TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00202 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OWE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01656

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Nous,Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE CARMILA FRANCE , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre DELANNAY, avocat (Plaidant) au barreau de L’EURE & DE Maïtre François DUMOULIN, avocat (Postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

ET :

LA SOCIETE PHON’STORY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Karine COHEN de l’AARPI ARKARA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0418

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 janvier 2025, la société Carmila France, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Phon’Story, a assigné en référé cette dernière pour faire constater la résiliation dudit bail au 12 novembre 2024 par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 5.493,80 euros à valoir sur loyers impayés, une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 15 septembre 2025, la société Carmila France a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement. Elle demande, au visa des articles R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire et des articles L. 143-2, L. 145-41 et R. 145-23 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet au 12 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la société Phon’Story, la condamner à une indemnité d’occupation,

— la condamner au paiement d’une provision de 5.493,80 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés selon décompte arrêté au 29 octobre 2024 avec intérêts,

— statuer sur les meubles,

— débouter la société Phon’Story de ses demandes,

— débouter la société Phon’Story de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouter la société Phon’Story de sa demande de dommages-intérêts,

— condamner la société Phon’Story à lui payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société Phon’Story aux dépens.

A l’audience du 15 septembre 2024, la société Phon’Story a déposé et soutenu oralement des conclusions. Elle demande au juge des référés, au visa des articles 809 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1244-1 du code civil, de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire

— accorder à la société Phon’Story des délais de paiement

— débouter la société Carmila France de ses demandes

— condamner la société Carmila France à verser à la société Phon’Story la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société Carmila France aux dépens incluant les frais du commandement de payer.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

La société Carmila France produit :

— le bail commercial souscrit entre la société Carmila France, venant aux droits de la société Fonciere Massena, et la société Phon’Story portant sur le local loué,

— un commandement de payer la somme de 15.094,99 euros et visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2024,

— décompte des sommes dues par la société Phon’Story au 29 octobre 2024.

La société Phon’Story produit :

— un acte d’opposition au commandement de payer du 8 octobre 2024 signifié à la société Carmila France le 11 octobre 2024,

— ses relevés de comptes pour le mois d’octobre 2024 selon lequel elle a versé à la société Carmila France la somme de 2.601,76 euros le 15 octobre 2024, 2.100 euros le 15 novembre 2024, 1.000 euros le 6 décembre 2024, 1.600 euros le 28 décembre 2024, 600 euros le 7 janvier 2025.

Il ressort de ces éléments que la société Phon’Story ne s’est pas acquittée du montant de l’impayé qui lui a été notifié par exploit du 8 octobre 2024 dans le délai d’un mois.

La société Phon’Story expose qu’elle a réglé les causes de l’impayé, ce qui n’est pas contesté, mais ces paiements sont intervenus postérieurement à l’expiration du délai d’un mois de l’article L. 145-41 du code de commerce.

La société Phon’Story conteste les sommes réclamées par la société Carmila France et estime que le défaut d’entretien du centre commercial ainsi que le départ de plusieurs enseignes sont de nature à justifier une réduction du loyer.

Toutefois, il est de principe que la commercialité n’est pas un accessoire nécessaire à l’usage de la chose louée entrant dans le champ contractuel, sauf stipulation particulière du bailleur exprimant clairement et sans ambiguïté sa volonté de l’y inclure.

Si la lecture du contrat de bail démontre qu’une attention particulière est portée par le bailleur à l’attractivité du centre commercial et à la qualité des services qui y sont proposés, aucune stipulation ne lui impose de maintenir au preneur un environnement commercial favorable.

L’opposition formée par la société Phon’Story n’ayant pas donné lieu a saisine de la juridiction, la société Carmila France reste en droit de solliciter le prononcé de l’expulsion de la société Phon’Story des locaux loués.

Les griefs relatifs au défaut d’entretien ne sont pas établis avec la force probante et l’évidence requise devant le juge des référés.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article

L 145-41 du Code de commerce le 8 octobre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Toutefois, au vu de la bonne foi de la défenderesse telle qu’elle résulte des éléments fournis – à savoir les paiements opérés par la preneuse – et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision.

La société Carmila France maintient sa demande de provision à hauteur de 5.493,80 euros selon décompte arrêté au 29 octobre 2024.

Il ressort des pièces versées que la société Phon’Story a réglé les sommes suivantes postérieurement au 29 octobre 2024 : 2.100 euros le 15 novembre 2024, 1.000 euros le 6 décembre 2024, 1.600 euros le 28 décembre 2024, 600 euros le 7 janvier 2025 soit un total de 5.300 euros ce qui ne correspond pas exactement au solde dû au titre du commandement de payer et ce qui n’inclut pas les loyers et charges courant.

La société Phon’Story sera donc condamnée à payer à la société Carmila France la somme de 5.493,80 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 octobre 2024 en deniers et quittances et après prise en compte des paiements opérés par la société Phon’Story postérieurement au 29 octobre 2024.

Il sera alloué à la société Phon’Story des délais de paiement à hauteur de 6 mois.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il n’est pas établi avec l’évidence requise devant le juge des référés que la société Carmila France manquerait à ses obligations de bailleresse et que la société Phon’Story en subirait un préjudice ouvrant droit à indemnisation. L’octroi d’une provision à ce titre dépassant les pouvoirs du juge des référés, la demande de provision de la société Phon’Story sera rejetée.

Sur les frais du procès

La société Phon’Story sera condamnée aux dépens incluant les frais du commandement de payer du 8 octobre 2024.

L’équité commande de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et à effet au 12 novembre 2024 à minuit;

Condamnons la société Phon’Story à payer à la société Carmila France la somme provisionnelle de 5.493,80 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 octobre 2024 en deniers et quittances et après prise en compte des paiements opérés par la société Phon’Story postérieurement au 29 octobre 2024 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Phon’Story se libère du solde de la provision ci-dessus allouée dans le délai de 6 mois ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’à défaut de règlement de la provision ci-dessus fixée ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société Phon’Story et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,

— la société Phon’Story devra payer mensuellement à la société Carmila France, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Déboutons la société Phon’Story de sa demande de provision à titre de dommages-intérêts ;

Condamnons la société Phon’Story aux dépens incluant les frais du commandement de payer du 8 octobre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 31 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mechtilde CARLIER