TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/02390 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FE24

Minute 25-

Jugement du :

17 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 17 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, Magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 septembre 2025

DEMANDEUR (S) :

Société SEM – [Localité 9] HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Madame [H] [V] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur [K] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 14 février 2018, la société anonyme d’économie Mixte Locale [Localité 9] HABITAT (ci-après dénommé la société [Localité 9] HABITAT) venant aux droits de [Localité 9] Habitat Champagne Ardenne, a donné à bail à Monsieur [G] [K] et Madame [G] [P] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] comprenant en annexe un garage situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 711,70 euros, outre 113,83 euros de provisions pour charges.

Dans ce prolongement, Madame [G] [P] a donné congé du logement et un avenant au bail de location en date du 11 août 2023 stipule dorénavant que Monsieur [G] [K] est seul titulaire.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 2636,04 euros.

Ce commandement signifié le 23 avril 2025 étant resté infructueux, la société [Localité 9] HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [G] [K] le 18 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail en date du 14 février 2018 par application de la clause résolutoire, son expulsion du logement principal et de l’emplacement de stationnement à défaut d’obtempérer au commandement de quitter les lieux, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux et aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement.

L’affaire a été évoquée le 22 septembre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la société [Localité 9] HABITAT, représentée par Madame [V] [H], dûment habilitée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui, au regard d’un décompté arrêté au 18 septembre 2025, s’élève désormais à la somme de 5 870,68 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 9] HABITAT fait valoir que Monsieur [G] [K] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

La société [Localité 9] HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [K], bien que régulièrement assigné à personne, n’est pas présent, ni représenté.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La procédure étant régulière, recevable et bien fondée au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il sera statué sur le fond en l’absence des défendeurs et ce, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

I- Sur la résiliation

1° – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ce contrat demeure donc régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Aux termes du contrat de location signé par Monsieur [G] [K], il a été prévu expressément à titre de clause résolutoire que le bail sera résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer reprenant cette clause et demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant que le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 avril 2025, fait sommation à M. [G] [K] de payer la somme de 2636,04 euros au titre des loyers impayés et reprend la clause résolutoire prévue au bail.

Il ressort des justificatifs produits que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti ; le locataire étant absent, aucun versement libératoire n’a pu être justifié ou soutenu.

Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers portés au commandement et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 mai 2025, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

2° – Sur les délais de paiement

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [G] [K] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La société [Localité 9] HABITAT sollicite la condamnation de Monsieur [G] [K] au paiement de la somme de 5 870,68 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code civil.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société [Localité 9] HABITAT verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 5 870,68 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 9] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur Monsieur [G] [K], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société [Localité 9] HABITAT et Monsieur [G] [K] sera condamné au paiement de la somme de 5870,68 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 18 septembre 2025, après déduction des frais de procédure, assorti des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 23ljuin 2025, Monsieur [G] [K] cause un préjudice à la société [Localité 9] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, par l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ou de restitution des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

III – Sur les demandes accessoires

1° – Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [K] supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

2° – Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société [Localité 9] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2018 entre la société [Localité 9] HABITAT venant aux droits de la société [Localité 9] HABITAT Champagne Ardenne concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 8] et du garage situé au [Adresse 7], sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [G] [K] et de celle de tous occupants de son chef tant du logement à usage d’habitation que du garage avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] à verser à la société [Localité 9] HABITAT la somme de 5870,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 septembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] à payer à la société [Localité 9] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ou de restitution des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Reims le 17 novembre 2025.

La greffière La juge