Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [D]

La Grande Gibraye 2 – 7 allée de l’Erdre

N°15 – étage 2

44230 SAINT-SEBASTIEN SUR LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/02923 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIVM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [V] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2010, la société Des Marches de l’Ouest, aux droits de laquelle vient désormais la société CDC Habitat Social, a donné à bail à Madame [V] [D], un logement conventionné situé La Grande Gibraye 2, 7 Allée de l’Erdre, 2ème étage, n°15 SAINT SÉBASTIEN SUR LOIRE (44230), pour un loyer mensuel de 440,51 euros, provision sur charges en sus. À ce jour, le montant actualisé s’élève à 515,68 euros.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la société CDC Habitat Social a fait signifier à Madame [V] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par lettre du 2 mai 2024, la société CDC Habitat Social a saisi la caisse d’allocations familiales de Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la société CDC Habitat Social a assigné Madame [V] [D], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance ou pour défaut de paiement des loyers ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

ordonner l’expulsion de Madame [V] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner Madame [V] [D], au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2857,55 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ; avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ou à compter de la signification du jugement ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, soit la somme mensuelle de 515,68 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée le 9 septembre 2024 à la préfecture.

A l’audience du 30 janvier 2025, la société CDC Habitat Social, représentée, se désiste de sa demande de résiliation du bail pour défaut de justification d’assurance, indiquant que celle-ci a été justifiée. Elle maintient ses autres demandes et actualise sa créance à la somme de 4721,21 euros arrêtée selon décompte du 29 janvier 2025. Elle évoque deux versements récents de la locataire postérieure à ce décompte. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [V] [D] comparait, ne conteste pas le principe de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’état dans le département le 9 septembre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société CDC Habitat Social le 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [V] [D] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1501,46 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juillet 2010 sont réunies à la date du 14 juillet 2024.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 juillet 2010, du commandement de payer délivré le 13 mai 2024 et du décompte de la créance au 29 janvier 2025 que la société CDC Habitat Social rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte actualisé fait apparaître un solde débiteur de 4721,21 euros arrêtée selon décompte du 29 janvier 2025. Il convient de déduire de cette somme les deux versements intervenus postérieurement au décompte la veille de l’audience de 457,08 euros et 647 euros Il y a également lieu de déduire de cette somme celle de 305,34 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de 22,86 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception.

La créance étant justifiée pour un montant de 3288,93 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [V] [D] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de de 1501,46 euros et à compter de la signification du jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l’espèce, Madame [V] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Les derniers versements survenus la veille de l’audience permettent de considérer que Madame [V] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Elle indique élever seule ses deux enfants ainsi qu’une nièce à charge et percevoir des ressources globales de 2372 euros (salaire et allocations familiales). Une demande de FSL maintien a été envisagé avec l’assistante sociale du Département.

En outre, la société CDC Habitat Social n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [V] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Madame [V] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il se déduit des articles 1730 et 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. En l’espèce, au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et le paiement de cette indemnité sera due par la locataire jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [D], aux dépens de l’instance comprenant en outre les frais de signification du commandement de payer du 13 mai 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société CDC Habitat Social fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juillet 2010 entre la société CDC Habitat Social d’une part, et Madame [V] [D] d’autre part, concernant les locaux situés La Grande Gibraye 2, 7 Allée de l’Erdre, 2ème étage, n°15 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE (44230),sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [D] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 3288,93 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 29 janvier 2025, échéance de décembre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1501,46 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus ;

AUTORISE Madame [V] [D] à s’acquitter de la dette par 33 mensualités : 32 versements de 100 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 33ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Madame [V] [D] d’avoir volontairement quitté le logement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT, dans ces conditions, qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sera versée par Madame [V] [D], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine, et en tant que de besoin, CONDAMNE Madame [V] [D] à son paiement ;

CONDAMNE Madame [V] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 mai 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société CDC Habitat Social de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE