPENSE Madame [A] [C] [X] épouse [F] et Monsieur [G] [F] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute quote-part de toute dépense subséquente à cette instance ;

CONDAMNE le syndicat copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES MAS DU MERCANTOUR » aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES MAS DU MERCANTOUR » à payer à Madame [A] [C] [X] épouse [F] et Monsieur [G] [F] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT