Minute n°

N° RG 24/02263 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DIDM

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[F] [X]

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e PIPART, avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Madame [F] [X]

6 rue des Soeurs de Charité

Etage 1 apt 3

59400 CAMBRAI

représentée par M^e Olivier LECOMPTE, avocat au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle BOUCHER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 03 Avril 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 22 Mai 2025 par Isabelle BOUCHER , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e PIPART

Copie certifiée conforme le :

à : M^e LECOMPTE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 janvier 2023, prenant effet le même jour, Mme [M] [H] et M. [L] [V] ont donné à bail à M. [J] [D] un immeuble à usage d’habitation sis 13 rue Saint Géry à CAMBRAI (59400) moyennant un loyer mensuel révisable de 445,00€ outre une provision sur les charges de 25,00€.

Le 03 janvier 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a donné sa caution simple par dispositif dématérialisé « Visale », garantissant toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer (article 1 de l’acte de caution). Il est également prévu à l’article 8.1 que la subrogation résultant de la quittance remise, également par voie dématérialisée, par le bailleur à la caution qui a payé permet à cette dernière d’agir à l’encontre du locataire, en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire, et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

En exécution de ce contrat de cautionnement, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les loyers et charges des mois de septembre 2023 à juillet 2024 et des mois de novembre 2024 à mars 2025 pour un montant total de 6 258,00€ (voir quittance subrogative du 02 avril 2025).

Également, porteuse d’une quittance la subrogeant dans les droits de Mme [M] [H], la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [J] [D], le 04 mars 2024, un commandement de payer, pour la somme de 2 795,00€ au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement étant demeuré infructueux, le bailleur a, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI pour voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [D] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— prononcer la condamnation de M. [J] [D] au paiement :

de la somme de 4 775,00€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 mars 2024 sur la somme de 2 795,00€ et, pour le surplus à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation, fixée à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— d’une somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le conseil de M. [J] [D], aux termes de ses conclusions, demande au tribunal de :

— débouter la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— accorder à M. [J] [D] des délais de paiement sous la forme d’un moratoire pendant 27 mois et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le temps des délais de paiement et que la clause résolutoire sera réputée de ne pas avoir joué à l’issue des délais,

— débouter la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Au cours de l’audience du 03 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a confirmé ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance.

M. [J] [D], comparant accompagné de son conseil, a sollicité des délais de paiement. Il a précisé que la commission de surendettement de la Banque de France a prononcé un moratoire et s’en rapporte aux conclusions de son avocat pour le surplus de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

Préalablement, il est constaté que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir car elle est subrogée dans les droits du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 2306 du code civil, dont les dispositions sont rappelées à l’article 7.1 de la convention passée entre l’État et l’UESL – Action logement, le 24 décembre 2015.

Aux termes de ce texte, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution subrogée dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement ; ces actions s’entendent entre autres, de celles permettant de limiter son concours au paiement de la dette, telle celle d’agir en résiliation du bail.

Par ailleurs, en application de l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 modifié par l’article 114 de la loi du 29 Juillet 1998 et par la loi du 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’État, le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

De même, en application de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la date du 06 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

La demande est en conséquence recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois et en vertu de l’article 24V de la loi précitée, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu le 28 janvier 2023, à effet du même jour,entre les parties contient une clause résolutoire en page 4 (paragraphe « clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 04 mars 2024 pour la somme en principal de 2795,00€.

Ce commandement de payer précise que cette somme doit être payée dans le délai de deux mois à compter du 04 mars 2024. Dès lors, il convient de prendre en compte la période de deux mois et non de six semaines prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 05 mai 2024.

Cependant, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé le 27 novembre 2024 au profit de M. [J] [D] une suspension de l’exigibilité de ses créances et, notamment de sa créance locative pour un montant de 4 005,79€ en application de l’article L733-14° du code de la consommation , d’une durée de 24 mois à compter du 28 février 2025. Cette mesure est actuellement en cours.

Il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 28 mai 2027 (2ans + 3 mois).

Il convient, cependant, de rappeler que faute pour M. [J] [D] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

Dans cette hypothèse, M. [J] [D] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

3. Sur la condamnation au paiement

Il ressort du décompte actualisé et des pièces versées au débat, que le locataire reste redevable de la somme de 6 258,00€,. Cette somme représente les loyers dus au mois de mars 2025 (mars inclus).

Toutefois, il ressort des pièces produites à l’instance que, par décision du 27 novembre 2024, applicable au 28 février 2025 la commission de surendettement a décidé d’un gel de la dette de loyer pour un montant de 4 005,79€.

Il convient en conséquence de condamner M. [J] [D] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES immédiatement la somme de 2 252,21€ représentant les loyers et indemnités d’occupation dus au mois de mars 2025 (mars inclus), déduction faite du montant gelé par la commission de surendettement, et la somme de 4 005,79€ à compter de la fin du délai du moratoire plus 3 mois du montant inscrit dans le moratoire de la commission de surendettement, outre les intérêts à taux légal qui courront à ce la présente décision.

La somme totale de 6 258,00€ est due avec intérêts au taux légal.

4. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative . »

L’article 24 VIII prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [J] [D] sollicite des délais de paiement tant au cours de l’enquête sociale que par l’intermédiaire du conseil qui l’assiste.

Le locataire, après avoir payé son loyer d’août à octobre 2024, période durant laquelle il avait retrouvé un emploi, a, à nouveau, cessé le paiement du loyer courant depuis novembre 2024 et n’en a pas repris le paiement depuis.

Par ailleurs, il n’a jamais pris contact avec la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pour la mise en place d’un échéancier malgré la proposition qui lui a été faite en ce sens par courrier du 22 octobre 2023.

Même s’il il vient de retrouver un emploi, c’est dans le cadre d’un contrat à durée déterminée d’un peu plus de deux mois, qui vient à échéance le 31 mai 2025.

Ainsi, M. [J] [D] ne montre pas être en mesure de régler la somme de 2 252,21€ représentant les loyers et indemnités d’occupation dus au mois de mars 2025, déduction faite du montant gelé par la commission de surendettement, dans un délai raisonnable et toute mensualité qui lui serait imposée risquerait de mettre en péril le moratoire décidé par la commission de surendettement eu égard à sa situation financière fragile et à ses faibles ressources.

De plus, la dette s’est aggravée depuis le commandement de payer.

Dès lors, il convient de débouter M. [J] [D] de sa demande de délais de paiement.

5. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile mentionne que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Eu égard à la qualité respective des parties en présence, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure. Il n’y a dès lors pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de ce chef sera rejetée.

Le tribunal laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucune raison n’impose qu’il soit dérogé, en l’espèce, à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE M. [J] [D] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 6 258,00€, représentant le montant des arriérés de loyers, frais et indemnités d’occupation dus au mois de mars 2025 (mars 2025 inclus) outre les intérêts au taux légal qui courront à compter de la décision ;

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de la somme de 4 005,79€ jusqu’au 28 mai 2027 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et, qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2023 entre Mme [M] [H] et M. [L] [V], d’une part, et M. [J] [D], d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé 13 rue Saint Géry à CAMBRAI (59400) sont réunies au 05 mai 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

DIT que, pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges :

1. la totalité de la somme restant due deviendra exigible,

2. la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 05 mai 2024,

3. il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire, à l’expulsion de M. [J] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef ; puis, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,

4. M. [J] [D] sera condamnée à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable augmentée du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE M. [J] [D] de sa demande de délais de paiement sur la somme non incluse dans le moratoire de la commission de surendettement à savoir 2 252,21€ ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de frais irrépétibles ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.