TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01194 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZ6K

Minute : 24/01015

Monsieur [Z] [L]

Représentant : M^e Iaviline RANDRIAMBELSON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BP65

C/

S.C.I. CHANUT

Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e JAMI Benjamin

Copie délivrée à :

M^e Iaviline RANDRIAMBELSON

Le

JUGEMENT DU 16 Octobre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Inconnu

représenté par M^e Iaviline RANDRIAMBELSON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BP65

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. CHANUT

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 20 mars 2018, la SCI CHANUT a donné à bail d’habitation à Monsieur [Z] [L] un appartement situé [Adresse 4].

Reprochant au bailleur son inaction dans la cessation de nuisances olfactives et auditives résultant de l’occupation d’un logement situé au-dessous du sien, Monsieur [Z] [L] a fait assigner la SCI CHANUT devant le tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis par acte du 3 février 2024 aux fins principales de faire cesser les désordres sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au paiement de la somme de 3 000 euros à titre indemnitaire, outre aux dépens.

Appelée à l’audience du 11 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le juge des contentieux de la protection du même tribunal pour l’audience du 9 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [Z] [L], assisté de son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

A l’appui de ses demandes et en substance, au visa de l’article 1244 du code civil, il fait valoir qu’il subit depuis l’arrivée de nouveaux locataires au 1er étage des nuisances olfactives (odeurs de chimique, de cuisson) de jour comme de nuit, ce qui a entraîné le départ de son fils du logement qui a des problèmes respiratoires et pour sa part des nausées et des malaises. Il ajoute qu’il subit également des nuisances sonores et qu’il a pu constater la présence de 8 personnes dans le logement. Il indique avoir sollicité le calme à plusieurs reprises mais qu’il a subi des menaces et des insultes de la part des occupants. Il soutient que malgré ses nombreuses demandes, le bailleur est inactif et ne lui donne pas le nom des locataires de sorte qu’il ne peut pas agir contre eux.

La SCI CHANUT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions soutenues oralement. Elle demande au juge au visa des article 9 du code de procédure civile, 1353 du code civil et de la jurisprudence relative aux troubles anormaux de voisinage, de rejeter les demandes formées par Monsieur [L] et de le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’appui de sa demande de rejet, elle fait valoir que Monsieur [Z] [L] ne rapporte pas la preuve de ses allégations, ne produisant aucun élément probant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du bailleur à prendre les mesures nécessaires en vue de faire cesser le trouble

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…).

Par ailleurs, il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A titre liminaire il convient de relever que si le demandeur s’appuie oralement sur l’article 1244 du code civil pour fonder sa demande, cet article concerne la responsabilité du propriétaire en cas de ruine par suite d’un défaut d’entretien. Par ailleurs, s’il souligne que sa demande repose sur la

responsabilité en matière de trouble anormal de voisinage, les moyens figurant dans l’acte introductif d’instance concernent la responsabilité du bailleur en matière d’obligation de jouissance paisible des locaux pris à bail, compte tenu de l’inertie du bailleur à la suite des dénonciations du demandeur quant aux troubles anormaux de voisinage causés par d’autres locataires de l’immeuble dont le bailleur est également le défendeur attrait dans la cause.

En l’espèce, pour engager la responsabilité du bailleur, il revient à Monsieur [Z] [L] de démontré qu’il subit un trouble de jouissance, et que ce trouble est de la responsabilité du bailleur qui n’a pas mis en œuvre des mesures pour les faire cesser.

A cet égard pour établir la réalité des troubles de jouissance allégués et dans l’ordre chronologique, Monsieur [Z] [L] produit un premier courriel adressé à Monsieur [U] (IDEAL INVESTISSEMENT) le 3 décembre 2020 dans lequel il signale des difficultés avec son voisin « à côté de moi », « à ma gauche » depuis leur arrivée en 2018 ou 2019, à savoir des va et vient permanents. Il réitère ses constatations de va et vient permanents de la part de ses voisins dans un courriel du 1er février 2021, IDEAL INVESTISSEMENT lui répondant que ce sont les frères du locataire qui seront présents pour un petit moment dans un courriel du 1er février 2021.

A la suite de ces premiers courriels il a déposé une main courante le 1er septembre 2021, dénonçant des troubles causés par ses voisins du dessous avec odeur de brûlé et de produits chimiques. Il produit également 2 déclarations de main courante des 3 et 28 décembre 2021 dans lesquelles il dénonce des troubles de voisinage qu’il décrit comme des troubles olfactifs avec odeurs de fumée ou de chicha et des nuisances sonores de jour comme de nuit qui l’empêchent de dormir.

Il précise dans un courriel du 8 décembre 2021 que lesdits voisins auraient été transférés dans l’appartement au 1er étage milieu. Puis par un courrier adressé le 22 décembre 2021 à IDEAL INVESTISSEMENT, il dénonce des bruits incessants et d’odeurs et de fumée en permanence « depuis l’arrivée en 2020 de nouveaux locataires » et demande au bailleur de faire cesser ces troubles, courrier réitéré le 28 avril 2022. Par un nouveau courrier du 20 octobre 2022 il demande à son bailleur via le gestionnaire, le nom du locataire du 1er étage, porte du milieu qui selon lui est à l’origine du trouble qu’il subit.

Il a déposé de nouveau une main courante le 11 décembre 2022 dans laquelle il réitère les nuisances olfactives avec des odeurs qui font mal à la gorge, au nez et qui font parfois tousser, émanant de ses voisins du dessous, et l’absence de réaction de son bailleur malgré ses sollicitations.

Parallèlement, le Docteur [H] [D], dont on apprend à l’aune des échanges de courriels qu’elle est médecin généraliste à [Localité 7], a adressé un courriel le 29 novembre 2022 à une adresse structurelle de la mairie de [Localité 7], pour signaler qu’un problème de salubrité viendrait d’un appartement situé au 1er étage milieu dénoncé par Monsieur [L] dans les locaux pris à bail. La cheffe du service de santé publique de la mairie a répondu le 2 décembre 2022 pour indiquer qu’une visite d’évaluation du service hygiène était programmée. Aucune information n’est produite sur les suites données à cette visite.

Il produit également une attestation de ce même Docteur [D] du 4 février 2023 (née [T]) qui atteste que Monsieur [L] a déjà évoqué avec elle les nuisances qu’il déclare subir et atteste accueillir le fils de ce dernier du fait de ces nuisances pour préserver la santé fragile de son fils.

Il convient de relever que dans ses premiers courriels, il ne fait aucunement état de nuisances sonores ou olfactives, faisant état de va et vient nombreux et du fait qu’il entend la porte s’ouvrir et se refermer. Par contre, pour les courriels, courriers et mains courantes postérieurs, Monsieur [Z] [L] déclare de manière concordante et circonstanciée qu’il subit de la part des occupants du logement situé au 1er étage milieu de l’immeuble pris à bail des nuisances olfactives (odeurs de fumée) qui irritent parfois le nez et la gorge, ainsi que des nuisances sonores de jour comme de nuit. Il ne peut être contesté que les troubles dénoncés émanent de l’appartement du 1er étage milieu, Monsieur [Z] [L] précisant dans des échanges postérieurs que les locataires concernés, s’ils occupaient au début un appartement attenant au sien, occupe depuis 2021 l’appartement du 1er étage.

Toutefois sur la réalité des troubles allégués, il convient de relever qu’ils n’émanent que des déclarations du demandeur, matérialisées dans un courrier, un courriel ou une main courante, sans être corroborées par des éléments objectifs extérieurs, ce qui est insuffisant pour emporter la conviction du juge sur leur existence. L’attestation produite ne fait au surplus que reprendre les déclarations de Monsieur [Z] [L] sans que son auteur ait constaté elle-même la réalité des troubles allégués. Au surplus et de manière surabondante, aucune pièce n’est produite postérieurement à l’année 2022, soit deux ans avant la présente instance de sorte que la preuve de l’existence des troubles au jour où le juge statue n’est pas rapportée. Ainsi, la preuve d’un trouble subi par le demandeur du fait d’un autre locataire n’est pas rapportée, de même que l’inaction du bailleur quant à la cessation desdits troubles.

En conséquence, faute de justifier d’un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible des locaux pris à bail, Monsieur [Z] [L] sera débouté de sa demande tendant à condamner le bailleur à faire cesser les troubles allégués sous astreinte.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [Z] [L] ayant échoué à rapporter à la preuve d’un manquement de son bailleur à son obligation de jouissance paisible des lieux pris à bail, il sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [L] conservera la charge de ses dépens.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la défenderesse au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort

Déboute Monsieur [Z] [L] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI CHANUT ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Dit que Monsieur [Z] [L] conservera la charge de ses dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois er en susdits par le juge des contentieux de la protection

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection