TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

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N° RG 25/02942 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FF4C

Minute 26-

Jugement du :

02 février 2026

La présente décision est prononcée le 02 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 03 novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. HLM PLURIAL NOVILIA,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur, [M], [X],

[Adresse 2],

[Localité 1]

Monsieur, [A], [J], [U],

[Adresse 2],

[Localité 1]

Non comparants ni représentés

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2019, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation et de garage à M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] sur des locaux situés au, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 396,75 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1516,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] le 20 janvier 2025.

Par assignations du 24 juin 2025, la société PLURIAL NOVILIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

1912,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025,

300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 novembre 2025, la société PLURIAL NOVILIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 octobre 2025, s’élève désormais à 1946,81 euros. La société PLURIAL NOVILIA considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société PLURIAL NOVILIA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1516,25 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société PLURIAL NOVILIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2025, M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] lui devaient la somme de 1946,81 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 1912,21 euros, suivant décompte arrêté au 31 mai 2025.

M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de None euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 septembre 2019 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M], d’autre part, concernant les locaux ( habitation et garage) situés au, [Adresse 3] est résilié depuis le 21 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au, [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 1946,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

CONDAMNE solidairement M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M., [U], [A], [J] et Mme, [X], [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 janvier 2025 et celui des assignations du 24 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge