TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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N° RG 25/04027 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FIDC

Minute 26-

Jugement du :

13 mars 2026

La présente décision est prononcée le 13 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 16 février 2026

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM LE FOYER, [N],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par Madame, [D] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur, [H], [O],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Comparant en personne en présence du dispositif APRIL

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 29 septembre 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [N] (ci-après dénommée LE FOYER, [N]), a donné à bail à Monsieur, [H], [O] un appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 4] à, [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 203,53 euros, outre une provision pour charges d’un montant de 93,73 € par mois.

Aux termes d’un arrêté municipal en date du 17 avril 2024 portant changement d’adressage, la rue de l’immeuble loué est devenue le, [Adresse 2].

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025 pour un montant en principal de 1334,67 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, LE FOYER, [N] a fait délivrer assignation à Monsieur, [H], [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2021 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— Dire Monsieur, [H], [O] occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement de :

— la somme de 2504,01 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, LE FOYER, [N] a fait valoir que Monsieur, [H], [O] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 18 août 2025.

A l’audience du 16 février 2026, LE FOYER, [N], représenté par Madame, [D], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2099,92 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur, [H], [O], comparant, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 60 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique travailler comme chauffeur livreur et percevoir un salaire mensuel de 1830 €. Il déclare verser une pension alimentaire de 450 € par mois pour ses 3 enfants.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, avancé au 13 Mars 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

LE FOYER, [N] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 19 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 1er décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 29 septembre 2021 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 18 août 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de la somme visée au commandement dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire figurant au contrat de bail est acquise à la date du 19 octobre 2025 de sorte que le contrat de bail est résilié et que le défendeur est occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

LE FOYER, [N] produit un décompte démontrant que Monsieur, [H], [O] restait devoir la somme de 2099,92 euros à la date du 13 février 2026.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1334,67 € à compter du 18 août 2025, date du commandement de payer et à compter du jugement pour le surplus.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur, [H], [O] s’est présenté à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Monsieur, [H], [O] perçoit un salaire mensuel de 1800 €.

Il s’en déduit qu’il est en situation de régler sa dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte laisse apparaître que Monsieur, [H], [O] a versé une somme de 521,55 euros, supérieure au montant du loyer en février 2026. Il a donc procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’il est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Monsieur, [H], [O] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur, [H], [O] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur, [H], [O], succombant à l’instance, il supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La bailleresse n’étant pas assistée d’un avocat lors de la présente procédure, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [N] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2021 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [N] et Monsieur, [H], [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 5] (anciennement, [Adresse 6]) à, [Localité 2] sont réunies à la date du 19 octobre 2025 ;

DIT qu’il y a lieu d’accorder à Monsieur, [H], [O] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [O] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [N] la somme de 2099,92 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 13 février 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1334,67 € à compter du commandement de payer en date du 18 août 2025 et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur, [H], [O] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 62 euros et d’un 36e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur, [H], [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [N] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur, [H], [O] soit condamné à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE LA SA D’HLM FOYER, [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge