TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

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N° RG 26/00463 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FJ6S

Minute 26-

Jugement du :

17 avril 2026

La présente décision est prononcée le 17 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 février 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. VMF agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par la SCP ACG & ASSOCIES avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [W]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, la SCI VMF a consenti à Monsieur [K] [W] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Etablissement 1] [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 540,00 euros, outre des charges récupérables.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 30 juillet 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 8 364,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2025, dénoncé le 24 décembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SCI VMF a fait assigner à comparaître Monsieur [K] [W] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] ;

— la condamnation de Monsieur [K] [W] au paiement de la somme de 9 184,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date du commandement de payer ;

— qu’il soit dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI VMF ;

— la condamnation de Monsieur [K] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer et des charges (soit 1 080 euros) jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [K] [W] au paiement d’une indemnité d’un montant de 918,40 euros ;

— la condamnation de Monsieur [K] [W] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement de l’article 1728 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989, la SCI VMF fait valoir la régularité du contrat de bail, l’absence de paiement des loyers aux termes convenus et l’acquisition d’une clause résolutoire au 30 septembre 2025 ainsi que l’existence d’une clause contractuelle selon laquelle une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues est due au bailleur en cas de retard de paiement ou de non paiement du loyer ou de ses accessoires.

A l’audience du 13 février 2026, la SCI VMF, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement cité conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [K] [W] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [K] [W] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SCI VMF.

1. Sur la demande de résiliation du contrat de bail

— Sur la recevabilité de la demande

Il est établi que la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne a été saisie par le bailleur le 31 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 février 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 1er avril 2021 contient une clause résolutoire (point n° 8). Le commandement de payer délivré le 30 juillet 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1 octobre 2025.

L’absence du locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants ou formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [K] [W] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI VMF justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 1 octobre 2025, Monsieur [K] [W] cause un préjudice à la SCI VMF qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; il n’est pas fait droit à la demande du bailleur de fixer l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer en l’absence de tout élément probatoire permettant de justifier une telle estimation.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande de la SCI VMF, et Monsieur [K] [W] sera condamné au paiement de la somme de 9 184,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 septembre 2025 (loyer de septembre 2025 inclus) et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 364 euros à compter du 30 juillet 2025 et sur la somme de 820 euros à compter de l’assignation

Il sera par ailleurs condamné à verser à la SCI VMF une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit la somme mensuelle de 540 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3.Sur la demande de paiement de la somme de 918,40 euros au titre de la clause pénale

Le bail stipule en son article 9 « qu’ en cas de retard de paiement ou de non paiement du loyer ou de ses accessoires le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur. En cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels. En cas de résiliation du bail aux torts du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’une indemnité conventionnelle ».

En application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, sont réputées écrites i) les clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, la clause contractuelle titrée « clause pénale » entend soumettre le locataire n’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer à une pénalité de dix pour cent de sommes dues. Devant s’analyser en une clause interdite, elle sera réputée non écrite.

En conséquence, la SCI VMF sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 918,40 euros.

4.Sur la demande relative au dépôt de garantie

Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, un dépôt de garantie peut être prévu au contrat pour garantir l’exécution des obligations locatives du locataire.

En l’espèce, le contrat de bail fait mention du versement d’un mois de loyer hors charge par le locataire, soit la somme de 540 euros. Il est acquis que le locataire est débiteur d’une dette locative.

En conséquence, il sera dit que le propriétaire conservera le dépôt de garantie à son profit précisé que celui-ci n’a pas été décompté des sommes dues.

5. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce M.[W], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [K] [W] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 550,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI VMF recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021entre la SCI VMF et Monsieur [K] [W] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Etablissement 1] (51370) sont réunies à la date du 1er octobre 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [W] et celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [K] [W] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [W] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 540 euros ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer en deniers ou quittances à la SCI VMF la somme de 9 184,00 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 8 364 euros à compter du 30 juillet 2025 et sur la somme de 820 euros à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à la SCI VMF une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du

1 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant;

DEBOUTE la SCI VMF de sa demande en paiement de la somme de 918,40 euros au titre de la clause pénale ;

DIT que la SCI VMF conservera à son bénéfice le dépôt de garantie initialement versé par le locataire, soit la somme de 540 euros et PRECISE que cette somme n’a pas été déduite des sommes dues par le locataire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à la SCI VMF la somme de 550,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Charbonnier Lucile, vice-présidente des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente